北京房展（路透社）
【看中国记者林小舟综合报道】中国国务院4月17日发布了一个遏止房价过快上涨的通知，其核心内容是首套自住房，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”
此通知被誉为“房贷新政”的“国十条”。在此之前4月14日，中国国务院要求各大国有银行提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率，这两个紧密而又措辞严厉的调控银行房贷的政策，强烈的表达了中国政府希望抑制房价不断攀升的局面。有分析认为，这是中国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合。
这些政策出台的背景是：2009年全球金融危机导致世界经济环境恶化，中国政府为实现8%的GPD增长难度增加，因此在2009年下半年投资4万亿人民币拉动内需，同时降低了房贷利率，这笔资金大部分通过大型国企或大型基建项目流入了房地产市场。使房地产市场在09年经历了一个复苏、回暖、繁荣、疯狂的过程，部分城市投资投机成风，房价暴涨一倍左右。于是，2009年12月，国务院出台“国四条”，拉开紧缩型调控的大幕，其后又有五部委的“土地出让新政”、“国十一条”等。然而，这些在中共“两会”前后出台的各类抑制房价猛涨的调控措施使房地产在2010年年初经历一两个月的平静后，在“两会”刚刚结束的3月份，中央直属企业频繁中标成为北京地王；各个楼盘甫一面世，就被抢购一空，显然新一轮的房价上涨再次登场。
这个现象令当局感到不安：如果政府强行干预限制房价上涨，中国经济就没有龙头产业的带动，GPD缺乏拉动的源动力，经济会陷入萧条；但任凭房价上涨，越吹越大的房地产泡沫如果没有高位接手，资金链就会断裂，随之而来的房市崩盘则可能把中国经济拖垮……，此外，各个地方当局因为卖地而导致的强拆和不断上涨的高房价也导致了民怨沸腾，甚至已经开始动摇社会稳定。
房贷新政下 市场一片混乱
在中国国务院发布新的房地产调控政策之前，北京房产市场已现一些出货迹象。一浙江炒房客一次性挂牌出售北三环某项目的20多套房源，套均价格约400万元，总价将近1.3亿，折合平均单价为近4万/平米。北京市房地产交易管理中心数据显示，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量环比前一日出现明显下浮。深圳也有的投资客一次性挂出上百套房源出售。在上海，也有机构一次出售近百套房，单套总价接近千万，总金额高达几亿元。
但鉴于以前房价越调控越上涨的前车之鉴，很多投资者对本次房产新政的效果还是持谨慎观望态度。但是这种浓厚的观望氛围，已经在南京等地彰显效应，半月前江北威尼斯水城推出了200多套新房源，购房者人潮涌动，但等24日开盘当天，新推出的近百套房源却遭遇冷场，一早上也没卖出一套。
但在北京，楼市依然坚挺。“新国10条”似乎并未完全镇住上涨的房价。5月北京商品房开盘均价再创历史新高。根据北京中原地产的数据，5月北京整体商品房开盘均价达到了28520元/平米，相比4月中上旬开盘均价21058元/平米，上涨了35%，创历史新高。
但由于调控政策迭出，上周房地产股经历了暴跌洗礼。房地产股自4月以来，15个交易日中市值已经蒸发2667亿元人民币。
房贷新政 房地产商底气十足
因语出惊人，而曾被某媒体评为“全国最该挨打的人”的北京华远集团的总裁任志强此次再出狂语，认为此次“政府这支闲不住的手”调控的结果就是使整个房地产市场在短期低迷后，将进入报复性的增长。任志强的这种预测，可以代表大多数地产商对此次新政的心态，很多地产商经过2008 年的探底后，面对中央的打压调控已经积累的相当的资金和经验。SOHU中国有限公司董事长潘石屹也认为虽然此次打击炒房政策出台精准，但开发商“太有钱了，可能成交量会降低，但他们主动降价的可能性不大”。
中低收入者希望房价降到底
而绝大数对商品房望洋兴叹的中低收入阶层，则对此次政府调控给予了无限希望，希望房价能够在政府强力干预下下降到一个可以接受的价位。
但暴跌明显并不是政策制定者所希望看到的景象。数据表明，2009年每季的的房贷平均上万亿，2010年公布的季末余额增幅31.1%和53.4%，说明2008年银行房贷也在3万亿左右。也就是说，迄今为止银行房贷总额应该在10万亿元左右。一旦房价下跌，如果房价如下降30%以上，将是银行的不能承受之重。另一方面，从各方心理来说，目前已经有房者或者已购房者，包括自住者、炒房者，还有作为与房地产直接相关的特殊利益集团——地方政府，甚至中央也并不希望看到房价暴跌。因为目前中国经济结构的财政和就业两方面来看，房地产确实是当前中国的支柱产业，房地产的暴跌，会使GDP增长保8%受到拖累。这将带来更严重的经济衰退问题。而目前商品房的持有者们非富即贵，是政策的制定者和执行者，又怎么可能让房价一路下滑呢？
炒房客自有对策
对于网上流传的热帖《资深炒房客三招叫板房产新政》中描述的对新政不以为然的深圳著名炒房客刘先生认为，新政的出发点与措施都是有力的，对一般炒房新手的打击肯定显而易见，关键在于执行。他说：“好的政策不一定有好的结果，到了地方政府那里肯定走样，你们山东就有一位局长，要把一个单元18套房子一起卖给我，按揭利率与首付款都是最优惠的，一切按招商引资来办，这是任务。下一步我们要做的，就是成立投资公司，以公司的名义投资房地产。”
中国社会科学院的马光远博士则认为，本次房产新政可能使房价最保守估计也要下跌30%，但即便下跌30%，只是回到去年的价位，只是从非常不正常到相对不正常，相关各方并没有受到多大的影响，因为银行并不会因此出现很多坏账，而低收入阶层依然买不起。从马光远的看法，是不是可以推出，这种一定程度的房产降价，会给有资金能力的房地产炒客创造更好的入市机会？
而对于此次新政，房地产评论人士胡峰认为，此次新政并没有解决真正能够改变房地产业飞涨的根本原因在于政府垄断了所有土地资源，而实质上全中国只有一个房地产商就是政府。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:看中国
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