【看中国2016年03月10日讯】最近，国内各种各样抢房子的消息是不绝于耳，什么北京燕郊已经售空，上海千万豪宅被抢光，深圳交易大厅一号难求等等，一线城市房价大幅上涨，成交量激增；二线城市中，南京、厦门等几个发达的地方，也是越长越快，价格直逼一线城市。而另一方面，媒体大部分都在唱空，说楼市疯了，次贷危机的先照，坐等崩盘巴拉巴拉。对于这样的判断很多人是既担心又纠结，担心自己不会人品那么背，真的去接了最后一棒吧，而纠结的是媒体唱空了十几年，房价涨幅已经接近了10倍！而这次如果再听媒体的，会不会又是几年白干了。
其实，这样的担心一直都有，几乎每一年都差不多。所不一样的只是不断上涨的房价。在理智一步一步被摧残之后，最后也就失去了理智，所以冲进去往往接到最后一棒。这个观点在股市上已经一次一次的验证过了，最早买股票的都是容易冲动的，而所谓的理智者通常都会捂紧钱袋子，再等等，等着等着逐渐失去理智，他们入市了，就基本离崩盘不远了……
所以，对要不要买房这个问题，笔者一直就劝大家，大主意还得您自己拿，因为每个家庭的情况不一样，有的就是急着住房的，比如孩子没地方上户口，要不就是真的结婚住不下了。不买房媳妇都找不到，家里人要断交了的那种，那您还是买吧。多高的房价也不重要，毕竟钱财是身外之物，弄得家破人亡就犯不上了。至于有些人明明住着100多平米的房子，一共也就2-3口人，然后还说要换个120平的，还说这是“刚需”，那就有点欺负人了。中国人均住房面积已经超过了30平米，在全世界都是名列前茅的了（下图）。所以，如果你的人均住房面积超过了30平米，就不再算是“刚需”了。这个时候你买房，并不是为了住，也不是为了生活，而只是因为恐惧。
中国与其它国家人均住宅面积比较图（网络图片）
恐惧一，怕人民币再贬值。毕竟十几年时间，人民币外升内贬，乍一看对外升了30%，但老百姓几乎没感受到，反而是国内房价蹭蹭的涨。原来攒下来买半套房子的钱，现在只能买一个厕所，有些人就想了，如果我当时咬咬牙买个大一点的，现在卖了，大概都能退休了。所以这种悔恨会让一部分人失去理智。
恐惧二，对其他投资市场没有信心。去年一场股灾，着实给大家泼了一盆冷水，买股票赚钱，真没有那个脑子，理财和定存又没什么利率，债券根本分不清怎么才算涨，也不知道到哪去买，黄金都是1800多美元的时候抢回来的。所以比较来比较去，似乎也就只有房子稍微靠谱一点。反正之前买的都赚了，身边买的也都赚了，还没听过谁因为买房赔过钱。
恐惧三，觉得房地产已经道德绑架了中国经济。如果房地产跌了，中国经济也就跌了，所以结论是国家不会让房地产跌。对，相信国家。
恐惧四，中国的房子凝结了太多的身份符号，所以有人喊出来“北上深永远涨”的口号。因为买到了北上深的房子，就证明你有户口了，有身份了，能留在大城市了。能享受一线城市的福利了。只要全国人民还要往大城市涌入，房价就跌不下来。
当然这只是你一厢情愿而已，是根据之前的经验判断而来。而真实情况其实根本就不是这样。
第一，人民币由于是特殊的结售汇制度，所以在彻底开放之前，一定是内外不一致的。之前十年是内贬外升，之后十年如果外面要是贬值，在国内很可能是升值。这主要体现在资产价格下降上。其实去年已经开始，很多烂尾楼，工厂和公司都迫于经营压力卖出了白菜价，而大宗商品价格也是一直下降（这两天开始反弹），人民币的购买力其实是增强的。而随着大量的本币外流，社会流动性下降，央行即使再印钱，也只是补窟窿，注入的水多，抽走的水更多。看看银行间无风险利率就知道，根本利率就降不下来了。所以，之前十年最大的问题是通胀，通胀的最佳应对方法就是举债，所以你看到贷款买房子的人都富了，而之后十年的问题是通缩（短暂的输入型通胀，反过来逼迫央行加息），那么举债的人可能就要倒霉了。工作薪水降低，房贷压力加大，到时候这日子该怎么过，你得仔细考虑。
第二，所谓投资就是抛掉风险高估的资产，买入低风险低估值的资产，那么股市相对楼市来说，显然股市的风险已经释放了不少。而楼市正在高位，所以追涨其实是羊群效应，根本就不是理智的投资选择。
第三，房价跌了中国经济根本就没大事。可能影响的人群还没有股市多，最倒霉的就是这一两年买进去的投资者，5年前您买的房子，估计都涨了得有一倍多。就算房价跌一半，对您的损失也是没有的。即使是刚刚买房的，如果按照3成首付贷款，不去搞场外配资，那么加上各种税费和装修，首次付出的置业成本也超过5成了，也就是说房价跌一半，你也不会轻易断供，因为一半的钱已经交了。所以从这个角度讲，银行在个人贷款业务上市没什么风险的。反而是开发商那边的开发贷风险比较高。所以才有了最近的这招，用个贷加杠杆来化解开发贷的风险。让追涨的这波购房人，来承担最大的风险。如果风险转移了，他肯定会让房价跌下来的，因为只有房价跌下来，才不会继续刺激开发贷的泡沫扩大。也就是说最佳的算盘就是，在去库存之后，补库存之前，让房地产跌下来才是对国家最有利的局面。所以房价跌下来，哭死在厕所的人数相当有限。大部分自住者无所谓，而投机者将面临无法变现的局面。房子不再是资产而是一种负担（3年内房产税肯定会出而且一刀切的可能性更大）。
第四，至于大城市的人口户籍福利，这个正是户籍改革的方向。最近，教改已经让很多学区房名存实亡，未来很可能就没有这个概念了。另外，北上深的人口未来五年肯定是不再增长的，甚至核心区要每年减少几十万人，这是硬性指标。市长们反复强调了的。在人口下降的日子里，高房价何以为继是个巨大的风险。
比较一下，日本房价收入比最高的时候也就15左右（下图），中国目前已经超过了30，这还不算贷款的利息。
日本东京“首都圈”附近不计税费的房价收入比（网络图片）
还有最重要的一点：很多人真的买不起房了。北上深的房价收入比已经超过了30倍，一个家庭不吃不喝30年买套房子，这是不可想象的。从这个指标来看，中国的风险已经超过了日本，超过了美国，超过了香港！在正常的市场经济国家，之前从未见过。
中国人面对房子的最大风险其实在于：我们真的没有见过一轮完整的房地产周期，所以不知道临界点在哪，也不知道跌起来有多深，更不知道要跌多久……
