2）其次从信贷环境来看。央行来看，央行连续47个交易日微量操作逆回购，放水源头收紧。商行来看，中国建设银行深圳市分行日前宣布将首套房贷利率和二套房贷利率分别上调15BP和35BP，这释放了房贷收紧的信号。不仅是深圳，广州今年已三度上调房贷利率。融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年4月（数据采集期为2021年3月20日-2021年4月18日），全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。

目前中国房价的金融属性特别强，金融属性主导下，信贷利率是决定房价走势最为重要的因素。信贷收紧决定了房价整体上的一个走势会比较萎靡，而政策意志也不允许房产挤占金融资源，继续吹大泡沫。面粉可以点火，面包不能点灯。

但从局部来看，收入分化会让优质城市房产更具吸引力，信贷微幅收紧难以抑制资金涌入。这或推动一线城市房价上扬，影响房价分化愈发明显。

这些特点决定了：虽然调控力度不减，但优质城市房价短期仍会表现的比较强势，而优质城市房价强势又会导致更严重的房产泡沫，将招致更多的政策打压。

对一线房价的政策打压还会继续。

五　如何从内卷中突围

土拍价格屡上台阶，很多看起来难以盈利的土拍，为什么总有房企接盘？房企是傻子吗？

房企当然不是傻子，相反，他们精明着呢！

杭州的房价限价没怎么变，但是地价又上了一个台阶。房企只有两条出路，要么变相涨价，要么或将亏损。但房企从来不畏惧亏损，只要房企够大，大而不能倒，房企债务自然会有人背锅。

在土拍问题上，房企的第一诉求是通过多拍地迅速做大，让自己大而不能倒；第二诉求才是通过拍地赚钱。

激励错位决定了，很多房企并不在乎拍地是否会盈利，这又反过来加大土地竞争，将土地价格推高至无利可图，加剧房企内卷，放大系统性风险。

敢拿地，才是房企生存的第一法则。越是大胆拍地的房企越容易盈利，因为赚钱是自己的，亏钱有人背锅。只有认清这一点的房企才能从内卷中突围。谁来背锅？主要是银行。

房价涨，银行要背房价泡沫的锅；房价不涨，银行要背房企债务的锅。

银行的锅又是谁背？为什么要划出房企融资三条红线？

六　金融逆周期

金融周期有两个核心问题，一个是融资难度，一个是抵押品价格。抵押品价值不变，融资难度降低，信贷增多，抵押品涨价；信贷增多，抵押品价值增多，融资难度就会降低。

信贷与抵押品价值会相互放大，从而导致循环反馈，形成金融顺周期。

房产是最重要的抵押品，利率是融资难度的关键信号。但当利率反转时，利率上行——房产价值分化，部分房产价值减少——反馈给信贷——信贷下降——启动金融逆周期。

从国际看，美国财长耶伦发言认为，美国政府的支出措施可能会导致利率上升，如美国利率上升将会向外扩散。5月5日，巴西加息75基点，这是巴西自3月以来的第二次加息。3月以来，俄罗斯、巴西、土耳其等多国进行了加息。从国内看，房贷加息也已开始。

房贷加息喻示着中国的金融顺周期将变为金融逆周期，而金融逆周期是房产价值和信贷持续减少的循环反馈。

金融逆周期影响下，优质城市房价确定可以独善其身？抱团炒股最终一地鸡毛，抱团抢地呢？

小结：最好的资产才有最完美的泡沫……

责任编辑:宇真

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