【看中国2013年10月06日讯】本人在澳洲做房产投资实业，主要针对华人市场，但做下来几年发现有很多地方是国内购房认识不懂的，而一些华人房产商就利用这点会欺骗同胞，把同胞骗的团团转，到签好合同付了首付后才发现很多存在的问题，这时一些没有职业操守的房产商就会把责任推的干干净净，客户这时要终止合同就会面临违约罚款。又或者在贷款事项中欺骗客户，最终客户发现自己是贷不出这么多款出来的，而房产商把保证的事又推的干净，这时只能付全款或者负终止违约金。所以，希望我把我知道的澳洲法律知识讲解给大家，让准备在澳洲购房的朋友们在购房的时候有所了解，不至于会被自己的同胞欺骗！
在澳大利亚房地产的种类有：
一、地产
既用于开发住房的用地及开发种植用地。此类型适合于希望以在澳大利亚进行房产开发及投资农场建设的为由的移民申请人购买。
二、公寓（Apartment）
大楼内有专人管理，并附有各种服务设施，如游泳池，健身房等。适于学生及年轻的技术移民。
三、单元房（Unit）
私人拥有大楼内单元的财产，但大楼结构及公共场所归次大楼所有单元拥有者所共同具有，如进行房屋改造及有
影响大楼结构的安装都需经大楼管理会同意批准。适于移民自住，或投资用以出租。
缺点：面积低于50平大都贷不出款的，很多中介会像你保证能贷出来，如果他敢把这个保证签到合同里那就可以一试了。
四、连体房（Townhouse）
一般5-10 家的别墅都是紧连着的，房子的结构是两层，每家人都拥有一个自己小小的空间：一个小小的后院，与上下层一套房子，及车库。没有物业费用，相对每年的房屋开销比较小。
五、独立房（House）
自己拥有一块独立的土地（一般最小标准面积为300平方米），及完全属于自己独立房子。在购买时有两本合同，一本是土地合同和建筑合同。
六、半独立房
两家各一半土地（二百多平方米），公有一座房子，每套住房内部完全独立。这种房子，不建议去考虑购买。
七、楼花
所谓买"楼花"，是指在房产尚未动工前即签下买房合同。这种房产一般是指公寓（Apartment），单元房（Unit） 或连体房（Townhouse）独立房（House）。如果打算买楼花，需要考虑以下要点：
买楼花的最大好处是能在印花税上省下一大笔钱。法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，那么通常是在房产开工前签订合同的，所以印花税只需按地皮价征收。同时，在一个不断升值的房地产市场，地产也会随着增值，从而超过原本签合同时的价格，如此也能相应地赚一笔。
另一个买楼花的好处是可以按照自己的喜欢来选择，像灯具，地毯，洗碗机等。最后，买楼花还可以腾出时间来为将来的住房抵押贷存钱。买楼花签合同时，只需要交纳一笔定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清。这当中可能有几个月甚至几年的时间。不利因素包括将来市场价格的可能回落，以及房产交付期的拖延。有时拖延可能长达好几年。显然一般人无法忍受如此漫长的等待。
华人多买哪些区域
大多数华人在买房，租房时还是偏向与东南区。首先，东南区时华人聚集区，一般华人的生活用品以及各式食品,素材这里都可以买到。其次，东南区的名校较多。第三，东南区房价较高，所以所居住人的家庭经济环境较好，人们的素质较高。在墨尔本的话华人会在CBD、Box Hill等一些区域购买。
怎样选择自己所要买的房产？
选择单元房 （Unit） 或连体房 （Townhouse） 指南,查访一下所处地域 看是否符合自己在地理位置上的要求。选一个与自己生活方式相吻合的住地也非常重要。一个常见的衡量标准是视住地与工作地的远近。当然，也可以按某种居住舒适的标准来选择房源。
好好研究一番计划中的开发项目。通常，房产商会有现场展示，别错过机会。仔细看一 下建筑蓝图，对未来的单元房 （Unit） 或连体房 （Townhouse） 有一个直观的印象，研究一下用于建筑的材料样品， 找出自己想要的东西，包括房型设计，面积大小或结构布局。如果施工已经开始，可以要求到现场看看。这能更好感觉房子的特点。 如果房子还未动工，可以看一下类似的建成房。下一步是检查开发商的历史，看看他们到底可不可以信赖。尽量获取那些已购房产人士对开发商的看法和评价，问问他们对自己住房的质量是否满意。价格是否合理？ 研究一下类似开发项目的价格。在这之前，最好能定下自己想要的是 什幺样的地毯、油漆、窗帘等，然后对开发商的要价就能 心中有数了 。
如果一切满意，那么，就取一份售房合同书， 让律师彻底审核一下。更多信息请见合同详解。一旦您和您的律师对合同细节都表示满意，且资金也已到位，那么，就准备在合同上签字了， 并交付定金。定金通常是购房额的10%。接下来就是等待交工了。只有当施工百分之百完成并且在最后验房后表示满意，才付清余额。
海外人士在澳买房一定要获得澳洲投资审查委员会的批准（F.I.R.B）。之后将投资委员会批准的复印件交给贷款机构，同时提供护照、驾照复印件，收入证明信等，就可申请买房贷款了。澳洲贷款机构最高可批出80％的贷款。
