【看中国2021年8月16日讯】5月10日那天，北京市行政服务中心五层转播大厅挤满了人。有些人像产房外的爸爸，焦急地走来走去，一看就是开发商，还有大量的吃瓜群众，在围观第一轮集中供地拍卖。
第一块是金盏乡地块，烈火烹油般，第一轮就被喊到了最高限价。第25轮，华润、保利、金地联合体把政府持有产权份额举到了11%。很多人都以为游戏结束了，19日的深圳企业此时突然杀出，把政府持有商品住宅比例，拍到了不可思议的13%，就此拿下了北京首轮集中供地的第一块地。
上午四块地的拍卖结束后，开发商都感受到了集中供地的惨烈。中午休息的时候，投资拓展负责人都在急吼吼地给总部打电话：必须临时加授权。
集中供地，就像把所有狼都圈到一个笼子里，肉再多，大家也会抢光。这项政策没有进行试点，就在重点城市全面铺开了。48小时内，北京就这样卖了1100多亿的土地。开发商在现场杀红了眼，疯狂补货，黑马卓越的187亿大手笔拿地，让气氛达到了最高潮。
时隔十五天，开发商们终于冷静下来了。拿下王四营01地块的华润、拿下03地块的招商，很快就去谈退出联合体了。
有家开发商做了北京首轮供地的完整复盘。他们和很多房企对接了成本数据，结论是几乎所有地块的利润率都是负的，少的负一两个点，最多的昌平两块地：负十二、三个点。
北京如此，杭州、广州、重庆也这样。广州出现了300多个马甲共同竞争一块地的盛况；价格洼地重庆直接不限价，大家拼财力，平均溢价率超过四成。
广场效应放大了所有人的焦虑。
第一轮集中供地后，开发商冷静下来，就决定集体躺平了。融创现在暂停拿地，未来三到六个月不准备再大展身手。杭州出现了几年来的第一次退地。
房地产正火热的长三角，地方政府最不想看到的一幕正在发生：出现了多次土地流拍。
领导的想法是稳房价、稳预期。不是真要把这个行业像教培行业一样，挂到灯柱上的。
一
8月10日上午，自然资源部传达中国国务院会议精神，召开了一场闭门会议，会议一共讨论出了四条意见：
1.拍地企业需要有房地产开发资质；
2.加强对开发商购地资金的来源审查；
3.单宗地溢价率不得超过15%；
4.在达到地价或溢价率15%上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价。
四条意见中，前两条是对开发商说的，还是在立规矩：禁止用马甲公司拍地，别乱借钱。但后面两条就温和多了，是对地方政府说的。别想着又卖高地价，又限制房价，最后把地产商的家底都榨干了。
单宗地价溢价率不能超过15%，其实是在给开发商谋福利。第一轮供地中，杭州的溢价率上限是30%、深圳在45%左右、重庆平均溢价率43%。也就是说，自然资源部觉得，之前的地价太贵了。
自然资源部还提前预料到地方政府的手法，明确提出了不允许提高起始价的要求。徐州就在一轮供地中，把起始楼面价抬高了一截。对于控地价，自然资源部给出了新的竞标方式——一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案，这些都是不用增加实际地价的。
地方政府之前的小动作和小心思，领导都看在眼里。第二轮供地，深圳起始楼面价普遍又涨了3成，青岛、天津也涨了十多个点。会议精神传达后，这三个地方，都终止了土地出让。
杭州的朋友说，改为15%溢价率，能让他们多个两三点利润。现在有市场消息说，杭州也可能中止出让，确定竞得人的方式可能从无偿移交政策租赁住房，改为摇号。
非常罕见。房地产调控五年来，开发商第一次成了牌桌上的受益一方：自然资源部果然还是开发商娘家人啊！
8月11日这天，万科、融创涨了五个点，恒大涨了近8个点，保利一度涨超10%，地产板块看到了久违的红色。据说发自北京迅速发往各个地方的文件中，还有一个附加条件：不要出现大规模的流拍。
二
“怎么才能把地价控住？”六月初，厦门市土地发展会议中心的会议室里，一位领导这样急切地问到。
这是一场关于集中供地的调研座谈会。调研组来自北京，带队的是自然资源部开发利用司的领导，成员还包括国务院研究室和央行的领导。带队领导，参与制定了“两集中”政策。他谈起推出两集中政策的初衷，说这是为了强迫地方政府提前公布全年的土地拍卖计划，减少信息不对称引发的开发商焦虑。最重要的是：缓解土地市场的激烈程度。
谁也没预料到，之后的故事没按剧本走。
首轮集中供地的那一个多月，中国最热点的22个城市上空飘着上万亿资金。杭州和北京，都是两天内收了1100多亿土地出让金。它们建城两千年来，从没有在一天内赚过这么多钱。
