发表时间： 2007-07-01 04:55:34作者：
银监会完成了近年来一次大规模房地产贷款调查，结果显示：截至2006年6月末，涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元。在完成调查后不久,银监会遂对商业银行下发了一份关于加强房地产贷款管理的文件。该文件在银行系统内发布，措辞严厉。
本文就京城第一烂尾楼东华金座事件整个过程以事实为依据，法律为准绳进行分析，从“东华金座”事件相关各方的反应做简略陈述！
东华金座维权业主：
1.维权初级阶段：2003年5月东华金座彻底烂尾后，非典危险刚过。东华金座业主马女士开始组织维权，由于业主对事件本身认识不清，大部分业主通过司法程序进入诉讼阶段并胜诉，但退房业主和要求履行合同赔偿违约金业主一直未能得到及时执行。
2.维权中级阶段：2004年6月11日，东华金座业主在北京季诺律师事务所正式成立了“东华金座业主自救委员会”，组织完善了维权方案并组成了由业主各界精英人士组成的维权核心。为扩大社会舆论的影响，东华金座业主先后组织了“东华金座业主跳楼事件”、“东华金座业主绝食事件”、“东华金座业主811入住售楼处”事件等，引起了媒体的广泛关注。
3.维权高级阶段：东华金座业主通过自身的经历，深刻认识到自身权益维护的过程是个“学法”——“知法”——“用法”——“普法”的过程，只有理性的采用法律手段，只有坚定的走司法途径才会彻底解决问题，为此由东华金座业主组成各个业主专家支持的“东华金座咨询服务中心”成立了，专家组成员有业主内的媒体人士、专业律师、商业协会知名人士、企业管理专家、金融业企业老总、房地产界老总及司法部专家研究员刘武俊、房地产专家易宪容、房地产知名律师秦兵等，如此东华金座业主维权步入高级阶段，并适时提出了“倡导理性维权，共建和谐社会”的口号，获得了社会各界的广泛反响。被肯定为百姓维权过程中开拓的绿色通道，并走向了普法的道路，中心的负责人从房地产维权事件中起到了普法作用，先后“现代花园”烂尾楼、“本案”烂尾楼、“碧玺家园广场”等业主开始理性维护自身权益。
开发商：
1、北京市宣武区房地产经营开发公司（现更名为：北京房开置业有限公司，下称“房开”）1995年获得该地建设用地规划许可证，1999年取得了国有土地使用证（宣全国用[99]字第00293号）。出让面积9280平方米，规划总建筑面积97044.76平方米，宣开公司支付了地价款4500余万元，土地使用权出让合同约定该项目在2000年11月底前竣工。2001年6月，该宗土地抵押给工行北京市分行祥普支行，贷款金额6000万元，抵押期限从2001年6月到2002年6月。2004年7月，东华金座在建工程房产面积73058平方米和分摊的土地使用权9196平方米又抵押给工行宣武支行，抵押贷款1.12亿元（存续期限由2004年8月5日至2008年8月5日）。土地使用者一栏为房开公司。房开因此项目在工行两家银行贷款总额1.72亿元。2000年5月24日与北京市中鼎房地产开发有限公司签订了一份《合作建房合同书》，双方约定东华金座项目（时称东华经典）前期的征地、拆迁等手续由宣开公司承担，而建筑安装、经营销售和物业管理由中鼎负责。同日，宣开公司给中鼎公司出具了《授权委托书》，将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。合同约定中鼎需支付给宣开“合作价款”3.2亿元（按每建筑平方米3300元），据悉中鼎先期支付了1.3亿元，尚欠付“合作价款”2亿元。据地产界专家人士披露“这里的合作建房其实就是非法的土地转让性质，拿地的是一个公司，建设和销售的是另外一个公司，严格来讲变相的土地买卖严重影响房地产的正常发展，对于其他企业是有失公平的。”
