北京二手房挂牌量突破10万套(图)
北京二手房挂牌量激增到10万套,氛围紧张了(网络图片)
【看中国2022年11月21日讯】北京居民王瑶最近突然急迫了起来,两年多前在北京朝阳区东五环附近购买了一套“老破小”的她,原本没有置换计划,现在也打算加入“挂牌”队伍,并开始密切关注市场动态消息。
这种变化,源于近期“北京二手房挂牌量激增到10万套,创历史新高”的说法,市场氛围被烘托得紧张了许多,“成交明显下跌,价格承压”的言论出现了,“抛售潮”等一些猜测也出现了。
北京住建委数据显示,2017年-2021年,北京二手房全年成交量呈现平稳上行趋势,分别达到13.43万套、15.17万套、14.26万套和16.46万套,同期新房网签量则分别为4.82万套、4.75万套、6.43万套和6.81万套。与其他以新房成交为主的城市相比,北京的置换需求占据主流。
从近年情况来看,随着住房市场持续发展,北京市二手房年度交易规模已达15-20万套左右水平,与市场规模相比较,当前挂牌中房源量并不属于“库存过高”。根据北京链家研究院监测数据,2019年后,北京链家每年下半年挂牌量均超过10万套。近三个月月均挂牌数量相较过去5年下半年平均值无显著变化,当前挂牌量与去年同期相比有微增。
另据58安居客房产研究院统计数据,北京近几个月的二手房在架量无明显波动。2022年10月,北京市二手房在架房源量环比增加0.2%,与上月基本持平,已连续6个月维持在15万套出头的水平。今年3月份,58安居客的北京市二手房挂牌数量曾超过18万套。需要注意的是,去年是北京楼市成交“大年”,相对较快的去化速度拉低了房源量。
综合判断,当前北京市场处于疫后恢复平台期,新增挂牌、带看、成交、价格等各项指标无显著波动,各项指标均处正常范围。
至于二手房挂牌量与市场走势之间的关联,需要审慎看待。一般来讲,包括新增房源、动态销售房源、核销房源等在内,挂牌房源量指标的影响因素较多。
通过回溯既往挂牌房源量数据与成交数据,房屋成交价格、房屋成交量走势的关系发现,有业内人士指出,“挂牌量预示市场冷热”的推论仍有待观察。
北京一家房地产经纪门店的负责人说,根据他们的实际工作经验,挂牌量并不能和市场冷暖直接挂钩,近期挂牌的业主有不少也是受到市场消息影响,想要挂出来试试水。
前述挂牌量数据,与另一则成交量数据叠加,在少数人的分析中造成了更强的杀伤力,消息称“北京二手房成交量明显下跌,专家认为将引起价格下调”,更有人断言挂牌量大涨,意味着有投资客在大量出货,抛售离场。该论断使用了北京二手房成交的同比数据,即2022年1-10月,北京二手住宅成交面积为1005.3万平方米,同比下降32.4%;二手住宅成交套数为110484套,同比下降32.6%。
值得注意的是,2021年是北京二手房市场的成交高峰。来自机构的数据显示,去年全年北京二手房成交近19.32万套,成交量创近5年新高。考虑到近期疫情多发,也对成交量造成了一定影响。
查询北京住建委的官方数据发现,2022年6-10月,北京二手房网签数量分别为1.1万套、1.2万套、1.4万套、1.43万套和1.1万套。10月由于连环单联审联批政策落地,使得成交到网签转化时间变快,导致网签数字下降。
北京二手房网签的月度数据处在1.2万套-1.5万套的区间属于正常现象,如果月度成交低于8000套,市场才会有实质性变化。目前的成交量是略微偏低。
在“卖一买一个税优惠”政策推出之后,原本就有置换计划的客户纷纷加快了速度,力求争取在1年以内实现置换,老旧小区的房屋上架率较之前有所增加。所谓“卖一买一 个税优惠”,是指9月30日财政部发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,该公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
当前,多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是,满五唯一免征,其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。对于北京换房群体来说,以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算,若出售一套房屋成交价格为400万元,该房屋原值为200万元,不符合“满五唯一”条件,装修、税金等其它费用为50万元,则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下,卖家如果在一年内重新购买新的住房,且新购住房的总价不低于400万元,那么这30万元的个税将被退回,卖家节省了高达30万元的成本。受政策利好影响,挂牌试水的业主也不在少数。多位经纪人表示,“买方也多处于观望状态,受到全国房地产大环境下行的氛围感染,想看看能否等到更低的价格入手,挂牌人增加、成交速度降低的情况下,也加大了挂牌量和成交量剪刀差。”
房价方面,北京二手房市场也处于平稳通道。中国国家统计局11月16日发布的70城房价数据显示,10月份北京二手房价格环比增加0.2%,同比增加5%。中原地产首席分析师张大伟指出,不能过分关注挂牌量数据,很多房源看似挂牌了,实际距离最后成交还有很长一段路要走。
责任编辑:宇真
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