房价回调是否预示着政府的调控有效？会下跌多少？房地产的救药良方到底在哪里？经济学家茅于轼近日接受专访时表示，房地产市场泡沫已经无药可救，最后必然会走向破灭，届时房价下降50%都不过分，因此他建议老百姓现在不要出手买房。
同时，茅于轼完全否认限购限价措施对楼市的作用，他特别提醒，保障房是为了保障最低收入者的住房需求，而不应该是中低收入阶层。中等收入阶层不应该纳入其中。
谈房企民营开发商发展瓶颈在于资金
记者：浙江绿城[简介 最新动态]近期多个项目出让，凸显了民营房企在楼市调控之下的生存危机，怎么看待这种现象？
茅于轼：房企为什么会赚这么多钱？直接原因是房子在不断涨价。买房人赚钱，卖房人也赚钱。
但是从去年下半年开始，已经看到(市场)情况在变，可是很多房地产开发商看不到这些变化。所以现在房子不好卖，借了钱还不了，(他们)就发生了资金链断裂。
记者：为什么这种现象在民营房企较为普遍，国营房企相对好一些？
茅于轼：国营房企与民营房企的区别在于它能弄到钱。但是大环境决定了无论国营还是民营，房地产业都面临着巨大的风险。我前年就提出这点，我的房地产朋友很不喜欢听我的话，他们说你给我捧捧，我说如果我捧的话就是害了你们。可惜懂这个的人不太多。
记者：很多民营企业受宏观调控的影响最大，发展瓶颈在哪里？
茅于轼：就是资金问题。
记者：因为没有资金，所以民营企业的生存空间越来越窄？
茅于轼：大银行是不服务中小企业的。这个全世界都一样。美国有8000多家银行，大部分都是小银行。这就是为什么美国中小企业融资的问题不严重。
记者：中国民营房企未来发展空间在哪里？
茅于轼：资金问题不解决就不存在很大的发展空间。民营企业他们现在最大的融资渠道就是民间借贷。现在政府要将这块砍掉，民间反应很大，因为民间借贷这块没了，就会进一步加强国有企业对金融的垄断。
记者：郎咸平曾说过：中小房企消失后，房价会越高。您怎么看待这个观点？
茅于轼：中小房企的问题在于融资问题，而这个融资问题和房价问题的关系并不大。
谈市场楼市泡沫迟早会破灭
记者：有人认为，现在房地产市场已经进入了一个没有方向感的时代，所有的人对房地产没有一个共识是导致现在市场混乱的根本原因。您赞成这个观点吗？
茅于轼：不是，我认为房地产之所以会变成现在这样，有几个方面的原因。其中之一是我们国家的财富分配不均，贫富差距太大，有钱人房价再高也买得起，所以他们不在乎房价涨多高。第二，有钱人没有好的投资渠道，如果有好的投资渠道的话，他们就不会去购买房地产。第三，政府对土地的控制，政府关于18万亩耕地的红线的规定，这是非常错误的。房地产贵就贵在土地上，(土地)供给不足，导致房价大幅上升。
记者：一方面房价大幅上涨，一方面不少地方的房屋空置率很高。
茅于轼：其实(导致房价上涨的原因)并不是因为人们的需求太大，现在很多房子都空着呢，我看呢，一些房子一空空十几年都有。
记者：你之前说今年中国经济最大的风险在房地产，具体会体现在哪块？
茅于轼：空房多嘛，就是泡沫了。在我看来，中国经济今明两年最大的风险就是房地产泡沫破灭，中国的情况在全世界恐怕是独一无二的，因为空房太多了，没人住，这就是最大的泡沫。房屋的海洋，没人住，这是多么可怕的(事情)。
记者：您认为今年房地产泡沫会破灭？
茅于轼：很难说，但是迟早会破灭。怎样才不破灭呢？除非所有的房子都有人住，这些空房都消化掉。可能不可能？我看是不可能，那只有一条路就是破灭！什么叫破灭呢，就是房价不断往下落。
记者：那您觉得泡沫破灭的话，房价要降多少？
茅于轼：我估计掉30%不止，掉50%差不多。其实50%这也不算多。三年前，北京的房价就掉了这么多了。
记者：根据您的理论，房子空置就会产生泡沫，那是否可以这样判断，房子的属性是否仅仅是居住功能？
茅于轼：房子最后的功能就是为了一个住。
记者：房子只有一个功能是住，一旦不是这个功能，房地产就出了问题？
茅于轼：这个情况不是这样看。在房地产市场中，投机房应该有，但比例不应该很多。房子可以空置，但我听房地产的朋友说8-10%左右比较合理，现在的情况我估计30%都不止，可能到50%。所以这么多的空房，能不出问题？
谈调控政府调控不敌市场威力
记者：但是从这一年来的情况看，各地的楼市都因为限购或限价出现了下调，房价也开始下降了？
