最新一轮房价调控又已逼近摊牌时刻。房价调控会再次成为“空调”吗？
中国房价调控肇始于2005年，其持续时间之长、政策之密集、效果不尽如人意，令人侧目。
经济学常识告诉我们，房价取决于供给和需求。政府最初的调控聚焦于购房需求，采取了提高首付款比例、房贷利率上浮等措施，继而又试点推出房产税，甚至祭出了备受争议的限购令。然而这些政策成效甚微。
导致这一局面的原因是复杂的。首先，中国宽松的货币供给，导致了长期的实际负利率，催生了居民理财需求。其次，本应成为理财主渠道的股市，却因为上市公司质量差强人意和浓厚的投机气氛，让大量投资者望而却步。而买房则进入了越买越涨、越涨越买的上升循环。第三，中国城市化进程几乎势不可挡，甚至在未来很长一段时期都将继续成为房价推动力。第四，结婚买房的强大习俗，以及男方女方不惜整合全家资源买房的决心，构成了巨大的刚性需求。第五，中国有庞大的灰色收入，对这些灰色收入而言，买房成了既省心又安全的理想去处。更重要的是，灰色收入对金融调控高度不敏感，只对反腐敏感。现在哪个贪官不是“房多多”？根据经济学者王小鲁的研究，2008年灰色收入即高达5.4万亿。
因此，虽然政府从需求角度出台了密集的打压政策，购房需求依然足够强大。
真正触动房价的，是房产供给方的变化。在2008～2010年经济刺激过后，货币投放出现失控，导致2011年通货膨胀明显成为头号威胁，中央被迫采取金融紧缩政策。遗憾的是，央行采取了“加息为辅、提高准备金率为主”的政策，两年内12次提高准备金率，结果银行存款准备金率飙升至20%以上的历史高位。这一政策，直接导致银行体系流动性陷入困境。作为条件反射，银行开始削减对中小企业和房地产行业的贷款投放，于是房地产开发商和大批中小企业陷入资金困境。
把房地产开发商逼入绝境的是房地产成交量的急剧萎缩。由于浓厚的观望情绪，房地产成交量严重下滑，这使得房地产商大量资金沉淀在待售楼盘上。对资金密集的房地产行业而言，一方面没有贷款，一方面房子销售停滞，最终部分房地产商被迫降价卖楼，房价终于开始松动。
但是，切莫以为房价调控即将大功告成。相反，现在的房价调控不仅不可持续，一旦放松之后房价反弹在所难免。
第一，房地产调控的僵局，最先冲击到的是地方政府。2011年下半年以来，地方政府土地出让金收入明显下降，不少地块甚至出现流拍。芜湖市对购买新建自住房屋的市民给予购房补贴和税收减免的政策，虽然被中央喊停，却是一个明确的信号，表明地方政府已不堪承受关键收入来源冻结的重压。由于土地出让金对一些地方政府财政收入贡献达到一半左右，土地市场冻结的冲击可想而知。地方政府在收入锐减的同时，却要面对地方融资平台的债务到期压力。超过10万亿的地方平台项目融资，有不少都有赖于卖地收入偿还。要么银行同意延长还款期限，要么地方政府就会出现债务危机，要么放松房价调控。因此，中央现在面临如下的复杂局面：地方平台融资还款倒逼地方财政收入，地方财政收入倒逼土地出让金，土地出让金倒逼房价调控政策。
第二，从房地产商角度看，房价调控僵局导致两个后果：一是大量项目停工或取消，一是部分房地产商倒闭，甚至连绿城这样的大型地产公司也面临“生死时速”。问题在于，房地产商是房产的生产者、供给方，他们目前的困境意味着未来几年新上市房源供给的下降，这将为房价报复性反弹埋下伏笔。
第三，购房需求并未消失，他们只是在观望。一旦市场出现转折信号，需求又会重新爆发。面对新楼盘的减少，重新爆发的需求势必导致房价快速反弹。
由于房地产、地方政府投资和高铁投资构成了中国经济增长的三个强大驱动力，现在这三个发动机同时熄火，经济硬着陆的风险迅速放大。欧洲债务危机的持续动荡以及2012年中国最高领导层的权力交接，都决定了政府没有足够的意志力容忍经济来一次硬着陆。
逆转的信号已经出现。央行连续两次降低存款准备金率，为市场注入流动性，这使得那些快被“冻僵”的房地产商重新复苏。在最近的一次降低准备金率后，泛海建设、银基发展、深物业A和中粮地产等不少地产股出现涨停。市场已经嗅到了转折点的到来。
虽然中央依然坚称房价调控不动摇，但我们应该相信的是经济规律而非中央的表态。在确保经济不会硬着陆与房价调控之间做选择的话，中央会毫不犹豫选择前者。
接下来的局面不难预测：银行存款准备金率将继续下行，房地产商重获“源头活水”；地方政府采取更加隐蔽的做法悄悄放松对房地产的限制；中央虽然口头上继续坚持调控，但实际上将对房地产业无法继续那么严厉；随着信号扭转，大量买房者停止观望，房价重拾升势不可避免。
房价调控将再次沦为“空调”。一项政策的效果，并不取决于它的初衷，而是取决于它是否遵循了经济规律。
当然，房价调控并非无解。中国所谓的房价泡沫，其实源于收入分配的严重失衡。化解房价危局，必须从调节收入分配结构入手：控制地方政府开支，减少对土地出让金的依赖；推广房产税，加大持有多套房的成本；严厉打击腐败，将没收的房产进行拍卖；破除垄断、降低税负，增加普通公众实际购买能力；开征遗产税，调节收入分配差距……但是对不起，没有速效药。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:金融时报
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