【尚一专栏】香港楼市：下跌三级跳（下--结语）

【看中国2015年09月10日讯】（接前文） 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

一旦中国外储见底，香港金融业将突然全面倒闭。香港作为世界排名第三的金融中心，交易规模巨大，主要为中国大陆的融资服务。也就是，当外资进入中国，或者中国大陆希望从国际市场获得更多资金时，通过金融业进行中介和包装。如果反过来，当外资撤离大陆时，也将从香港撤离，香港金融业不仅得不到多少中介费，而且还得将本金归还外资。所以，随着外企开始大溃败，从中国大量撤资，香港金融业将开始经历萧条和裁员。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

需要说明的是，在大陆资金出逃时，首先是大陆权贵和富人出逃。这些人的第一站是香港，将美元大量存在香港，引发香港的美元过度供应。港府面对过多的美元，需要抛售港元维持汇率稳定，进而造成港元供应过剩。由于这些资金主要是权贵资金，基本不进入普通生活领域，而是以买房或者租房的方式进入资产领域，因此还会对豪宅有所支持。不过，这种出逃造成的香港资金过剩，维持时间不会很长。随着外资不再看好中国，开始大规模从中国撤退，将对中国外储形成空前压力。在某天，中国官方外储拿不出外汇进行兑付时，也意味着中国经济突然完全破产。随后，香港金融业也将在一夜之间全面破产。这种情况比2008年世界金融危机的规模更大，而且更加迅猛，既让香港金融业措手不及，也没人能够挽救。

紧跟着，香港写字楼将出现大面积空置，随后豪宅市场崩盘。金融业破产就如同雷曼兄弟倒闭，晚上发布倒闭消息，第二天早上雷曼兄弟在欧洲的办公室关门，所有人拿上个人物品回家。即使金融机构还支付当月租金，但是所有人都知道，这些金融机构和人员都不会再回来了。由于中国大陆的实体经济走向末日以及欠债过多，所以根本没有任何偿还能力。在未来，即使大陆能赚取少量的贸易收入，也只可能还债，只有资金流出中国，而不可能再有金融资金进入大陆。所以，香港的绝大部分写字楼将长期空置，进而因为维护和维修成本过高，入不敷出而废弃。现在到晚上，东方之珠的璀璨灯光汇集起来，照亮天际。而大陆外储清空后，大部分写字楼黑灯，中环尖沙咀等地也基本一片黑暗。

另外，金融业从业者人群的主要特点是挥金如土，大部分人积蓄较少，或者借贷消费。当金融业倒闭后，一部分金融业高级经理离开香港，而本港的金融业从业者虽然居留香港，但是无力继续供楼或者无力租用豪宅。同时，大陆经济破产后，大陆的土包子暴发户们同样失去收入来源，根本支付不起豪宅的地租差饷和维护费用。他们不仅不再买房，还需要卖房来维持生计。结果就是，当金融精英和土包子都不再住豪宅，大部分豪宅将空关，香港豪宅全面崩盘。

第三级，普通住宅楼价随之崩盘。普通民众完全不了解宏观经济，对经济变化后知后觉。随着香港金融业全面倒闭，香港经济也随之崩溃。崩溃主要表现在，金融业倒闭引发周边服务业严重萎缩，香港的资金被大陆拖垮，港府无力继续基建，大多数人失业和陷入贫困，再无力供楼，香港住宅市场崩盘。

首先，香港经济严重依赖大陆经济。在大陆经济全面破产后，香港的金融、贸易和技术服务业等多类行业也随之急剧萎缩，这些行业也将全面裁员。由于这些行业是香港的龙头行业，而且行业收入高。当这些行业急剧萎缩后，将直接导致为行业进行商务服务，以及为个人提供生活服务的周边行业。周边行业的种类更多，而且雇员更多，受到影响后裁员也更多。当不同行业萎缩后，不仅影响这些从业人员的工作收入，还影响到家庭生活消费。而且，香港的外向型工业已经几乎消失，意味着香港失去对外经济发展能力。

不论是金融、贸易和技术等中高端服务业、还是周边的从属中低端服务业，在这些服务业全面急剧萎缩、服务业行业人员失业后，大部分都找不到其他工作。而由于香港房价昂贵，相当一部分人背负房贷，另外非公屋的房租也极为昂贵，所以大部分港人根本承受不住失业带来的经济打击。在1997-98金融危机后，香港房价暴跌，那时候无数港人成为负翁。但是，当时香港就业形势好，大多数港人收入稳定，让港人得以咬牙还贷。而在未来，大多数人失业，牙咬碎也无力还贷，所以对住宅市场是釜底抽薪。