2、北京中鼎房地产开发有限公司（据悉现在已经更名为一家商贸有限公司，下称“中鼎”）中鼎从已知144位真实购房者处实收4900多万元，加之支付宣开的“转让”金1.3亿元，中鼎资金实力有限是造成后期非法骗取银行按揭贷款的原因，银监会已经证实的中鼎在建行开发区支行办理的88笔假按揭贷款就达亿元，据第一财经日报深度调查假按揭业主后披露，中鼎公司涉嫌在建行开发区、朝阳、西单、房山、丰台、东四等各个支行做了4百多户按揭贷款总额高达近5亿元亿多元，如果这些资金用于建设东华金座楼盘完全可以完工交房。东华金座烂尾的迷雾或许只能从立案调查中鼎帐务往来和经营中拨开了。而中鼎的更名或许已经对此做好了充分的准备。中鼎通过自己的渠道取得宣武区政府某副区长的担保，使法院长期努力下进入的拍卖流程流产，又一个受骗者“世纪新联”又再次踏入陷阱。中鼎成功阻止拍卖后，由于资金的紧缺，加之由于土地和项目两项抵押在银行，致使无法再通过预售按揭的方式回笼资金，因此把黑手再次伸向了受害长达六年的东华金座真实购房业主，下发了强硬的收款通知书，要求所有业主交齐房款，否则单方面解除合同。就在通知下发不到一个月就被曝光了巨额假按揭。至此东华金座业主对开发商彻底失去了信任和信心。
3、中鼎在一部分业主退房后，又将房屋非法出售，致使又有一部分新业主将加入维权队伍，这种明目张胆的欺骗竟然屡屡得手？难以置信！
宣武区政府：
1、“东华金座业主跳楼”事件后，最被东华金座由衷感谢的宣武区副区长税勇同志积极协调各方，强制让开发商交出业主的合同原件，因此拿到合同原件的业主得以顺利进入司法诉讼阶段，而遗憾的是“东华金座业主跳楼”事件发生时，很大一部分业主不知道消息，致使这部分业主的合同至今还扣押在开发商手中，成为了开发商要挟业主的一个手段。
2、“东华金座业主跳楼”事件后，宣武区政府积极协调各方举行了“六方协议”会议，六方为“工行、建行、北京市宣武区宣开房地产经营开发公司、北京中鼎房地产开发公司及两家承建单位”。而2006年底宣武区法院的拍卖公告中却未发现债权人有“建行”的身影。这个过程显示宣武区政府对于开发商在“建行”的债务是清楚和知情的。既然是知情的为什么不通过司法程序彻底解决问题，而今假按揭的曝光，将使宣武区政府陷入十分尴尬的局面，难道开发商这个巨额欠债单位绑架了区政府吗？
3、宣武区政府通过一纸保函，致使仅有十天就马上进入拍卖程序的拍卖流产，在对开发商真实债务不查实情况下就不负责的引进了“世纪新联”。致使“世纪新联”又被套资金亿元。
世纪新联：
世纪新联以团购方式购买的东华金座剩余住宅部分不具备法律保证，原因如下：
1、楼盘查封始终未解封；
2、开发商五证不全，规划审批成为不可能，原因是东华金座绿地被“房开”非法占用，此违章建筑必须拆除，而行政许可法赋予东华金座108户业主的权利使开发商和业主之间存在巨大矛盾，业主的正当权益不得到保证，规划委员会是不敢于承担这个责任的。
3、世纪新联不清楚中鼎和房开的巨额债务，如此即使按现在现状完工楼盘，土地使用证和产权证难以保障，与东华金座108户业主面临的同样问题。
4、建设部、监察部、国土资源部于二○○六年八月十四日下发了《关于制止违规集资合作建房的通知------ 建住房[2006]196号》严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。因此世纪新联已然面临严重的局面。
5、世纪新联应该通过司法程序诉讼开发商尽早拍卖楼盘，收回1亿元的资金。
银行：
1、工行：开发商在工行的土地和项目贷款1.72亿元是十分优良的土地项目资产，目前处于二环以内的房地产市场处于有价无市的局面，因此工行在任何情况下都能成为赢家，即使爆破拆除现在楼盘继续拍卖土地的方式也能完全收回贷款；
2、建行：据第一财经日报记者透露，假按揭业主起初还收到建行的通知要求还款，而今发展到假按揭业主去建行找相关部门领导却找不到的怪事，而且原先的信用缺失在建行的操作下没有记录了，为了不让假按揭业主起诉，建行是花了大力气。建行期盼中鼎操作成功，最终收回假按揭贷款，因为他们清楚的知道，一旦事情曝光，进入司法程序，这个贷款是难以从楼盘本身收回的，因为开发商完全用虚拟的房源和假备案章进行了欺骗，这个没有真正抵押的楼盘即使拍卖也与建行无关，这就是建行被中鼎绑架的事情真相，而区政府在知情下错误干预是因为没有深入分析事件本身，未清楚债权债务情况下就擅自决策造成了恶劣的影响。
银监会：
1、银监会的职能： 采访时刘明康说：“银监会的监管工作目的有四个：第一，通过审慎有效的监管保护，扩大存款人和金融消费者的利益。第二，通过审慎有效的监管，增进市场信心。第三，通过相关金融知识的宣传教育工作和相关的信息披露，增进公众对现代金融的了解。第四，努力减少金融犯罪，维护金融稳定。”而目前银监会对于各个行业部门事业单位的大力查处说明了银监会建设稳定金融秩序的决心，东华金座事件究竟到了什么日程？是在默默中等待还是尽快决策处理是考验银监会信用的关键时刻，毕竟2008我的奥运已经不远了。