茅于轼：未必，现在房价在降未必是限购、限价的效果，我认为是整个宏观经济出现了问题。我之前写过一篇文章，说的是现在限购完了，下一步(政府)就要托市。因为泡沫破灭了，政府就要托市。你说，这样子的限购限价有什么用？
记者：你对限购限价是完全否定的。
茅于轼：完全否定。
记者：那房产税呢？
茅于轼：我也不赞成。我赞成投资收益收高额税。
记者：重庆、上海推行房产税有什么问题？
茅于轼：限购、房产税都是限制人们买房，我觉得不好。房产税不是一种应对市场的办法，而应是一种经常性的税种，是房地产市场运用中的一种常规手段。
记者：大家对房产税的理解有误？
茅于轼：房产税应该有，但并非是针对房价高而采取的手段，而是应该针对那些豪宅采取的税种。但这样执行起来很难。
记者：去年11月10日，中山推出了一刀切式的5800元/平方米的限价令，截止日期是12月31日。但元旦后，政府将限价标准提高到了6590元/平方米。
茅于轼：毫无道理，限价比限购更糟糕。
记者：可是购房者很受益啊。
茅于轼：均衡最重要，这种强制性的降价会引起发展商的不满，以后没人去开发房子怎么办？
记者：中山这次限价标准其实是没有明确的官方文件公布，只是超过这个价格的楼盘不给备案。
茅于轼：不管有无文件，限价就是错了。这说明政府执行一个错误的政策，还不想承担责任。我们有物价法，价格是由市场决定的，而不是由政府干预的。为什么证明是6590元/平方米合适？而不是6600元/平方米？
记者：政府是结合去年GDP增长13.5%测算出来的。
茅于轼：将限价和政府GDP挂钩这更没道理。
记者：如果和人均支配收入挂钩呢？
茅于轼：这也毫无道理。政府要懂经济学，不要管那么多，让市场去自由调节。
记者：珠海曾有发展商推出“降价补差价”的方案，你认为这符合市场经济规律吗？
茅于轼：这个越搞越糟糕，自找麻烦。什么叫市场经济，就是自己负责。你说房价上涨时，消费者也没有将涨的钱吐给发展商呀，现在房价下跌时，消费者就去闹，要求补偿，这怎么行？
记者：你现在鼓励人们买房吗？
茅于轼：现在这种市场环境下，我不鼓励人们买房。眼看(房价)要掉了，落价的东西买它干嘛？
记者：但是您之前说政府要鼓励人们买房？
茅于轼：政府要鼓励人们买房是没有问题的，但是政府要放大土地供应，扩大投资渠道等等，而不是通过限制人们买房来降房价。
谈对策征空置税可稀释房地产泡沫
记者：那今年中国经济应该怎么办？是否会对房地产调控有所放松？
茅于轼：这个我和你讲，政府调控是没有用的，和市场力量比太渺小了，政府可以做的事情就是开放投资机会，让有钱的人拿钱去做投资，别买房了，这是政府最应该做的事情。但是现在已经晚了，在我看来，房地产泡沫是非破灭不可的事。
记者：必须破灭？没有一点挽救的余地？
茅于轼：(思考了几秒)我提了一个建议，给空置房收税，结果会导致租金大幅度下降，外来务工人员就可以租房住，我觉得这条实施的话有可能对房地产会有用。
不过，也有人说这条很难实施，因为很难判断是不是空房，但是在我看来，哪怕非常困难，哪怕执行成本很高，也是很值得去做，因为收益很高。空房空在那里多浪费，房子很贵的，贵的东西浪费了多糟糕，只要去做，还是有可能的。
租房的人本来花2000元，现在只花1000元就可以租到了。但是从另外一个角度来讲，(这条建议)有点干涉人的自由，但我认为这是不得已的事情，否则未来损失更大。将来房产泡沫破灭了，房子更不值钱了。
记者：你提到的这个建议也是政府对市场的调控？
茅于轼：是对市场的干预，为什么要干预？因为已经有泡沫了。限购有什么用啊？调控的目的是让空房有人住！
记者：你认为现在的调控方向应该是压房价还是提房价？
茅于轼：现在关键是稳房价，但是稳房价不能解决泡沫的问题。这么多房子空着，泡沫破灭了房价怎能不掉？
谈制度土地招拍挂设计不合理
记者：2008年金融危机时，政府推出了4万亿元的投资计划，用房地产来启动经济，那么，今年保增长，房地产是调控对象，调控是否会放松？
茅于轼：2008年，政府花了大钱救经济，但是有一大部分钱跑到房地产里去，现在看来，这种救市给市场未来带来更大麻烦，现在不是已经体现出来了嘛。但是，说老实话，市场在那，你也没办法避免它。事实上，买房是个人行为，政府是很难干预，只能将这种个人买房的意愿减少或者取消，但要房价不涨，政府要做的话就是增加供给和缩小收入差异。
记者：我是否可以理解认为政府的土地供给不平衡是关键因素？
茅于轼：问题不在这，问题在于投机。
记者：导致房地产现状的因素中，土地招拍挂制度是否是其中的原因？