厦门会议调研座谈会的另一个会场里，坐着中海、华润、保利、国贸等七家开发商。在座的都是胸前戴着小红花，基本没有民企。领导问了他们一个问题：企业拍地的钱是哪来的？……
厦门会议后，各地开始学习北京的竞高标模式确权，之后又出了“拿地金额不能超过销售额四成”的政策，给开发商戴上了金箍。与此同时，北京市也收到了更高层的问询。今年上半年北京商品住宅成交量是五年来的最高点。整体均价突破七万，同比增了七个点。
据说，住建部对重点城市的房价都设定了系数，按规定北京不能超过5，但到六月初，北京这个系数已经四点九几了。经过磋商后，北京有了压低二批次房价的意思，住建委连开了好几次会议解决此问题，听说后来是将原定二批次地块，参考周边售价的基础上做了下调。
接着，有关部门找到了房企评估相关数据，比如一批次成交地块售价、起始价与成交价的价差等。但摸底结果表明，双方预期相差很大。最后，各区政府接到了指令，要将起始价和成交价之间的价差缩小。
中央政府要控房价，地方政府想抬地价，开发商要利润。“不可能三角”的矛盾，也终于被彻底摆到了台面上。之前的策略是挤压开发商。现在，中国的地产商们都躺平了，轮到其他两位博弈了。
区一级政府的不满首先表现出来了。
比如北京，很多区把高地价地块放在了第二轮。第一轮供地竞争激烈，三轮供地时又怕房企没钱。如果售价限制过低，很难有房企参加。此后，各区政府联合各规自分局组织材料向上汇报，由市领导牵头协调，但最终因为住建委态度坚决，咬死不放，没有攻克下来。
比如，北京某个供地大区，有些六万地价的土地，房子只能卖七万多点。各区只好按前期开发报建的流程成立了专班，承诺尽可能缩短开发报建的时间，确保房企尽快开盘：以此安抚开发商。
而自然资源部会议后，各区政府又受到一次暴击。现在只能另想办法了。这两天，北京也在开会重新确定出让方式。北京还要把地块情况摸排清楚，确保每块地块入市前，都有房企表态一定会去参加，不让有风向标意义的北京，出现流拍。但开发商们普遍比第一轮冷静多了。
过去几年，北京的项目能保证五个点的利润。第一轮集中供地后，他们发现情况很不乐观，加上保障房和严控融资投资，想要在北京赚钱很难。
现在，新的政策来了，有的重点地块稍有起色，能做到两三个点的利润。而远郊区地块很有可能流拍。
开发商都知道，这已经不是那个拿地就不愁卖的时代。
三
中原地产统计过，2020年全国共出台了336次调控政策，2021年1-7月，数字达到了352次。每一次调控，都是射向开发商的飞刀。以前，政策都默契地给开发商留了闪躲空间。很多开发商是在看到教培行业被锤之后，才知道自己是多么幸福。
但是现在，政策越来越狠，空间越来越小。今年刚过半年，银行的放款额度就快用完了，很多购房人的贷款半年多都没有放下来。购房者的热情就这样被浇灭了，先是二手房，然后是新房，2021年6月，新房成交面积降幅8%，7月降幅13%，逐月下降的趋势越发加大。信心一旦溃坝，一泻千里难以挽回。
开发商是准备躺平的，前几天和一位排名前五的地产商老板聊天，他微醺着说：“上个时代咱们是很牛X的，但已经过去了，新的时代开始了。”
苏轼说的好：“酒力渐消风力软，万事到头皆是梦”。但现实就是现实，最近几个月，违约的商票越来越多，最坏的情况是，下半年部分规模企业可能面临巨大的偿债压力和违约风险。
另一位国企董事长跟我说，现在住建部领导见他，问的第一句话就是恒大之后，还有哪家地产商会暴雷。包括恒大、绿地、阳光100等一堆企业都拿着一个长长的资产包列表找他，想卖项目给他。他也准备了很多钱，准备年底抄底。但他还是担心，给住建部领导提了一个建议：这个市场如果只剩下国企了，那这个市场也不会好的。
我看了看那几个资产包。恒大的是北京的购物中心，上海的酒店和写字楼，广州的原公司总部。绿地的都是跟地方政府有大量纠纷的超高层。难怪没人敢接。
开发商除了卖房子，最擅长的是写恐怖故事。去年恒大在救助信里就明确说了，自己有两百多万业主，资金链断裂会导致系统性金融风险。
欠银行一百块是你的烦恼，欠银行一个亿是银行的烦恼。但当你欠了几千亿，那就是全社会的烦恼了。
首富我来当，有难大家扛。但现在，中央政府、地方政府和房企博弈，又到了重新调整站位的时刻。
过去几年，有关部门对开发商的态度是“又要马儿跑，又要马儿不吃草”，不过自然资源部的闭门会议后，开发商的内卷可能会稍微缓解一些了。
