【看中国2020年9月11日讯】越是经济萧条的时候，金融灾难越多，受害的人也越多。但是受害的人都有一个特点，基本都是升斗小民，都是那些最普通最底层的群体，不知道大家有没有发现这样一个规律。
我们来看2015年股灾，亏得最惨的都是那些资金量小、没有准确信息来源和辨别能力的散户，都是一些普通平民，而一些大股东、大玩家都是提前获得了信息，在高位套现走人，最终血流成河的是被割的散户韭菜。
再比如，2017年开启的P2P跑路潮，被坑得最惨的都是那些底层的工薪阶层、白领，他们用来养老看病的毕生积蓄，或者是整个家庭的流动资金，都投入到了P2P中，指望能获得一点利息，保本增值，但是一旦平台跑路，这些底层平民的毕生积蓄被洗劫一空，上千万人欲哭无泪，上访后成为政府维稳的对象。那些做局的人和政府监管层、银行合谋，空手套白狼，赚得盆满钵满。
再比如，2018年开始的所谓的共享经济，各路资本涌入共享单车等共享经济行业，不计成本抢夺市场蛋糕，恶性竞争，加上盈利的不可持续，最终导致了一地鸡毛，老百姓连交的押金都退不回来。
不管以上说的是散户、P2P的网贷受害者，还是共享经济中无法退还押金的民众，基本都是底层的平头百姓，基本验证了笔者的说法，一波波金融骗局中的受害者，基本都是最底层的人，从来没有听说马云、马化腾、王健林之类的富豪在这些骗局中受骗的，其中最主要的因素就是信息的不对称，今天要给大家说的就是今年来大规模雷爆的另外一个金融骗局：长租公寓。
一
最近，长租公寓雷爆的话题，又开始在中国的社交媒体上热传，上了热搜。之所以说又，是因为长租公寓雷爆的事去年就有一个高峰，总计有23家。而一年之后，现在这个行业再次大规模雷爆。近日，杭州、上海、深圳、四川等地纷纷被曝出长租公寓企业爆雷、跑路现象。更有租客称，刚按年付完房款，3天后平台就出事。随后，上海、广州、西安等地相继发布住房租赁风险提示，提醒房东和租客警惕。
9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》，提醒有公寓运营商采取“高进低出（支付房东租金高于租客租金）、长收短付”（收取租客租金周期比付给房东房款的周期长）的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。
同一天，广州市房地产租赁协会亦针对国内市场上出现多家企业“爆仓跑路”现象提醒广大租客加强风险防范，避免经济损失。8月21日，成都市住房和城乡建设局对外发布住房租赁风险提示，数家住房租赁企业因采取“高进低出”、“长收短付”经营模式出现“爆仓”“跑路”，提示住房租赁当事人在租赁活动中需谨慎。
首先跑路的这家公司，是四川满城房地产经纪有限责任公司在重庆的一家分公司，突然之间人去楼空。于是，被裹挟进来的房东、租客，还有一系列的爆点，就这样被连根拔起：牵连数万人、至少上亿金额。很多租客刚刚交过预付款，房东却没有收到一分钱。
类似的故事这几天还有很多：杭州的友客、巢客，这几天都在跑路，涉及上万名房东房客，很多租客的租金都是缴了1年，高达三四万，只住了几周，就面临被房东赶走的问题。
上海浦东新区的一座写字楼里，就是刚刚被曝出疑似公司法人代表卷款消失的长租公寓巢客的总部所在地，这里已经是人去楼空，大门上也贴了不少公告，有解约通知书、还有报案的材料。据了解，目前这家上海寓意物业管理有限公司，所涉及的不止是上海，还有杭州、苏州、合肥等地，初步估计，涉案金额达到了数十亿元。
宁波也有一家。一个受害人说，刚到宁波，工作还没着落，租了半个月的房子就出现这样的问题，今天去派出所报案，一摞都是受害人的笔录。最狠的一家，成都乐怡家科技有限公司（包租公司），4月27日成立，8月24日卷款潜逃，短短不到4个月内就实现了“胜利大逃亡”