茅于轼：正常的市场是应该有拍卖，也有招标。有拍卖，价格就往上涨；有招标，价格就往下落。而我们现在是只有拍卖，没有招标。
记者：所以一开始在制度上就设计不合理。拍卖是土地所有者在拍卖，招标是用土地去招标。
茅于轼：他怎么招标呀？土地供给者都只有一家，那就是国家。所以不存在招标。如果大家都有土地，拿到市场去供应，就可以去招标。所有的大宗商品，粮食、黄金都是由招标来决定价格，唯有我们国家的土地是由拍卖决定价格。是的，为什么没有招标呢？原因就是政府垄断了土地市场。
谈保障房中产阶级应自己赚钱买商品房
记者：那您认为保障房呢？
茅于轼：保障房就更糟糕了。保障房是针对低收入阶层的，而我们现在是针对中低收入阶层，只把高收入排除在外，而这部分的比例不超过20%，80%的人都认为保障房有我的份，怎么可能呢，政府有那么多保障房。最后呢，80%的人都去抢有限的保障房，那么问题就出来了。贪污腐败出来了……而且你永远解决不了所有人住房的问题。
记者：那您认为中产阶层的住房问题怎么解决？
茅于轼：那就自己努力赚钱买房嘛。这个问题很简单，房子要盖得多，靠什么？靠生产，不从生产上解决问题，从分配上解决问题，怎么行呢？不生产哪来的分配。这是唯一的道路。
而现在相反，不是让你努力生产，不是让你努力赚钱去创造财富，而是去抢有限的保障房。和10年前相比，房子盖这么多，怎么来的？就是房子的增加，是靠生产而不是靠分配来的。
记者：可是作为中产阶层，他们现在也买不起房，赚钱的速度根本赶不上房价上涨的速度，那怎么办？
茅于轼：房价为什么涨得快？我刚才讲了，收入差距太大。第二个问题，这些人为什么买房呢？那是因为他没有赚钱的机会，投资渠道太窄，打个比方，老百姓不能办银行？如果能办银行的话，老百姓就不买房去办银行了。
记者：从各地建设保障房的情况来看，其实进度十分缓慢，甚至有地方政府将拆迁安置房或者职工安置房纳入保障房充数。
茅于轼：根本就是错了，早先搞经济适用房，我一百个反对，后来搞不下去，现在搞保障房，又搞不下去了。
记者：那您对保障房的定性是什么？
茅于轼：保障房是为了保障最低收入者的住房需求，而不应该是中低收入阶层。中等收入阶层是不应该纳入其中的。
记者：所以我们加大保障房的建设力度方向是错误的？
茅于轼：整个都错了。
记者：您说保障房只保障低收入人群，可是现在保障房都是只针对户籍人口开放。
茅于轼：是的，现在保障房是只针对户籍人口，而外地人口恰恰是低收入者。城市人口基本上都有住房，外来人口是没有住房的，保障房要解决他们的问题。
改革开放后，很多人住房条件都改善了，但是有一大批人的住房条件恶化了，什么人？进城打工的人。他们在农村住着独门独户的大院，有几亿的城市人口住房改善了，有几亿的农村人口的住房条件降低了，你要解决这些问题，这些问题解决不了，很多问题如春运问题都解决不了。让这些人进城打工，要解决他们的住房问题，让他们将农村的房子卖掉，住在城市里来，城里的空房都有人住。让这些农民工安置好了，这是城市化发展的必经阶段。
记者：这个过程很漫长。
茅于轼：是的，但是必经的过程。
谈前景应该为农民工供应房子
记者：薛涌曾发表过观点表示，人口红利将在10年内消失，20年后，中国处于“人口负债期”。而去年，您对外表示，20年后中国将有大量房子剩余，现在您还持这种观点吗？当人口红利消失之后，您认为中国的房地产市场会呈现出一种什么样的格局？
茅于轼：这个说法，我要纠正一下。总的情况是，城市人口在萎缩，房多出来了。另外一方面，进城的农民非常多，分那些房还不够。从宏观来看，其实不是问题，不会有太多的剩余。相反，中国房地产的大发展前景，就是为这些进城的务工人员供给房子，从微观上来讲，是怎么让这些进城的农民住上那些空置的房子。从总体上来讲，不矛盾，房子还是缺的，还是要造的。
记者：那三四线城市的房子空置怎么办？
茅于轼：这事越来越复杂了，其实，中央的政策不应该是发展大城市，应该发展中小城市。但现实是，政府讲资源都放在大城市，所以导致大城市的矛盾越来越突出。如果政府将资源均摊，城市之间的发展均衡了，也就不存在这个问题了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:南方都市报
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