信贷紧缩横扫全球 房产市场风声鹤唳

据美国《商业周刊》报导，由美国次贷危机引发的信贷紧缩已经横扫全球，使得自伦敦到东京到印度的商业房产开发商一片愁云惨雾。许多伦敦的摩天大楼计划已经无法进行，多个东京的开发商已经破产，而印度的办公室则以近于跳楼拍卖的价格出售。

办公室的建筑计划停顿

为何有许多办公室都只兴建一半呢？这与美国房地产的坏帐有很大的关连。全球的放款业者受次级房贷的混乱所害，拒绝给许多建商贷款，且对贷款者或是融资商业房地产者都要求更严苛的条件。

此外，由于景气不佳，成千上万的工人遭解雇，企业界需要较少的办公室空间，因此导致租金被压低，且使得开发商重新省思他们的计划。日本摩利建筑（MoriBuilding）的执行主席摩利说：“今日的金融危机不可能只限于一个地区。”

在摩利建筑刚完成的上海世界金融中心－中国最高的101层摩天大楼中，面临破产困境的美国华尔街巨擘李曼兄弟证券（Lehman Brothers）最近取消迁入该大楼的计划，而另一投资银行摩根史坦利则表示，将只租用四层楼，而不是原先的八层。

全球商业房产的交易已经显著下降。据实际资本分析（Real Capital Analytics）研究集团的估计，今年上半年，世界商业不动产交易的价值，仅3,060亿美元，约只有2007年同期的一半。该公司研究经理法素罗指出：“难以想像会发生什么事情，目前的环境是最困难的。”

目前世界各国房地产市场都有呈现衰退迹象，范围涵盖了日本、中国、印度等亚洲各国；英国、西班牙、爱尔兰和荷兰等欧洲各国及美国等各主要国家，其中伦敦可能是受害最深的地区之一。

欧洲房市吹寒风

当商业不动产的融资成本在英国的首都飞升之际，自2004年以来宣布的19个大型办公室计划中，只有3个按计划进行。开发商英国土地（British Land）正在延宕其47层的摩天大楼的建筑计划。一个属于2012年伦敦奥运开发计划之一的3,000户平价公寓计划，也传出因开发商无法获得银行贷款而寻求政府帮助。

经济学家大卫森说：“整体而言，英国商业资产的购买价格，从2007年中期开始下滑了20%，而且可能在未来的一年，可能更下跌15%。直到2011年以前，市场将不会回升。”

西班牙Metrovacesa物业集团在2007年，花费了37亿美元，购买了伦敦汇丰银行（HSBC）的总部大楼，是欧洲最大的一次房地产的交易。汇丰银行同意继续留在这栋建筑物之内，且延展15亿美元的短期贷款，使Metrovacesa集团能有时间寻找长期融资。但是分析师估计该栋建筑的价值已经下跌了25%，Metrovacesa这一投资计划的前途不明。

目前为止，对多数债权人的损失有限，但许多爱尔兰和荷兰的银行可能被迫提列损失，许多以西欧房产为主要投资的基金可能会有麻烦。西班牙的前景更加严峻，那里的房价如自由落体般下滑。一个叫做Martinsa -Ffadesa的主要地产公司，在今年七月申请破产，另一大开发商Colonial正在为140亿美元的债务，而苦恼挣扎着。

日本出现房产公司破产潮

次级房贷不是导致麻烦的唯一来源。日本的银行在美国陷入混乱之际，表现相对上是较好的。但是，摇摇欲坠的经济以及消费者微弱的信心，已经击倒了众多开发商。官方资料显示，七月份申请破产的公司中，三分之一属于建筑或房地产公司。今年日本十二家上市公司破产，其中九家是房地产或建筑集团，总共负债逾50亿美元。

上市公司ZEPHYR负债高达9亿美元，在七月申请破产保护，社长饭冈隆夫说：“今年以来外资基金突然大量撤资，与其说房产价格下跌导致亏损，不如说根本没有买家了。”

其中，最知名的是房地产开发商Urban Corp，直到今年初还持续盈利，8月13日突然宣布破产，负债约24亿美元，震惊业界，是日本近六年来最大的破产案件。

Urban Corp 倒闭不久，八月底又有两家开发商Sohken Homes及Sebon申请破产。许多专家预测，日本房市恐面临二次泡沫化。

中国印度恐出现崩盘

过于乐观的开发主要发生在快速增长的市场，特别是中国和印度。根据知名国际房产仲介公司仲量联行公司（Jones Lang LaSalle）的资料显示，重庆及郑州在经过两年的疯狂建设潮后，有30%以上的房产是空置的，且今年又有480万平方英尺的空间将投入这两个城市的房产市场。

中国最大的上市房地产开发商万科掀起的降价风暴，在中国大陆楼市范围内愈演愈烈。万科在上海浦东地区退出的5个楼盘，累计降价幅度达到了30%，而且八月份的销售金额较上年同期锐减35%，为连续第三个月下降。中国另一房产大户恒大地产，9日宣布全国13个新开楼盘“保本甩卖”跟进降价。

摩根士丹利分析师娄刚在近日的一份报告中表示，中国大城市的房价已经在急跌，认为中国房产业崩盘的可能性很高，将严重冲击银行的盈利。

知名房地产经销公司奈特法兰克（Knight Frank）印度分公司主席瓦凯尔说：“通货膨胀，高利率和股市风暴已使印度受到损失，其租金已大约下降40%。”此外，美国经济发展变缓慢，外包服务业对办公室的需求也将减缓。

主权基金及退休基金扮演救世主

这些全球性的坏消息对许多主权财富基金（Sovereign wealth funds）及退休基金而言，可能是看在眼里乐在心理，因为他们手中的现金正准备逢低买进。

亚洲的一家政府投资公司（SGIV）最近购买了东京的威斯汀（Westin）酒店，而杜拜（Dubai）的投资公司试图购买一个有麻烦的西班牙开发商。

一位瑞银华宝（UBS）的分析师表示，虽然退休基金和主权财富基金，仍然有足够资金投资。但发展商可能要等待一段时间。这些保守的投资者如果认为在6个月或12个月之内，价格可能会降低的话，不太可能会在现在把钱投入市场。