……
可能大家会问，正常的房产中介，不就是撮合房东和租客会面，成交之后拿点中介费吗？所有的租金，应该是由房客交给房东？怎么会发展到卷款潜逃的程度呢？这里，我们就必须要看一下长租公寓的经营模式和租金支付渠道的问题了，我们要看一下资本到底在长租公寓里发挥了怎样一种兴风作浪的作用。
二
目前，做长租公寓的主要有几类，第一类就是地产开发商，自己开发的房子自己做长租公寓；第二类就是房产中介，比如链家、我爱我家等；第三类就是一些创业资金，得到大资本的支持，这几年抢滩长租公寓。
传统的租房市场，房产中介之类的机构确实只能拿一点佣金，按这个玩法，市场很健康，所有人都赚一点小钱，但是有些中介并不满足，想要更多的利润，采用什么方式呢，就是侵吞租客的租金。
首先，中介和房东联系，承诺包租，钱由中介按月支付，房东本着省事省心的目的，收租是个麻烦活，由中介统一包办放心多了。而且，很多中介开出来的价格，比市场房租价格高出20%到40%，这让很多房东乐开了花，租金高还省心，何乐不为呢？
然后，中介和租客联系，以大幅低于市场价的价格出租房屋，抢夺客户资源。
现在，大家的疑问肯定来了，正常来说，长租公寓的盈利模式应该是低买高卖，就是说从房东手上廉价拿房，然后高价出租给租户。但是目前，完全是反过来了，变成了高买低卖，这不是亏本买卖吗？长租公寓的投资人怎么赢利呢？这种模式能维持吗？
其实这种模式，除非行业内的人，不管是房东还是租客你都是看不透的，房东和租客都觉得自己占到了便宜，他们不会站在长租公寓投资方的立场，去考虑整个赢利模式，所以他们不会保持警惕。
三
大家如果关心新闻的话就可以看到，这两年就有媒体报道了长租公寓在市场上高价抢房的消息，有的甚至主动找房东提高价格，让人匪夷所思。
关于是否能赢利的问题，我们再来深入看一下长租公寓的盈利模式。目前的盈利模式有两种，一种就是直接收取租客的长期支付的租金，然后将资金用于其他投资获利。比如去年8月爆雷的南京乐伽公寓就是这种模式。
乐伽公寓以低价出租，一次性向租客收取一年甚至3年更长期的租金，比如月租为5000的房子，按一年期的租期算，乐伽公寓一次就可以从租客手中拿到6万元，支付掉第一个月的5000元租金后，还有5.5万，如果有10万套房源，理论上就可以产生55亿的资金池，这是一笔很客观的资金。
这笔钱他又可以用来到市场上去高价抢房源，也会投资其他高收益的风险项目，比如房产、P2P等，这些资金很难被监管，风险无法掌控。一旦一个项目出现风险，可以会导致整个长租公寓破产。
四
当然，除了乐伽公寓这种客户直接支付长期租金的模式相比，另外一种操作模式就显得更加惊心动魄了。
号称“押一付一”甚至“押零付一”来吸引租客，只需要一点服务费就可以，通过种种诱导让你签了合同后，你突然发现，你和一家金融公司产生了联系，每个月的租金不是打给房东的，甚至也不是打给中介的，而是需要打给这家金融公司的，然后你的服务费，也是交给这家金融公司的。已经爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊园恒业公寓则属于“租金贷”模式，链家旗下的自如长租公寓也是这种模式，加了杠杆。
自如通过约定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。然后，自如跟租户签订合同的时候，租户签订的是贷款合同，金融机构把一年的租金一次性付给自如。
拿到贷款的自如，不会把钱放在账上，而是把钱作为本金，继续和新房东签约，只要有源源不断的新房东进来，这个游戏就可以继续玩下去。就是说，自如利用大量租房人的信用做背书，从金融机构获得大笔贷款。
