【看中国2016年12月18日讯】人民币汇率波动，美元加息，中国楼市价格高企且正处于最严调控中，投资者的钱该流向哪里？越来越多的中国人和中资机构将目光转向了海外。
放眼全球，在广泛吸收外资、成为资产配置之选的房地产市场中，传统热门城市如纽约、伦敦、多伦多等依旧火爆，伦敦不惧脱欧逆势而上，新西兰、澳大利亚正在升温，德国成为新秀，中资机构蜂拥的马来西亚新山、马六甲等地区也开始崭露头角。
作为第一太平戴维斯国际物业住宅部中国区负责人，周玉亲身经历了这几年的中国资本出海潮，感受到了市场和投资者的巨大变化。“今年是最忙的一年，因为越来越多的个人和机构投资者把资产全球配置提上了日程。”她说。
周玉表示，国际上富豪人群配置海外资产的比例一般为25%，而中国人现在只有5%，还有很大增长空间。
全球房产配置潮
在各国汇率和货币政策剧烈变化之下，资产配置全球化成为一个超级热点。
对于中国人和中资机构而言，在其多元化资产配置中，对于房地产的偏爱仍是第一位。出国购买资产，首先看的也是房地产类资产。
“从全球范围来看，今年投资热门的区域更热了。”周玉说，尤其三季度以来，投资者对于纽约、伦敦这些顶级城市的热情更甚。她认为，英国脱欧叠加中国房地产市场调控，推动了海外资产配置的新浪潮。
“中国房地产市场的春天已经过去，下一波春天什么时候来，甚至有没有还是未知，这其中有很大的泡沫。以深圳为代表的一线城市房地产在经历大涨后，锁住了很多人的钱。而原本被投资者看好的杭州、南京，在调控后都不能再购买了。”
她以英国伦敦为例，“8月脱欧带来市场震荡，但英镑的贬值使购置成本降低，海外投资者更将这视为很好的投资机遇。”
周玉认为，不管市场怎样变化，伦敦依然是最值得投资的市场。
第一太平戴维斯跨境投资部主管Rasheed Hassan也表示，尤其是在英镑贬值、价格调整的背景下，购置成本较三个月前下跌了15%-20%。从中长期投资角度，伦敦资产颇具吸引力。
而由于买家观望脱欧谈判进展及其对英国与伦敦经济的影响，为确保成交，房价应该还有6%-7%的下行空间。房价将在2019年重拾涨势，2017-2021年间可实现近21%的累计增长。
“英国伦敦、美国纽约是全世界最为国际化、流动性最好的两大城市。”周玉解释，“房地产不像股市般快进快出，而是具有流动性限制。像在美国纽约，许多客人指定买在曼哈顿，那里投资性房产流动性是最好的”。
她进一步举例，“在出台针对外国人的重税前，加拿大温哥华也很受欢迎。”今年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省对海外购房者一次性征收15%房产转移税，令温哥华楼市快速降温。
周玉认为，除传统热点投资城市外，值得中产阶级去投资的新兴区域还有德国。过去二十年以来，全世界只有两个国家的房产和土地没怎么涨价：德国和日本。近期德国部分城市房价涨得非常快，对投资者而言这是一个机会。
“很多人认为英国脱欧也让德国房地产市场更火，因为德国是欧盟经济最好的国家。”周玉说，但它依然不会成为像伦敦、纽约一样的主流投资市场，因为德国不能贷款，语言使用范围窄，只能成为一部分人的选择，投资带动的房价上涨可能会出现在以柏林为代表的一部分城市。
而在东南亚国家，周玉表示尽管在马来西亚、泰国曼谷等地中资机构投资兴起，但她从传统房地产投资指标角度分析，这些地区不太具备投资条件。
从房价曲线来看，马来西亚楼市一直非常稳定；且房产的价值衡量要考虑到其租赁价值，如果没有租赁接力，这个市场的投资属性就会变弱。“除非保值非常好，否则没什么必要去介入。”她认为。
投资者在成长
作为资产配置市场最为重要的参与者，中国投资者的意识、视野和方法论一直在提升，在周玉看来，这是一件好事。
“刚开始向国人推荐海外房地产业务时，感觉很困难，那时海外资产配置的概念尚未普及。”她说，在西方发达国家富人的国际资产配置达到25%，而中国现在5%都不到，总体来说现在中国人的资产配置较为单一，导致伴随的风险也大。
不过，这几年她明显感觉到中国投资者观念改变得很快。传统“富豪人群才需要进行海外资产配置”的观念被突破，更多中产阶级开始意识到，需要通过资产配置的丰富性来实现资产保值增值。
戴德梁行发布的《中国对外投资市场报告》显示，今年前五个月中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元，成为全球仅次于美国的第二大跨境房地产投资来源。
在周玉看来，观念的改变，一方面是投资经验和时间的积累，一方面是中资机构掀起对外投资热浪，给个人投资者启发。
根据《中国房地产行业发展研究报告》披露，2013年至2015年间，中国企业的海外房地产投资总额超过250亿美元，年均增长率接近50%。
“除绿地、万达这些房地产机构外，中国平安、人寿等险资也在积极走出去。”周玉表示，但中资机构对外投资房地产也会遇到许多波折，在法律和文化方面经常会水土不服。
例如，万达于2016年初以2.65亿欧元购入西班牙大厦，但是其拆迁方案遭到了当地7万人联名反对。今年万达宣布以2.72亿欧元将项目卖出，据万达酒店估计，计入两年来汇率变化等因素，万达净亏1.1亿港元。
周玉认为受挫的深层次原因，是中资机构海外投资房地产的根基并不深，面临资源匮乏、竞争者强劲的现状。在中国积累的管理经验以及专业判断具有强烈地域特色，不一定会与海外文化、管理相兼容，甚至可能起强烈冲突。
“且现阶段，中资机构海外开发的项目多是针对海外华人，客户群体相对狭窄。”周玉说，可参照的是，澳大利亚房地产商则是到海外建当地人喜欢的房产，从地段、产品户型、外观设计等入手。“他们就是扎扎实实做生意，不追求如欧洲第一楼这样的名气。”
她还指出，中资机构出海，往往习惯于遵循在中国追求利润最大化的心态，有时为了冲一个数字不惜代价，这在西方当地社会很难操作。
第一太平戴维斯的报告也显示，中资进行海外投资房地产时既有利率低、市场自由与市场成熟度高、物业投资类别多、租金回报率好等机遇，也会存在政治风险高、法律税务复杂、经济复苏缓慢、物业价值增长缓慢等风险。
不过周玉认为这些都是成长的过程，不管是个人还是机构投资者，在海外的投资经验会越来越丰富，相信最终也能适应当地文化。
