2015年，中国经济下行，很多专家出来唱衰三四线楼市。（图片来源：Getty Images）
【看中国2018年7月21日讯】2015年，中国经济下行，很多专家出来唱衰三四线楼市。不可思议的是，三四线楼市不但没有走入经济学家们坚信的房地产下行周期，反而怒涨一大波，成为中国经济绝地反弹的强大推手，专家们的脸肿成了馒头。
这股神秘的力量，来自“货币化棚改”，它以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市狂欢，在短短3年时间里彻底扭转了三四线城市的命运。
2018年，中国经济又现危机，贸易战乌云压城，又遇上美国加息周期，挤压了国内货币政策调控能力。
在“中国经济向何处去”的关口，棚改的路径再次变异——这边央行出手摁住水龙头，改货币化安置为实物安置为主，那边住建部坚持用棚改稳定大市，未来三年中国仍将改造1,500万套。
这一招中国式棚改，让三四线房价停止天怨人怒地上涨，又能继续为中国经济保驾护航。一如2008年金融危机下的4万亿，棚改又走回了它的起点。从今年开始，棚改的使命已不再是去库存，而是保增长了！
01往事如烟
2004年12月26日，在辽宁抚顺零下29度的天气里，一个构想在最狼藉的莫地沟棚户区里悄然诞生了。“砸锅卖铁也要改造棚户区！”主政官员的一席话，昭示着莫地沟将迎来新生。
三年之后，全球性爆发金融危机，意外激发了棚改的全面启动。国务院拿出“四万亿刺激计划”扩内需保增长，保障性安居工程赫然在列。直到这时，棚改这场21世纪新土改运动仍是一项民生工程：政府盖好房子，居民拎钥匙就能入住，不花一分钱、不少一块地。
棚改政策的复杂化，发生在2015年12月。那时候，房地产市场经历了整整两年的低迷，投资增速从22.8%的高点跳崖至1%，坊间分析商品房积压多达98.3亿平方米。
“去库存”这三个字千斤压顶，从那一刻开始，“棚改”与“去库存”悄然划上等号。不过，如果按照以往的思路建保障房进行实物安置，只会制造出更多的库存，成为随时压跨市场的最后一根稻草。旧棚改的方式显然是行不通了。而且，三四线城市人口外流严重、产业薄弱、没有需求支撑，该怎么去库存？
02棚改式“放水”
钱没有了可以印，需求少了可以创。为了制造出天量的购买力消灭库存，政府拿出了一项发明——棚改货币化安置。
2014年，央行创设出一种对房地产定向放水的新型水龙头——抵押补充贷款（PSL）。玩法是这样的，央行通过PSL把钱贷给了国开行、农发行、中国进出口银行，地方政府向这三家政策性银行贷款，拿着这一笔钱从棚户区居民手中换取了底下的土地，没地方住的棚改居民只好跑到市场上买商品房，需求一下子增多了。
地方库存压低了，开发商的日子也好过了，有钱继续买地。这时候地方就有动力再去拿地，依靠土地出让来偿还国开行的贷款，一个完美的资金闭环就这么形成。
一开始，央行和住建部在试水时货币化安置时很低调，PSL的数据也不公开。到了2015年中，住建部开始大力“推销”，货币化棚改就此狂飙猛进，比例从2014年的9%，提高至2015年的29.9%、2016年的48.5%。
一个是完美消化了市场库存。截止2018年5月，商品房待售面积创下45个月新低，相比2016年2月份的高点，去化了1.79亿平方米，各地开启“补库存”周期。
另一个就是补充基础货币的投放——2014年外储逼近4万亿大关后就开始走下坡路，以往依赖外汇占款投放基础货币的渠道被迫收缩，PSL等货币工具的出现，就是让钱动了起来。
03地产化游戏
不过，福祸总是相依。过去三年时间里，央行单是通过PSL工具向市场的放量就跨过3万亿大关，截止2018年6月末余额达到31,852亿元。要知道，当初对中国经济留下莫大后遗症的刺激计划也不过4万亿。
这种货币放水对中国的房价而言意味着什么？只有一个结果：涨价。当手持货币入市的人数量飙涨之后，市场价格立马做出反应。
2016年12月的70城房价数据里，一线和部分二线环比出现了微弱的下跌，而唐山、温州、泉州、宜昌、安庆等强三线城市都出现了反弹。
进入2017年，中国三四线楼市房价继续飙涨，贫困县从1,000多的均价翻了好几个跟头，一下子冲到5,000甚至过万的新闻频上头条。在此之前，房价上万是一座二线城市的标准，现在三线城市若房价不过万，都不好意思说自己参加过棚改。
除了市场的自发调节，楼市涨价的背后其实还有两条普通人没有注意到的逻辑隐线：
棚改在基层实施中走了样。地方政府财政捉襟见肘，借了三大政策性银行的钱来搞棚改，早晚都是要还钱的，如何让盘下的棚户区土地发挥最大价值，一些地方政府绞尽脑汁。
于是，一些地方就借着棚改的名义强行扩大棚改区范围，把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村统统纳进拆迁范围，走上一条土地财政的道路。再让资金雄厚的地方国企来配合演出，“拍下”地王，充当着抬高房价的先锋。以此循环渐入，最大化变现“棚改土地”。
房地产利用“买涨不买跌”的消费心理，涨价去库存。2015年初的三四线是房企的地狱，富力、绿地、碧桂园等多家大型房企曾在内部下命令：未来不再在三四线及更低级别的城市拿地。但是2016年开始，这里反而成了玩转财富的天堂。
既然市场上要买房的人这么多，那就涨价销售，涨得越快库存也去得越快啊。精明的房地产商深谙此道，像碧桂园就大胆喊出：“涨价去库存！”
04暴击终于来了
其实，早在2017年5月，三四线的楼市销售就达到了顶峰，看空三四线的声音变得越来越密集。这些小城人口外流严重、缺乏产业支撑，房价这么高难道就不存在泡沫吗？随着去库存目标的实现，货币化棚改逐渐走向政策临界点。
2017年底中央政治局会议上，高层定调“去杠杆”为2018年工作任务之首，而不是去库存；2018年政府工作报告中，“货币化安置”的提法消失了。
西安、成都、杭州、长沙等二线城市原本就因旧城改造和棚改加速，制造了大量需求，再加上抢人、住宅用地供应稀缺、开发商捂盘等，又一次导演了人为楼市恐慌、全款抢房的盛况。这种情况又吸引更多拿到货币化安置的三四线居民，跑到二线投资，再次推高房价，最终尴尬了房住不炒。
2018年6月25日下午，市场传言“棚改全国一刀切，全部暂停”，随后国开行急急出面澄清，“棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。目前各项工作正在有序开展。”而且以后棚改都改为实物安置为主。消息一出，当天地产股集体翻绿。
房价是不能再暴涨的了，这辈子都是不可能的了。
只是刚解决了人怨，又迎来了国愁。今年的中国出口滑坡、基建减速、消费萎靡，去杠杆下股债汇三下跌。贸易战乌云压城，也只是刚刚打响了第一枪，未来国内经济将持续受压。或许三四线城市是再无未来了！但中国经济的寒冬是绝对不能到来的，中国棚户区改造不再是去库存而是保经济增长。