这相当于说中介每扣下一个租客的钱，就能发展出3个新下线，而这3个新下线的钱全部扣下，可以再发展出9个新下线，于是规模就像滚雪球一样发展起来了，扩大市场规模就有新钱入账，而入账的新钱可以拿出来继续扩大市场规模，这就是这两年各大中介疯狂抬价争抢房源的原因，因为这是一个一本万利的买卖，非常类似于P2P。当年P2P处于扩张期的时候，也是疯狂砸钱到处争抢客源，只要有源源不断的韭菜进场，P2P则永远辉煌。
这种模式的致命问题是，杠杆太高。长租公寓基本是空手套白狼，零成本建了一个资金池。一旦租房中介的资金链断裂，那么，房东、金融公司和租客全部都将被套牢。当然，如果赌赢了，那么一切收益归自己，如果赌输了，则全社会来负担这个损失。
最近爆仓的北京昊园恒业长租公寓，租客每月按时交着房租，却被房东以“未收到房款”为由要求限期搬走。一夜之间，租客自己就面临“无家可归”的困境。更严重的是，即使退房，他们也很难“退”掉尚未还清的“租房贷”；如果逾期，还可能对个人征信造成不可消除的影响。而金融公司也是冤大头，放出去的款还没收回，就面临着租客断供的风险；房东同样损失很大，至少一个月收不到租金，还面临和租客的纠纷。至此来看，可以说整个长租公寓已经像共享单车一样，成了一地鸡毛，唯一的赢家也许只有长期公寓投资方本身，资金到底是亏了还是被乾坤大挪移到了哪儿，只有他们自己知道。
五
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。前我爱我家副总裁胡景晖离职时说的这句话，一语成谶，现在已经正在验证。有人形容，贩毒都没有长租公寓的利润高。
长租公寓雷爆，最大受害者主要是那些无房而租房住的群体，比如其中很多是刚毕业参加工作的大学生，还有很多城市中低收入者，特别是在一线城市的租房者。
长租公寓雷爆的最大受害者主要是那些无房而租房住的群体（图片来源：Tuaindeed/Adobe Stock）
对于这些涉嫌金融诈骗的长租，政府等监管部门早应该提前预警，为民众进行风险提示甚至严格监管，防止风险事件发生，这是本质工作。再差，雷爆后应该积极为受害者追讨资金，挽回损失。但是目前很多长租公寓雷爆后，全国各地的受害房东和租客维权无门，因为公司已人去楼空。不管是受害者报警还是上访，基本都不被受理。他们给出的回复是：经查该案不涉及违法犯罪，我局决定不予立案。报案者欲哭无泪，只能抱怨天理何在，让恶人逍遥法外。
目前，爆仓的长租公寓所有损失都在由房东和租客承担！每天都在上演房东断水断电等各种过激行为驱赶租客的惨况，政府等监管者一副事不关己高高挂起的态度，不作为，让人寒心！
这又回到了最开头笔者说的那个结论，不管经济社会如何变化，世道如何轮回，在这些惨烈的社会事件中，受害的都是那些社会最普通、最底层的大众。这和他们的贪婪没有关系，因为很多人想法很简单，买不起房子，就想租一个房子，有一个住的地方。这样的要求不过分，哪知道市场上骗招太多，让人防不胜防。
在经济繁荣的时候，资本会大量进入实业领域投资，获得高额利润，或购买资产，等待升值。如今，繁荣经济周期已经逆转了，各路资本没有好的投资标的，开始脱实向虚，变着法子骗人。比如股灾中的配资、P2P中网贷平台，还有在共享经济、长租公寓中的各路资本。在他们精心构造了各种庞氏骗局后，赚得盆满钵满走人，将一地鸡毛留给了最底层的普通民众。
所以，身处末世，最需要的是多方获得信息，独立分析判断。保持一颗理智清醒的头脑，守护好自己的血汗钱，为家人老小留下一点未来遮风挡雨的资产。赚钱就像上坡，非常困难；亏钱就像下坡，非常容易。千万不要被一时的贪欲蒙蔽，让自己多年的积蓄血本无归，一无所有。