合同细节
买搂花，重要的是得仔细过目并全部了解合同内容。请律师检查合同全文并解释其中的一些要点。 具体要则包括： 检查合同的详细说明和项目规划，看是否符合要求。请您自己的建筑师或律师出面评估这些项目，不失为一个好办法。看一下建筑设计图，记下您的住房离公共部位有多远，这些公共部位包括楼道、出入口和电梯 。您当然不想住得离这些嘈杂的地方太近，同时您也不会想离这些地方太远而使自己出入不方便。
检查完工日期，看是否包括如果开发商不按时竣工会有罚金的条款规定。（但澳洲的开发商就算没有按时竣工也不会赔款的，在澳洲开发商有5年的建造期，这五年里都不算违约）
贷款注意事项
澳洲置业无须付清所有款项，可以在澳洲本土申请银行贷款。澳洲大多银行给与境外人士7成以上最多至30年的贷款。贷的越多，优惠也越多。
现在澳洲置业不仅可以在中国进行，即便是澳洲贷款也可以在中国申请。一些大的澳洲银行已经进入中国，可以直接申请贷款。另外甚至可以申请其他币种的贷款，譬如港币，美金，或者日元等，从而能从币种的汇率变化中获得更多的优惠。但是这里建议除非客户在外汇买卖上经验十分丰富，否则尽量选取澳币贷款。为什么呢？
因为只有在澳洲的银行做的澳币贷款，才能享受澳洲的退税政策。所以除非非常专业的算出外币贷款所带来的收益远远大于澳洲贷款退税所带来的收益，那么宁肯选择澳币贷款，虽然利率上比其他币高，但是还是相对划算的。尤其是对于商业移民客户，不仅可以享受退税政策。更大的利益在于你已经在澳洲建立了信用体系，这样为你以后892签证的申请和拿到澳洲身份后利用房产抵押申请各类贷款都会有巨大的帮助。
另外，在澳洲贷款可以选择只还息不还本的方式。这样等资金充裕时可以一次注入本金换掉，银行也不会另外收取费用。或者等房产升值后卖掉再支付本金，赚取更多的投资回报。
境外人士也可以选择一次性付款，但是我们不建议客户选择这种方式。因为澳洲的投资定律是用银行的钱来赚自己的钱，尤其是澳洲的税收厉害，通过各种贷款和融资办法可以相对规避很多税收，而一旦银行贷款全部还清，在剩下的净收入里要缴付的税收最高可达47%，非常不划算。
买房可能是您生活当中一个最扣人心弦和最有价值的时刻，也可能让您的财务和情绪象坐过山车一般飞向沮丧，它完全取决于您怎么做，而您怎么做，完全取决于什么您知道什么。多数买家没有足够的准确知识，更坏的是，许多消息不灵通不清楚。
这里列出买家要避免的几个错误，简要地建议您怎么避免这些差错，以使买家真正获得令人激动和值得品味的快乐买房经验。
1.您的财务极限
财务压力很可怕，它会把家庭撕裂。最重要的财务问题是，在您买房之前问自己：“什么是可能发生最坏的事？” “若房贷利率上升怎么办？”如果您根据二人有收入贷款买房，万一其中一人失去收入怎么办？想想将来！您未来的财务极限和今天是否相同？肯定？也许是更好，但如果不是更好呢？如果变得更坏呢？安全地去做。要确信，当您买了家，您就能保住您的家。
2.把想要买什么改为需要买什么
通常有二种买家：一些买他们想要的，另一些买他们需要的。物质享受主义经常是财务极限下的私有世界，您需要有四间或五间卧室吗？您需要天天看海景吗？您需要居住在“最佳的”富人区吗？在一个较不昂贵和较没有名望的区域您能买一个更好的家。想想什么更加重要？要在您能力之内安全地的保护自己的财富和生活！ 如果把想要买什么改为需要买什么，多数买家可能节省$几万甚至几十万元，小心考虑一下！
3.被忽略的额外费用和隐藏费用
买家的附加费用可能多达您房产购买价的百分之十。在澳洲的一些州，政府印花税上升高达房产买入价的5.5%。您还将需要金钱布置您的家，项目包括如换地毯和窗帘等等。此外，还有成为房主的暗藏费用——贷款费、律师费、地税、保险和维修保养等。这些可能的额外费用是数以万元计算的，您支付您房子的价格不是您的最终成本，它只是许多费用之一，弄清楚所有的费用是什么并且确保您能付得起它们。
4.错在不做环境调查
往往在您买下一栋房子之后，您才发现有一些事不尽如意，感觉能到买比这间更好的房子。如果您打算在您的新家住上许多年，那就需要在购买之前的多个时间区段去检查，去参观各时间的环境以确定您真正喜欢，并且检查附近区域类似房产的最近销售价格。当您发现您属意的家，不要怕麻烦去多检查几次。在您买它之前越多去看它，您将更多了解它是不是您真正喜欢的家。还有，询问一下隔壁邻居，调查研究所花费的时间和金钱总是值得的。
5.不必忍受服务低劣的房产代理
在您寻找合适的房子之前，先寻找正确的房产代理：一个将听您的意见并且准备帮助您寻找合适家园的人。可以肯定的是，房产销售代理费由卖主支付，但这不是地产代理可以欺骗和粗暴对待买家的借口。所有的房产代理不尽相同，要设法去寻找一个能坐下来与您耐心谈论您的需要的人。
有一种错误认识是，您必须忍受服务低劣的房产代理。其实，好的房产代理学识渊博并且会带给您不一样的感觉。
6.拒绝诱饵的开价
房地产业最不道德的把戏是，一则房产广告刊登的开价在它的真实价格之下。他们让无数买家从中看到希望，但最后却发现，这个房子根本不在他们的承受价格范围之内。
