陶冬：打房已转向观望 下半年房市进入调整期

瑞士信贷亚洲首席经济学家陶冬在其博客撰文指出，目前中国政府的打房措施示警作用大于实质打击，意在为房价降温。陶冬认为，目前房地产新政已放缓，政府心态由“全力打压”转向“观望效果”。 陶冬指出，短期内房价突然大跌机率不大，但下半年新楼盘将大量涌现，房市进入调整期，房价平均下跌15-20%。他预估到明年底人民币利率将上升200-300基点，将是房市重要利空。 以下是陶冬最新博客文章全文： “两会”之后，中国政府密集地出台了一系列针对房地产市场的政策，频率之高、范围之广，均是在共和国历史上所罕见的。房地产市场一时间风声鹤唳，成交应声下挫，颇有山雨欲来风满楼的感觉。 房地产市场不懂政治心。总理在“两会”上高调阐述了必须稳定房价，并将其上升到政党存亡的高度。话音未落，地价疯涨，房地疯涨，迫使北京出手稳定楼价。其实目前北京出招花样繁多，但是力度并不大。目前已出政策重点放在两个方面：切断投机炒作的贷款供应和打击开发商囤地。尽管这些措施对部分当事人有重大影响，对房市的整体大局其实心理冲击大过实际打击。笔者看来，北京目前的政策，警示作用大过实际打击，意在为房价降温而没有发出类似物业税这样更具实质杀伤力的狠招。 房地产新政的密集推出，导致了交易数量下挫，部分城市房价下跌。不过目前资金处于离场观望状态，资金本身并没有在跌市中被摧毁。而且随着一个负利率时代的来临，银行的储蓄搬家情况估计会愈演愈烈。在央行全面大规模回收过剩流动性之前，房市的潜在购买力应该会维持在强劲的水平。一手市场房源不足，是当前房市另一个突出的特点。其实在宏观调控和全球金融危机的夹击下，多数开发商在2008年陷入流动性危机，几乎没有甚么新动工项目。至2009年上半年，开发商纷纷趁市旺而出货套现。建设不足加上出货过快，导致去年下半年开始新盘供应严重不足，导致一手市场善价而沽，带起了房价的一轮“干升”。现在笔者估计新房源的库存仅相当于一个半月的销售数量，这与2008年10月时相当于23个月的销售量，形成鲜明对照，也是近来房价飙升的一个基本面原因。开发商敢于“捂盘”的另一个原因，是“不差钱”。在一轮超预期的高价劲销后，开发商的现金量处于近五年来的最高水平，令他们有条件“吊高来卖”。 笔者认为在短期内，房价会在高位振荡，突然大跌的可能性不大。房价在政策打压与供应短缺之间拉锯，中央政府与地方政府之间博奕，资金在恐惧与贪婪之间徘徊。而且，由于欧洲债务危机的蔓延和深化，北京决策层对增长突然失速的担心越来越重。面对外部局势的不明朗因素，加上对多方面调控可能造成的复合效应有所顾虑，笔者认为房地产新政已经放缓，政策心态也由“全力打压”向“观望效果”偏移。 然而进入下半年后，房地产市场估计会出现新的变局。开发商在去年6－9月份集中拿地，估计至今年下半年新盘便会成批涌现。由于调控政策紧锣密鼓般地推出，开发商也会抱着“入袋为安”的心态，尽量套现。笔者相信下半年新盘推出的时间可能早过预期，数量可能大过预期。房市供需的天平开始失衡，房市因此进入调整期。房价高企，令工薪阶层离买房的梦想渐行渐远，也就抑制了刚性需求。目前房市购买力中，有七成以上为投资性需求。投资与投机未必可以划等号，不过这类需求受市场气氛、政策变化的影响更大，多是买涨不买跌的。 进入加息周期，是房市利空的另一个原因。受食品价格与租金、工资上升的影响，笔者认为通货膨胀未必如人们预测的那样在年中见顶。负利率情况加速银行储蓄外流，成为流动性泛滥的一大源头。当央行意识到通胀一时难以回落时，估计密集加息期随即出现。笔者相信明年底之前人民币利率至少上升200基点，甚至300基点，而此势必对房市构成压力。 笔者认为中国房地产在下半年某一时点开始回调，不过房价也许跌不深，平均下降15％－20％左右。中国的买房人杠杆不高，绝对不是美国的零首付情况。开发商刚刚套现了大笔回款，资金链上“不差钱”，所以一时也不会恐慌性抛盘。而政府从本意上并不打算将房市击倒，毕竟房地产是目前拉动经济的第一大引擎，北京打压的是房价上升的速度，而非上升的方向。 美欧报章上最近出现了许多关于中国房地产即将破灭的言论，笔者认同中国房市有泡沫的讲法，不过泡沫未必马上破灭，也未必一次过地破灭。海外人士引用“夜晚住宅楼里没有几盏灯”来证明投机性质和泡沫。的确许多住宅目前是被空置的，不过必须区分“建好但是卖不出去”与“建好、卖出但是没有出租”两种情况，前者的压力集中在开发商身上，而开发商多为高杠杆运作。一旦资金链吃紧，开发商随时可能“跳楼甩卖”。后者的关键是业主的资金压力。如果业主没有资金和利率成本上的压力，空置本身不足以说明房价必然大跌、必然马上跌。 有一种观点认为一线城市房价有泡沫，但是三线城市没有泡沫。的确三线城市的房价不算太高，但是那里的工资也低许多。目前炒三线城市的有许多是外地资金，而全国房价均属流动性驱动的。一旦流动性被收紧，笔者难以想像一线城市的房价跌而三线城市房价升。也许下一个周期中三线城市孕育着更多的机会，不过在目前下行周期，笔者认为三线房价也会跌，只是跌得相对少一点。 随着城镇化建设和城市轨道交通的兴起，笔者认为副都心概念会成为市场的新焦点，那里孕育着新的增长点和商机。不过那是下一个房地产市场周期的故事。 其实，即将开始的房地产下行周期，是2008年市场调整的继续。全球金融危机打乱了政府在房地产政策上的部署，大量的流动性扩张为房市制造出新的高潮。流动性退出，相信需要时间，相应的楼市的调整也许也会分阶段展开。今天中国房地产市场的关键看点，不是房价跌多少，而是调整周期需要持续多久。笔者认为调整周期可能比目前人们的想像的更长。 不少人用2008年房地产市场的V型反弹来类比当下的市场调整，但是这种类比根本是错误的。站在今天看今后的12个月：利率是升的，流动性是减的，政策上再也不会出现另一次不计代价式的保增长；在房地产市场，需求不确定，供应量会增加，政策性房源两年内推出，唯一令人安慰一点的是开发商的现金流比2008年时健康。目前最大的风险，是政策失误（既可能是出手过慢也可能是出招过重）所带来的经济风险。