图为香港住宅和商业楼宇。（图片来源：Ruby Tang/看中国）
【看中国2021年5月28日讯】（看中国记者何佳慧报导）香港爆发移民潮，有人卖楼套现，但仍不乏有人追捧楼市，令交投异常畅旺，楼价不跌反升。但长远而言，香港楼市仍会是一项“不败”的投资吗？有专家提出一个惊人观点：香港楼市“十年豪宅变茅屋”，提醒投资者注意大环境已出现重大变化，令香港地产面临长时间的跌势。
香港资深银行家、时事评论员吴明德5月27日在其网台节目，提出了香港楼市十年内“豪宅变茅屋”的观点，指出除了香港本身大环境的变化外，中国最新人口普查数据中也可瞧出端倪。
吴明德表示，香港在1997年至2003年SARS疫情爆发的6年间，住宅楼价经历了63%的下跌。但2003年后楼价开始一路翻升，至今高居不下，背后有几大推动力。首先，港府冻结所有公营房屋售卖，不推出“居者有其屋”（居屋），导致供求出现大改动。同时，沙士之后，中央分别推出“优才移民计划”和“自由行”，后者令香港经济尤其是零售业一路大幅度增长。
而“优才计划”下，只需750万就可申投资移民来港，促使国内很多权贵把钱调动到香港投资，自由买物业。当时恰逢中国刚加入世贸组织（WTO）成为世界工厂，人均GDP在往后二十年增长十倍。两任中央领导江泽民和胡锦涛也采取“闷声发大财”政策，“很多人在内地富裕了，见到香港的政治发展仍然是‘一国两制’，私有产权有保障，加上跟国内所有法制都不同，变成都把现金都抽到香港投资。”
除了上面两个因素令香港楼市败部复活、处处火热，港府还在2004年推出一个史无前例的大胆创举——取消遗产税，以致全世界要规避遗产税的人，都被香港“一国两制”的保护所吸引，“因此大量世界资本涌进这个相对如此细小，却有自由贸易和自由流动的香港。”
到2008年，雷曼兄弟爆煲引发金融海啸，但由于美联储采取减息和量化宽松，令资金周围流窜，加上中国在08年也用了四万亿刺激经济，这个倍数效应令权贵身家水涨船高，香港楼市在短暂调整后急速反弹。
这些经济、政治、社会制度因素，令香港地产业过去20年蓬勃发展。但吴明德反问，现在这些令楼市高升的因素还存在吗？他逐一分析：
一、去年推出了《港区国安法》后，一国两制已经没有机会再存在；
二、官商合作不再供应土地的情况会改变，因北京当局已表明“楼不是用来炒的”，将延烧香港；
三、香港自由行和优才移民已失去以前的动力，因为权贵也不相信香港能够继续像过去一样，可保护他们的私有产权。
四、中国方面，大陆权贵们会继续有钱吗？吴明德指，中国现以“内循环”为主轴，其经济增长率已由当初的双位数字跌回单位数字，并逐年下降，赚钱的机会越来越少；
五、国际方面，没有了量化宽松政策，全球性通胀正在冒头，助长楼市的低利息环境也已失去；
六、吴明德认为，中国的人口普查显示老年化严重，才是未来影响香港地产发展的最主要因素和挑战。中国人口比例已从劳动力最多的橄榄形变成哑铃形，导致中国经济未来发展受限。经济下滑令权贵抓不到钱，北京当局也会通过政策施加限制，甚至反过来抽走他们的钱去救经济。
吴明德表示，这个因素会加速香港地产的投资价值完全褪色，导致香港未来豪宅市道将面临长时间一路下跌，回复到类似97至03年的情况，提醒投资者慎密留意。
