内部认购合同无效？(Pixabay)
【看中国2018年8月10日讯】2016年8月，西安陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商闻天公司以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。然而，现在的房价已经是当初的3倍多；业主不服，已提出上诉。（华商报）
开发商的这一波操作，简直堪称教科书式的神操作。对于这样一个结果，不仅围观群众表示大开眼界，法律界专业人士评价称，“判决没问题，但又明显丧失公平正义”。那么，问题到底出在哪里？为什么开发商明显投机套利的恶意诉讼竟会胜诉？这难道不是助长违约、损害诚信吗？
“举报自己”从表面上来看是多么荒唐的事情，但我们分析事件的来龙去脉，就会明白开发商打的是什么“算盘”。当房子卖不出去、资金链吃紧的时候，开发商以预售许可证下周就能办好来欺骗消费者，忽悠他们以全款购买房子。几年之后，房子从每平米7000元大涨到每平米2.5万元，开发商却突然变脸，找到法院举报自己无证销售，然后要求法院认定这些购房合同无效。
什么是法理？一个人做错了事情，他最终得到的应当是惩罚，而不是反而因为自己的错误而获得奖励。开发商跑到法院高喊“我错了，我错了”，并不代表它有多少羞耻心，它只是想借此获取更多利益。但是，既然承认错误，就应当为自己的错误付出代价。代价，不是所谓“已经进行了行政处罚”就可以糊弄过去。消费者的利益损失也属于代价的一部分，这些损失不是购房款的利息，而是2.5万元和7000元之间的全部差价。
有关开发商无证销售之后反悔的行为，仅仅在西安一个城市，就不只有这一例。据媒体报道，西安的紫杉庄园项目，在2016年4月与用户签订内部认购合同，之后在今年2月份，西安闻天科技实业集团有限公司告知住户，当初没有取得预售证，合同无效，该案至今未宣判。西安的感恩时代广场，在2013年至2017年间，在未取得预售证的情况下，与业主签订协议书，之后单方面撕毁购房协议。除此之外，还有宝枫佳苑，世茂都，皇城九号等等案例。
在2016年及以前，房地产刚刚踏上快车道，交易市场逐渐火爆，而由于当初监管制度还不够完善，很多开发商为了加快资金回笼速度，都选择在没有拿到预售证的情况下，与业主签订内部认购或者认筹协议。假如不予惩罚，反而作出有利于开发商的法律结果的话，可能会有很多开发商效仿，这不利于我国房地产市场的健康发展，而且会危害更多业主的自身利益。这种违背契约精神的行为这是不符合公共利益的。
再退一步说，即使合同被判定无效，那是因为开发商的过错造成的，其应该承担《合同法》所规定的“缔约过失责任”，开发商必须承担因房价上涨造成的购房人的损失。双方当初自愿签订买卖合同，现在因为房价上涨开发商就不走寻常路去毁约。法院如果支持这样的毁约，无异于“拉偏架”，违背法理之外，也向社会传达非常糟糕的信号。司法判决绝对不能为开发商的不诚信撑腰，不能让开发商通过违法、失信，把两头的便宜都给占了。
此外，对于这次开发商的“自我举报”，房地产管理部门不能装没看见。《城市房地产管理法》的第67条：违反规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，“没收违法所得，可以并处罚款”。西安当地不妨把之前违法销售的钱款全部没收，让违法且不诚信的开发商自作自受。
一个不言自明的逻辑是，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”这一条款天然就是为了保护消费者，再具体点说，就是为了避免其遭遇“给钱却收不到房”的处境。就此而言，当起诉前商品房已完成竣工验收备案，房屋已属现房、交易实质上完成后，商品房预售合同就应认定有效。只有遵循这一逻辑，才算是体现了对交易自由和意思自治的尊重，也才真正合乎目的解释、利益分析的法律适用理念。
