楼市不断分化，房地产开发商债务压顶，未来并不乐观。（图片来源：Fotolia）
【看中国2021年12月25日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）12月25日，中国央行发布第四季度货币政策例会的会议内容，其中提到满足购房者需求。不过，楼市不断分化，房地产开发商债务压顶，未来并不乐观。
中国央行官方网站发布的新闻稿显示，央行货币政策委员会24日召开了2021年第四季度例会。
货币政策方面，较为突出的变化是会议强调货币政策结构性作用。值得注意的是，本次例会对当前中国经济发展面临的内外部环境的表述均有所改变。相较第三季度例会，对外部环境的表述在“复杂严峻”的同时增加了“不确定”，对国内经济发展的表述为“面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。
不久前结束的中央经济工作会议上，习近平当局发出清晰的信号。会议认为中国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力。
中央经济工作会议共提及25次“稳”字，在曾担任过全国人大财经委副主任委员的贺铿看来，强调“稳”是因为存在不稳，而不稳的总根源是金融不稳，也是主雷区。主要引爆不稳的导火线可能是房地产业泡沫的破裂，所以会议继续强调“房住不炒”定位。
另外，中国央行本次例会在房地产方面提出，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。
相较第三季度例会，此次例会对房地产的表述增加了“更好满足购房者合理住房需求”。
从官方公布的金融数据来看，近两个月，房地产企业的融资规模正逐步增加。11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”。11月房地产贷款投放在10月大幅上升基础上，继续保持环比、同比双升态势。11月以来，多家房地产企业在银行间市场注册发行债务融资，融资规模较10月大幅增长。
中国银保监会此前也表示，对于房地产开发贷款、住房按揭贷款等，将指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。
虽然官方有意给楼市“放水”，但是各地楼市分化现象更加突出。
例如，在12月23日，黑龙江省鹤岗市政府网站发布的《关于取消公开招聘政府基层工作人员计划的通知》显示，因鹤岗市政府财力情况发生重大变化，决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。
鹤岗市是一座典型的资源型城市。曾是中国四大煤矿之一，是优质动力煤、化工煤重要产地。
2011年，鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一。在资源枯竭、产业收缩后，人口也持续外流，加之原有的住房存量大，鹤岗房价因此而变得便宜。
在2019年，鹤岗市成了社会各界关注的焦点。该市2019年3月份住房均价为1240元/平方米，其中九州兴建小区周围仅为300元（人民币，下同）/平方米，320平方米的复式高层只要15万元。
在北京、上海等大型城市房价高企的情况下，众多类似鹤岗市的城市房价低迷成鲜明对比。
另外，研究机构报告认为，中国房地产开发商及其建筑合作商未来几个月仍将面临愈发严重的债务危机。特别是部分中国民营房企自救能力堪忧，极端情况下，约50%清盘库存后仍难偿债。
12月22日，野村证券发布报告指出，中国的房地产行业仍然是经济增长反弹的关键。尽管政府日前已为缓解开发商资金链紧张做出努力，但是，预计地产开发商及其建筑合作商未来几个月仍将面临愈发严重的财务挑战。
报告指出，挑战主要来自三个方面：一是上述企业可能需要在中国新年（2022年1月31日）之前向农民工和建筑工人支付共1.1万亿人民币的拖欠工资；二是地方政府一直在限制开发商托管在银行账户中预售资金的使用；三是2022年第一季度和第二季度房企到期的离岸美元债券均将比今年第四季度几乎翻番。专注于中小型城市的房地产开发商将尤其面临困难，因其新房销售量比一年前减少了一半。
国际信用评级机构标普日前发布报告认为，中国房地产行业整体具备自救能力，但容错空间较小，部分民营房企自救能力堪忧。
经过估算，整个中国房地产行业刚性负债合计约24万亿元人民币，全行业每年通过销售可实现的可控现金流入约为8万亿元；全行业销售产生的净现金流偿还全部债务的周期在三年左右。仅有30%的房企可以应对短期偿债压力，有一半样本企业恐难以应对短期偿债压力。
