在世界经济史上，很多国家走曾经出现房地产泡沫。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年7月20日讯】在世界经济史上，很多国家走曾经出现房地产泡沫，这不是奇怪的事情，最典型的是上世纪九十年代初期的日本和2008年的美国，但它们都采取的是刺破的方式，让泡沫轰然破碎，这是有道理的。难道它们不能采取更缓和的方式来处理吗？这在短期内有很多好处，比如对银行系统的冲击较小，对财政收入的冲击不那么猛烈，对经济的打击也会和缓很多，等等，为何一定要采取如此极端的方式来处理泡沫？
按正常的理解，在当代的金融体系之下，房价不断上涨最终就会推动社会债务率的快速上升（这个时间有长有短，与起始的资本投资收益率有关，当投资收益率下降到低位的时候就会快速上升），导致债务率达到高位，全社会的需求受到压缩，需求不足之后就会导致物价下跌带来的通货紧缩。
房地产很大程度上决定了地方的财政收入，房地产也是资金十分密集的行业，这就让房地产企业从购地到销售的过程中会面临很大的风险，主要包括：利率和政策的变化，需求的变化，房价的变化等。即便地产商在这一过程中全部使用银行贷款，但因为资金规模太大也会让债务人面临最终还债的巨大风险（当然银行同时也承担了部分风险）。
此时，如果要让地产商用数亿甚至数十亿资金去拿地，就必须保证地产商有足够高的利润率。一旦利润率与风险不成比例，地产商就不干了，同时为了应对这些风险，地方政府还会在一系列政策上对地产行业进行倾斜。
这就让房地产成为高利润率、低风险的行业，这是所有问题的焦点，是考虑后面所有问题的基础。
上述逻辑，除非刺破房地产泡沫的时候才会被推翻，如果采取任何其它任何方式，比如希望稳定发展，这种逻辑都不会改变！
此时，我们开始考虑社会债务率过高、导致需求不足的时候，除房地产之外的其它产业会面临什么样的问题，它们会做出什么样的选择：
首先，大家已经知道制造业等工业企业的利润率已经很低，有媒体报道说仅仅在3-5%之间（这是房地产推动生产要素价格不断上涨的必然结果），这些行业之间当然会有差别，农业养殖业的利润就更不高，比如近几年种植玉米的，如果计算人工成本的话基本是不赚钱的。当需求不足，销售不畅的时候，它们会努力降价销售，当不赚钱的时候，就会退出。所以，过去几年我们看到了很多的报导，关厂炒房、将工厂迁到其它地区等，抛荒的报道也不少，就是这种形势下的必然选择，目的是一个——供给自动压缩。
可随着供给的不断收缩，消费品价格就会开始掉头向上，注意这种价格向上在需求不足的时候是销售量的缩量上升（现在的猪肉市场应该比较典型），而不是需求释放导致的放量上升。此时，无论经营制造业、农业还是养殖业的人们会扩大再生产吗？如果扩大再生产，供给的增长就会将价格打下来，这是经济增长的过程，是十分有益的。但问题是它们或许不会！
要注意的是，企业的成本中有固定成本和其它成本的区分，决定企业利润的主要因素是两个方面，第一当然是出售产品的价格，价格越高利润也越高；第二是销量，这也很好理解，销量越大，固定成本摊销越低，产品的综合成本下降，企业的利润就提升。由此可以看到，当价格是缩量上涨的时候，企业的利润并不能快速改善，甚至不会改善，源于销量不能快速放大甚至还会出现萎缩，这就制约了它们再投资的动力。
当消费品价格上升的时候，一般伴随的是原材料价格的上涨，由于原材料具有抵御货币贬值的功能（或部分具备），其价格的涨势比终端消费品更猛。对于生产消费品的企业来说，虽然自己生产的产品价格上升了，原材料的价格涨价很可能更多，让利润的改善是有限的，甚至无法改善，这就再次制约了再投资活动。（现在钢铁企业都在承担这种模式，被铁矿石价格挤压的哭倒在厕所了）
这就会导致价格的缩量上涨并不能推动企业扩大投资，也无法放大供给。
第二，房地产的高利润（与其它行业相比）和一些政策保护会挤压其它产业的投资。一间企业意欲扩大再生产的时候，要考虑风险因素和利润因素（两者是并重的），当房地产相关产业链具有更高的利润、更强的政策保护（意味着低风险）之后，企业主有什么理由继续在自己原来所从事的低利润率、高风险的行业扩大投资哪？估计是不会的。
第三，房地产的高利润不仅会拉升生产要素价格（挤压其它行业的利润），还会提升全社会的生活成本。比如，如果一个人种100亩地（或开一个家庭工厂），供养自己的孩子上大学都困难的时候，它有什么理由不放弃种地？有什么理由去继续扩大经营规模哪？只能转身投身到房地产产业链中。
所以，只要房地产还在稳定运行（不是刺破），最终的结果就是随着全社会债务率的不断上升，消费能力下滑，表面的幻象是会导致通货紧缩。但实际上供给会以更快的速度收缩，房地产这盏灯点燃的是通胀。
所以，就看到了这样的报道，今年以来猪肉价格不断上涨，按道理说，养殖户应该不断加大投资、扩大养殖规模、增加存栏，但南方的两广地区却出现了生猪甩卖的现象，这明显是一种退出的信号，不值得深思吗？
有些人将中国今天的低结婚率、低生育率归结为房地产，源于房地产将人们的生活成本和生育成本推升到了高位，房地产相当于避孕药，或许有一定的道理。其实，房地产对其它产业来说，起到的也是“避孕药”的作用。当全社会的供给不断收缩之后，当然导致通胀而不是通缩。
所以，管理层需要对房地产采取刺破的手段（而且央行不能给商业银行的坏账买单，通过房产税逐渐为商业银行买单是可以做到的），必须将这盏灯灭掉。无论软着陆还是稳定运行，这看起来在短期有很多的好处，但未来却有很大的隐患。一旦社会经济因供给问题导致通胀恶化，就会从根本上动摇货币根基、财政根基和社会根基，后果是不言自明的，相信这也是管理者不能准许、不愿见到的。
对世界各国都会出现的房地产问题，中国需要谨慎选择。