其次，在大陆外储清空后，大量香港银行对大陆的放款成为坏账，香港储户将遭受损失。大陆对外的欠债中，有相当一部分是对香港的欠债。这些钱是从香港银行存款中转移出来，以直接投资的方式进入大陆、在内地发放房贷，或者购买大陆企业的债券。笔者在《中国实体经济走向末日》和其他分析文章中，对大陆对外资欠债的金额进行过分析，大陆实际上是巨大的金融黑洞，这个黑洞通过吸引外资和对外借债的方式，吸引了起码数万亿美元的资金。一旦黑洞曝光，香港已经投入黑洞的钱再也不可能拿回来，直接成为坏账。从香港银行与大陆的资金往来关系上，将来因此爆发的坏账规模将很大，不仅引发香港的银行倒闭，也将导致香港银行储户存款的损失。

同时，香港物业总值过高，而银行贷款按揭在其中占据重要比例。根据2014年12月《明报》的一个调查，对比全球几个大都会的物业总值，发现2014年香港全港物业总市值高达20.6万亿港元，超过三个纽约市的物也总市值，也将近能买下三个新加坡。虽然很多人认为这个数字夸大，但是考虑到香港雄踞全球的楼价，基本能够反映香港楼市的大致状况。而在这些物业中，有相当一部分以按揭贷款的方式购买。按照本文对于商铺、写字楼和豪宅的分析，当楼市的前两级跳发生后，不论商铺、写字楼还是豪宅，都会出现无力偿还按揭的情形，大量止赎房都会推给银行。而银行也卖不掉这些物业，所以对这些物业的贷款都成为坏账。如果按照上述物业总市值，只要10%成为坏账，就和2014年本港GDP的21400多亿港元的水平相当。

另外，香港很多人参与股票投资，其中大多数投资香港股市。而根据香港经济的特点，香港股市主要由大陆公司股票和香港公司股票构成。其中，大陆在香港上市股票，主要以圈钱为目的，想方设法骗。笔者在《中国实体经济走向末日》中，系统分析了中国经济和实体企业的实质。另外，笔者还专门发文《万达：不出油的油井》和《联想控股的荒诞大坑》，具体分析这两个在香港上市的公司的实质。而联想控股在6月底以40多港元上市，到8月底的两个月期间，最低跌到26港元。短短时间如此巨大的跌幅，并不是市场变化的问题，而主要是联想在财报上做了手脚。而香港人认识不到中国经济和企业的实质，香港富豪按照个人关系买股票，顺便也把散户带到坑里。

香港公司股票则主要集中在服务业和房地产，同样受到大陆经济的影响。随着大陆金融危机深入，按照我过去两个月的预测，香港股市将继续深幅下跌。随着股市下跌，港人手中所持股票市值将大幅缩水。另外，类似汉能股份这样的造假企业也将持续曝光，让越来越多的持股港人带来损失。同时，随着大陆外储见底，外储局无力偿付外资企业的外汇，大陆经济全面破产后，所有大陆公司直接倒闭，股票清零。香港大多数公司也将破产，股票清零。大多数港人在股市的投资，也将血本无归。

简而言之，当银行坏账堆积如山，意味着港人的存款和投资几乎清零。不论大陆资金黑洞曝光，香港物业大量止赎，还是相当数量的香港企业破产，都会以累加的效应形成香港银行的呆坏账，导致银行破产。而且，在银行破产之前，从大陆逃出的资金，快速从香港银行过账离开，也在最大限度内消耗香港银行的现金。而香港人的存款主要留在香港银行，不会像外资那样离开。所以，在香港银行破产后，储户能得到清偿的资金金额很少，而大多数香港人也要遭受沉重的存款损失打击。另外，很多香港人投资证券市场，也因为各类证券价格暴跌或者清零，而完全失去套现的机会。在大多数人失去工作机会后，银行存款和投资的损失，等于让大多数港人没有了基础保障。根据金管局2014年数据，香港家庭负债占本地生产总值（GDP）的比率持续上升，已达到64%的历史新高。没有收入，没有存款，再加上高负债，大多数港人随时面临生存危机。

