发表时间： 2009-07-05 00:58:00作者：
上海闵行区莲花河畔景苑近日倒塌事件，成为全国瞩目焦点。看似偶然的背后，却隐藏着许多必然因素。在楼房倒塌之后，楼市众多“暗疮”被一一揭开，土地出让、开发规划，竣工验收等，中国房地产业存在很多问题。
据每日经济新闻7月3日报导，尽管质量存在如莲花河畔景苑那样严重缺陷的楼盘仅是极少数，但由此浮现的行业“暗疮”，值得全体房地产行业从业者反思。
暗疮1：开发商自有资金严重不足
目前，一些自有资金极少的房地产公司以区区数千万的自有投入，撬动总额数亿，甚至数十亿元的大项目并不少见。如今不少自有资金微薄的房地产公司，有类于此。而莲花河畔景苑的开发商－－梅都房地产的自有资金仅占项目的10%不到。
上海市房地产行业资深研究人士顾海波认为，过低比例的自有资金，会使项目的资金链极度紧绷，如遇销售不顺等情况，将直接导致楼盘“烂尾”，给购房者造成很大的损失。事实上，在2006年上海楼市销售一度低迷时，就曾发生过因开发商资金被大量转移，而导致在建楼盘“烂尾”的事件。
暗疮2：拖欠工程款 埋下质量隐患
大量的开发资金来源于财务杠杆——银行贷款、购房者交纳的购房款和施工企业的垫资资金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出现严重的质量问题。
上海杜跃平律师事务所律师说，尽管国家不允许垫资，但带资建设几乎是建筑行业的“潜规则”。很多建筑企业为了得到房地产开发项目的施工工程，会向开发商妥协而带资建设。
梅都房地产3月份财务报表透露，公司年初的其他应付款高达5879万元，到3月底则减少为874万元。一位会计师表示，其他应付款主要包括开发商拖欠的施工工程款、设计费用等，而施工款占比例是最大的。杜跃平说：“施工企业不得不加快每项工程分步验收，以获得足够资金完成后续工程。”因此埋下质量隐患。
暗疮3：低价拿地 致国有资产流失
土地出让金和房地产开发、销售环节征收的相关税费，是国家及地方财政收入的两项重要来源。在莲花河畔景苑倒塌之后，项目的拿地价格也被公布。每平方米的楼板价仅为604元/平方米，不到同期出让的同区域其它土地出让价格的三分之一。随后公开的资料更显示，在梅都房地产获得项目地块时，公司第二大股东阙敬德还在担任闵行区梅陇镇征地事务所所长一职。
杜跃平律师表示，梅都房地产有通过梅陇征地事务所廉价拿地的嫌疑。而财政收入的流失，可能不仅仅显示在开发商低价拿地上。
售价高达14000多元/平方米的莲花河畔景苑，但公开的土地楼板价和工程投资额，每平方米成本只有4000余元。今年3月，莲花河畔景苑的销售面积为8902平方米，销售额近1.2亿元。而莲花河畔景苑的税金及费用支付额，仅占总销售收入的7.95%。
暗疮4：预售制下 买房者弱不禁风
莲花河畔景苑的倒塌，让沉寂一时的房地产预售体制存废之争再度展开。早在2005年，人民银行就发布报告建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。而在上海倒楼事件后，要求取消房地产预售制度的呼声就更高了。
对此，五合智库的总经理邹毅认为，虽然预售制度缺陷很多，但总体来说仍是利大于弊。尤其是开发企业可以充分利用预收款，滚动开发项目，大大加快行业的发展步伐。因此，对现行房屋预售制度进行改良，渐成主流声音。
暗疮5：监管乏力 各环节隐患重重
从开发商资质、拿地价格、规划、施工、验收……莲花河畔景苑在开发的多个环节中被曝“监管乏力”。
杜跃平认为，监管不力的原因有很多，体制不完善是一个主要原因。根据目前房屋建设竣工验收的规定，从打地基开始，项目的竣工验收，就是由开发商主导，勘察、设计、施工、监理以及检查部门参与的。而这些部门和开发商之间存在难以割断的利益关系，只要没太大问题，也可能放松验收要求，以致埋下隐患。
他认为，必须要对现行制度进行改革，引入第三方监督，以从源头上加强对开发商施工的管理。
由于行业存在上述“暗疮”，目前购房者仍是弱势群体。除非预售购买的房屋存在威胁生命安全的结构性质量问题(类似莲花河畔景苑倒塌)，一般的质量问题往往只能等开发商维修。而假如开发商建造的房屋与先前许诺不同，购房者更是因为无法举证而难以退房并获得赔偿。而当开发企业预售资金没有有效监管而被转移时，购房者更是“求告无门”。行业出台更加规范的政策，以及监管措施的严格执行，乃是当务之急。
