【看中国2018年8月24日讯】常识是个好东西，但我们往往忽略它。比如，我们用了十年的时间才搞清楚是谁推高了房价，如今房租也被推高了，人们归咎于中介，可事实真的是这样吗？
一
十年前，有人把高房价归咎于温州人，认为是他们把房价炒高了；七年前，庙堂也在呼吁，房地产商应该流着“道德的血液”，好像是房地产商故意把房子卖了个好价钱；这几年，我们才终于知道，真正推高房价的是那只看得见的手……
十年后，房价终于到了涨也不行，不涨也不行的尴尬地步，于是索性把流动性锁死了，房价就这么僵持了下来。
然后，房租起来了……
这一次，人们把矛头指租房中介，事实真的是这样吗？
二
关于房租上涨，很多人没有切身的体会。先上个数据吧：据统计，过去一年，在全国的一、二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。
过去一年里国内房租暴涨，哪有表面看起来那么简单？（看中国摄影图/Wei Zou）
房租上涨的背后逻辑是什么？不妨来分析一下：
1、先从供给端分析：租房的房源变少了，比如整治群租房、隔断房、地下室，比如清理那什么，房源变少了，价格当然要上涨；
2、从资产回报率来分析：现在楼市被冻结了，房子要不就是卖不出去等着缴税，想卖出去就得割肉，除此之外，只剩下出租。从目前的租金回报率只有1%-2%，未来如果不涨房租，所以房东都要亏钱。
3、中介哄抬：租客房租到期，续租时房东涨了5000块，过了几天想商量一下，结果涨了7000，为什么？因为租房中介在抢房源，“自如”涨5000，“蛋壳”就涨7000，再来一家涨到一万，房租就这么涨起来了。
你可能会说，这些中介真可恶，把房子屯到手里，隔断精装一下，就可以坐地起价，炒起房租了。
那是你想得太简单了。
三
近日，作为踏空中国房地产、一直致力于地产租赁生意的潘石屹就说了：长租公寓根本不赚钱。
原因很简单，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。即使租金再翻一番，做这个行业依然亏本，这是不赚钱的生意。
难道租房中介“良心”发现，亏本赚吆喝？当然不是，下面要说的才是本文的重中之重。
大家还记不记得之前国家鼓励的ABS：资产证券化，没错，这一切商业逻辑都是围绕ABS展开的。
我们来理一下：
1、手里有房源，就可以通过ABS发行债券，进行融资，不需要通过银行就能拿到钱，再去高价拿房源占地盘；
2、房租提高了，没关系，租客加杠杆呗，中介通过ABS或者银行以及其他金融机构提供贷款给租客，做个一年的分期，房租一次性给到中介，剩下的租金和利息租客慢慢还，利息你懂的；
3、房租的差额和贷款的利息就是ABS的收益，以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（魔方“ABS”）为例，三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。
看似是一个租房生意，其实赚的得是金融的钱，想不到吧，而且利润看来还不少。但是，这个模式非常容易走偏，为什么这么说？
像自如、蛋壳这些成熟的公司，如果未来上市了，就更加规范，通过发行ABS债券，监管更加严格，基本不会出大问题。但是，有一些小的中介如果加入进来，他们无法发行债券，只能小额贷款公司签订合作，非常容易变成金融骗局，等到规模做大了直接跑路，剩下房东和租客都会傻眼。
最近，杭州就有一家叫鼎家鼎寓的中介，跟房东签了托管合同，高价收房。然后，让租客去小贷公司，做分期，支付了一年的租金给中介，之后中介公司就卷钱逃了。
弄不好的话，可能就是下一个“匹凸匹”（P2P）。
四
正是为了ABS能融到更多的钱，所以中介不惜加价去抢优质的房源，直接推高了房租，最后这些都会转嫁到租客身上，而收益的是ABS。这背后其实是资本在操控。
而且你也不那么容易逃脱，你可以不去这些中介租房，那买理财也要注意了，因为一不小心可能你买的理财也有ABS在其中，这就等于在为它输送弹药。所以，希望政府能尽早监管起来，一是要防止出现金融骗局，二是要让房租保持在合理区间，毕竟租房的人和买房的不一样，他们貌似才是真正意义上的基本盘。
希望两只手可以协调起来，如果最后的情形是：看得见的手让人买不起房，看不见的手让人租不起房，那就只有一声叹息了。
五
2018年，我们遇到了一个住的问题，楼市被锁住了，无法炒作了，但是按下葫芦起了瓢，房租涨起来了。房租的上涨进一步说明了我们房地产面临的困境。
什么困境？
原先的设想是：通过房价和房租的背离，推高房价来拉动经济增长，转移债务杠杆，虽然房价高，但是有较低的房租来保证基本衣食住行和稳定。房价一直上涨的情况下，没有问题，大家都不靠出租资产获利，租几年等房价翻一倍再出手，房租再低也没关系。但是，现在房价不涨了，也不好卖，砸手里了，这时候就开始考虑租售比，想想资产回报率了，一看，房租太便宜，得上涨。
现在的情况变成：房价和房租背离的情况不太好维持了，用潘石屹的话说，要不就做大分子，要不就做小分母，要不就继续维持现状等到一起爆掉。
下面来详细解释一下。
六
潘石屹说的用公式可以表示：租金回报率=房租/房价
上面我们说了，在房价快速上涨的那几年，大家是不在乎租金回报率的，但是等到现在楼市被锁住，大家要出租的时候才想起来：相对于房价，这几年的租金真的是太低了。
怎么解决这个问题呢？
1、让房价继续快速上涨，大家继续不在乎房租，房租就不会上涨了，显然是不可能的。
目前，中国的房价经过2016年那一波翻番之后，无论从任何角度来说都太高了。说个数字吧，深圳最贵的小区深圳湾悦府市值达到1181亿元，超过了中国620个城市GDP，如果按照上市公司排名也能排到前50。
当然不能继续推高房价，已经传出消息：全面暂停房地产信托业务，民间资金无法再进入房地产。后来虽被证实是部分暂停，并非全面，但是也已经表明楼市不会放松。
2、按照公式，房价不涨的情况下，想要保持合理的租金回报率，只有两个办法：第一个就是做大分子，涨房租；第二个就是做小分母，降房价。
先说第二个好了：做小分母降房价？想想就知道不可能，为什么？房价的使命已经完成，就是把地方债务转移给居民和银行，降房价就等于让银行和居民的杠杆爆掉，然后就是系统性经济危机，想想也不可能。
再说第一个，做大分子涨房租。
也不太好做，为什么？因为房租上涨不但会影响社会基层的基本盘稳定，而且随之而来的“超级地租”效应，会对一切非地产行业进行吸血：房租涨了，物价也跟着房租一块涨，员工要涨工资交房租，企业压力也变大了……物价和实体都会爆掉。
3、可以把房价和房租都锁住吗？如果真的这么做，房子就是没有任何投资价值了，房价不上涨，租金回报率还那么低，这不就是烫手山芋吗？拿在手里一天就亏一天的钱，到时候一样会出现抛售。
到这里，你才会发现，高房价带来的问题，哪有表面那么简单，炒高房价那一天就应该想到这个两难局面。
七
世上哪得两全法，既要又要全都要。既要高房价，又要低房租，还要资本的充分流动和有效利用，哪有那么好的事情。
要是你问我，未来会怎么走？
笔者也不知道，但是从各种风险里面看，想来想去，也只有涨房租的风险是最低的了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真 来源:中产先生
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