杠杆项目进入寒冬，最可能的就是房地产了。（图片来源：chungking/Adobe Stock）
【看中国2020年1月23日讯】从2018年中以来，汽车行业寒风凛凛，车企降价、卖房自救、裁员重组等新闻不断，而从2019年中开始，新能源汽车也开始冷了下来。事实上，这并不仅仅是境内的现象，在境外主要经济体也基本雷同，只不过轻重有所差异。其中，最寒冷的是印度，汽车销量数据在部分月份甚至接近腰斩，这已经是工业化失败的现象。
无论手机、服装还是其它消费行业，都与汽车行业有一个明显的不同，那就是购车是可以使用杠杆的（即使用车贷），这说明需求市场的问题已经开始波及到杠杆消费，这是居民部门加不动杠杆的一种现象。如果下一个杠杆项目进入寒冬，最可能的就是房地产了。
举例来说，广州是一线城市之一，广州过去一段时间的房地产市场已经发生了深刻的质变。
过去一年来广州市二手房挂牌均价（来源：贝壳研究院）
一线城市纬房指数（定基：2018年1月房价=100。来源：住房大数据）
第一张是2018年12月至2019年11月广州二手房挂牌价格走势。从第二张图又可以看到，虽然同期广州新房价格指数（绿色线）是冲高回落的走势，但总体的价格还算是基本平稳的，2018年12月的指数是101.45，2019年11月的指数是101.21，几乎没有多少变化，这与二手房价格出现的连续下跌有明显不同，也就是说两者的价格走势开始出现了背离。广州这种现象在北京、上海等一些城市都有不同程度的体现。
造成这种现象的原因在前面已经说过，二手房交易与一手房交易具有很大的不同。销售一手房的是地产公司，地方政府控制了土地资源，也掌握了房地产交易的预售（含价格）备案过程和网签过程，进而也就可以在很大程度上调控地产公司的销售价格，也就是说，地方政府在形成新房价格的过程中具有支配性的影响力，这就让一手房价格更为稳定。但二手房的卖方则十分复杂，包括居民因各种原因出售，因经营陷入困境需要卖房以改善财务状况的企业，法院的法拍房（这背后一般都是银行），地方政府无法掌控这些销售行为，也就无法掌控二手房市场的价格，这就使得二手房价格更能体现房屋市场的真实价格水平。
可现在问题来了：一手房和二手房价格走势出现背离，当同区域的二手房价格与一手房价格出现比较大的价差之后，会出现什么情形？
2018年西南财经大学研究中心发布了一个《报告》。《报告》显示：2018年三季度全国城镇家庭新购房人群中投资用途占58.2%，而首次购房的刚需仅占了15.1%，这说明在现在的房地产市场中，投资性购房是房屋交易的主体。以今天的房屋租售比，如果说这部分投资性购房最终的目的是用于出租，估计没多少人相信。换句话说，这些人都是炒房客，目的是博取价格上的收益。
当同区域的一手房与二手房价格出现很大的价差之后，炒房客就逐渐丧失了退出的价格空间。当丧失了退出通道之后，炒房客就会被挤出市场。
大领导曾经说过“房住不炒”，希望房地产市场为居民的居住服务，而居者有其屋是人们自古至今的愿望，所以，无论你对房地产市场持有任何看法，都必须赞同、支持这种提法，这是政策的层面；但当二手房价格明显低于一手房、炒房客的退出机制被封闭之后，炒房客的购房行为就被挤出去了，这就是市场机制下的“房住不炒”。前一个“房住不炒”是不让炒，推动房地产为民众的居住服务，后一个“房住不炒”是没法炒，散了吧散了吧，炒房时代过去了。
其实，这是一个国家发展过程中的必然现象，房地产从根本上来说是人口现象（当然需要经济发展相配合），用房地产驱动经济增长就只能是阶段性的，无论不让炒还是没法炒都是必然的结局。但当把炒房行为挤出房地产市场之后，新房销售量就会出现下挫，对财政收入增长形成压力，当然也是通胀的压力所在。
这实际为希望投资房地产的人指明了未来，无论房屋价格涨跌、流动性高低（即是否能快速脱手）都是不重要的，商业价值（即可以实现多高的出租收益率）才是唯一需要关注的指标，只有具备满意的租金回报的时候，才具有投资的价值。
2020年，将成为中国经济去房地产化的第一年，当然也是经济增长方式转型很关键的一年。希望中国经济能迈过这个坎，积累未来可持续发展的动能！