据每日经济新闻7月3日报导，尽管质量存在如莲花河畔景苑那样严重缺陷的楼盘仅是极少数，但由此浮现的行业“暗疮”，值得全体房地产行业从业者反思。
暗疮1：开发商自有资金严重不足
目前，一些自有资金极少的房地产公司以区区数千万的自有投入，撬动总额数亿，甚至数十亿元的大项目并不少见。如今不少自有资金微薄的房地产公司，有类于此。而莲花河畔景苑的开发商－－梅都房地产的自有资金仅占项目的10%不到。
上海市房地产行业资深研究人士顾海波认为，过低比例的自有资金，会使项目的资金链极度紧绷，如遇销售不顺等情况，将直接导致楼盘“烂尾”，给购房者造成很大的损失。事实上，在2006年上海楼市销售一度低迷时，就曾发生过因开发商资金被大量转移，而导致在建楼盘“烂尾”的事件。
暗疮2：拖欠工程款 埋下质量隐患
大量的开发资金来源于财务杠杆——银行贷款、购房者交纳的购房款和施工企业的垫资资金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出现严重的质量问题。
上海杜跃平律师事务所律师说，尽管国家不允许垫资，但带资建设几乎是建筑行业的“潜规则”。很多建筑企业为了得到房地产开发项目的施工工程，会向开发商妥协而带资建设。
梅都房地产3月份财务报表透露，公司年初的其他应付款高达5879万元，到3月底则减少为874万元。一位会计师表示，其他应付款主要包括开发商拖欠的施工工程款、设计费用等，而施工款占比例是最大的。杜跃平说：“施工企业不得不加快每项工程分步验收，以获得足够资金完成后续工程。”因此埋下质量隐患。
暗疮3：低价拿地 致国有资产流失
土地出让金和房地产开发、销售环节征收的相关税费，是国家及地方财政收入的两项重要来源。在莲花河畔景苑倒塌之后，项目的拿地价格也被公布。每平方米的楼板价仅为604元/平方米，不到同期出让的同区域其它土地出让价格的三分之一。随后公开的资料更显示，在梅都房地产获得项目地块时，公司第二大股东阙敬德还在担任闵行区梅陇镇征地事务所所长一职。
杜跃平律师表示，梅都房地产有通过梅陇征地事务所廉价拿地的嫌疑。而财政收入的流失，可能不仅仅显示在开发商低价拿地上。
售价高达14000多元/平方米的莲花河畔景苑，但公开的土地楼板价和工程投资额，每平方米成本只有4000余元。今年3月，莲花河畔景苑的销售面积为8902平方米，销售额近1.2亿元。而莲花河畔景苑的税金及费用支付额，仅占总销售收入的7.95%。
暗疮4：预售制下 买房者弱不禁风
莲花河畔景苑的倒塌，让沉寂一时的房地产预售体制存废之争再度展开。早在2005年，人民银行就发布报告建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。而在上海倒楼事件后，要求取消房地产预售制度的呼声就更高了。
对此，五合智库的总经理邹毅认为，虽然预售制度缺陷很多，但总体来说仍是利大于弊。尤其是开发企业可以充分利用预收款，滚动开发项目，大大加快行业的发展步伐。因此，对现行房屋预售制度进行改良，渐成主流声音。
暗疮5：监管乏力 各环节隐患重重
从开发商资质、拿地价格、规划、施工、验收……莲花河畔景苑在开发的多个环节中被曝“监管乏力”。
杜跃平认为，监管不力的原因有很多，体制不完善是一个主要原因。根据目前房屋建设竣工验收的规定，从打地基开始，项目的竣工验收，就是由开发商主导，勘察、设计、施工、监理以及检查部门参与的。而这些部门和开发商之间存在难以割断的利益关系，只要没太大问题，也可能放松验收要求，以致埋下隐患。
他认为，必须要对现行制度进行改革，引入第三方监督，以从源头上加强对开发商施工的管理。
由于行业存在上述“暗疮”，目前购房者仍是弱势群体。除非预售购买的房屋存在威胁生命安全的结构性质量问题(类似莲花河畔景苑倒塌)，一般的质量问题往往只能等开发商维修。而假如开发商建造的房屋与先前许诺不同，购房者更是因为无法举证而难以退房并获得赔偿。而当开发企业预售资金没有有效监管而被转移时，购房者更是“求告无门”。行业出台更加规范的政策，以及监管措施的严格执行，乃是当务之急。