随着以上崩溃的逐级发生，港府也面临自身的破产危机。表面上，港府一直保持财政盈余，可动用资金很多。所以，港府还在继续进行基建投资，拉动经济和带动就业。但是，一旦上述因素形成连锁反应，港府也将陷入困境。因为，不论机场还是港口码头，货物吞吐量急剧减少，营收立即从账面利润变为亏损。贸易、金融和技术服务业急剧萎缩，港府的关键税基垮塌。商铺、写字楼和豪宅大量控制，地租和差饷也骤减。金融业倒闭，港府的积累资金也大部分损失。而港府面临多重困境，只能停止各项开支，尤其是停止基建，基建停止后，建筑业对香港的经济和就业拉动作用消失，同时产生一定的负债和坏账，进一步导致港人就业减少以及经济收益降低。在港府自身面临危机时，难以大规模实施社会福利保障，也让面临生存危机的港人处境更加危急。

在多重因素影响下，香港小户型单位住宅价格也将暴跌，而且空置率急剧增加。住宅本身虽然是民生，但是住宅价格是金融业的体现。当社会中的资金过剩时，房价水涨船高。而在过去，香港的主要特点是民众收入高而食品等日常生活支出低，再加上地少人多，尤其天量资金通过弹丸之地的香港进入广阔的大陆，共同推高香港楼价。而随着大陆经济破产，民众因为大量失业而收入急剧降低，甚至难以应付食品和其他日常支出。尤其是资金全面逃离大陆，进而逃离香港，同时金融机构全面破产，也意味着香港资金极度匮乏。当人们极度缺钱，首先需要解决吃饭问题的时候，房价就不再是人们关心的问题。

而且，在过去40多年，香港户均人口持续减少。根据相关数据，1971年，香港总人口将近394万人，户均人口为4.5人，大约为87万户。到2011年，香港人口超过700万，户均人口降到3人，共有家庭236万户。这个数字意味着，在人口增长不到80%的情况下，因为户均人口下降，导致家庭户数增长1.7倍，也就是住房需求急剧增加。而随着香港家庭经济陷入严重困境，人们为了生存，必然会显著增加户均人口，从而明显减少对于小户型住宅的需求，导致小户型住宅空置率急剧增加。大致上，只需要户均人口重新达到3.3的水平，就可以减少10%的住房需求，让小户型住宅空置率超过12%。而在小户型空置率急剧增加，加上资金严重匮乏的共同影响下，小户型住宅单位同样会崩盘。

对以上所述的三级跳做个总结，大致勾勒香港楼市崩盘的路径：中国实体经济走向末日→香港旅游商业急剧萧条→商铺铺租急降→商铺严重过剩→商铺失去投资价值→中国金融危机爆发→实体经济加速末日→引发港股暴跌和世界金融市场大动荡 →香港写字楼和豪宅开始降温→中国外储清空→兑付外资违约→中国经济破产与外企大溃败→香港金融业全面破产→贸易和技术服务业严重萎缩→大量相关服务业人员失业→写字楼和豪宅空置率急升与严重过剩→写字楼与豪宅失去投资价值→从属服务业急剧萎缩→大多数香港居民失业→ 香港居民在香港银行业的存款大部分变成坏账、香港股市大部分股票清零、机场港口等基础设施亏损、港府自身难保→大多数港人陷入生存危机→无力支付按揭贷款→小户型住宅空置率急升→小户型失去投资价值。在2015初，笔者对香港进行过简要综述，大致总结香港未来危机中面临的关键问题，并且预测香港楼价将下跌95%以上（按照美元计价）。而实际上，未来香港楼价可以轻易下跌99%以上，回到几十年前。

目前，中国大陆已经从金融危机和影响世界金融市场的阶段，快速向外储清空、外企大溃败和中国经济破产过渡。在整个局势演变的逻辑过程中，目前对于港人来说，已经进入危机应对阶段。港人应该尽可能在大陆外储清空之前，迅速抛掉股票和其他证券、抛售物业，同时多囤积美元现钞。而在未来某天，当大陆外储的外储清空，就意味着所有上述行动都为时已晚，人们需要直接面对后面的严峻局势。如果将外储清空视作海啸，那么在海啸前多做准备的人，将获得更多的生机。没及时做准备的人，将被海啸淹没，直接陷入生存危机中。

上述分析在一定程度上适用新加坡。虽然新加坡房价比香港低，而且新加坡更多是东南亚地区的资源整合领导者，比香港作为大陆经济的附庸更加具有战略优势。但是，新加坡的民族和文化状况复杂，存在其他方面的危机。所以，当大陆经济破产时，也会对新加坡经济形成类似冲击。（全文完）

（如果对上述分析有疑问，可以系统阅读我们过去对中国经济做的大量分析与预测，以便综合理解本文的逻辑推演依据。中国经济文化研究所供稿）
 

来源:看中国首发

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