2、假按揭的频发说明银监会的管理有待加强，银监会应该与司法部分中纪委部门彻底打击任何形式的金融诈骗案件，只有这样才能树立银行在百姓心目的信用地位，不要为股价的一时得失而顾虑重重。
北京市规划委员会：
1、东华金座楼盘数次规划更改助长了开发商肆无忌惮侵害业主的胆量，因此今后任何的规划更改均应严格按照程序进行，赋予业主的行政许可法权利不容侵害。
2、规委应切实加强规划审批的管理，让任何不法行为曝光，只有加强和百姓的互动才会有效防止规划审批问题的发生。
八部委对房地产交易秩序的整顿
1、据建设部网站最新公告：2007年4月下旬－2008年1月，建设部等八部委将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为；
2、“京城第一烂尾楼”东华金座事件可谓无人不知无人不晓，甚至引起了美国房地产协会主席的关注，而这样一个集合了楼盘违规案件的综合性侵权大全楼盘竟然始终未被列入整治重点！？
本文就京城第一烂尾楼东华金座事件整个过程以事实为依据，法律为准绳进行分析，从“东华金座”事件相关各方的反应做简略陈述！
东华金座维权业主：
1.维权初级阶段：2003年5月东华金座彻底烂尾后，非典危险刚过。东华金座业主马女士开始组织维权，由于业主对事件本身认识不清，大部分业主通过司法程序进入诉讼阶段并胜诉，但退房业主和要求履行合同赔偿违约金业主一直未能得到及时执行。
2.维权中级阶段：2004年6月11日，东华金座业主在北京季诺律师事务所正式成立了“东华金座业主自救委员会”，组织完善了维权方案并组成了由业主各界精英人士组成的维权核心。为扩大社会舆论的影响，东华金座业主先后组织了“东华金座业主跳楼事件”、“东华金座业主绝食事件”、“东华金座业主811入住售楼处”事件等，引起了媒体的广泛关注。
3.维权高级阶段：东华金座业主通过自身的经历，深刻认识到自身权益维护的过程是个“学法”——“知法”——“用法”——“普法”的过程，只有理性的采用法律手段，只有坚定的走司法途径才会彻底解决问题，为此由东华金座业主组成各个业主专家支持的“东华金座咨询服务中心”成立了，专家组成员有业主内的媒体人士、专业律师、商业协会知名人士、企业管理专家、金融业企业老总、房地产界老总及司法部专家研究员刘武俊、房地产专家易宪容、房地产知名律师秦兵等，如此东华金座业主维权步入高级阶段，并适时提出了“倡导理性维权，共建和谐社会”的口号，获得了社会各界的广泛反响。被肯定为百姓维权过程中开拓的绿色通道，并走向了普法的道路，中心的负责人从房地产维权事件中起到了普法作用，先后“现代花园”烂尾楼、“本案”烂尾楼、“碧玺家园广场”等业主开始理性维护自身权益。
开发商：
1、北京市宣武区房地产经营开发公司（现更名为：北京房开置业有限公司，下称“房开”）1995年获得该地建设用地规划许可证，1999年取得了国有土地使用证（宣全国用[99]字第00293号）。出让面积9280平方米，规划总建筑面积97044.76平方米，宣开公司支付了地价款4500余万元，土地使用权出让合同约定该项目在2000年11月底前竣工。2001年6月，该宗土地抵押给工行北京市分行祥普支行，贷款金额6000万元，抵押期限从2001年6月到2002年6月。2004年7月，东华金座在建工程房产面积73058平方米和分摊的土地使用权9196平方米又抵押给工行宣武支行，抵押贷款1.12亿元（存续期限由2004年8月5日至2008年8月5日）。土地使用者一栏为房开公司。房开因此项目在工行两家银行贷款总额1.72亿元。2000年5月24日与北京市中鼎房地产开发有限公司签订了一份《合作建房合同书》，双方约定东华金座项目（时称东华经典）前期的征地、拆迁等手续由宣开公司承担，而建筑安装、经营销售和物业管理由中鼎负责。同日，宣开公司给中鼎公司出具了《授权委托书》，将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。合同约定中鼎需支付给宣开“合作价款”3.2亿元（按每建筑平方米3300元），据悉中鼎先期支付了1.3亿元，尚欠付“合作价款”2亿元。据地产界专家人士披露“这里的合作建房其实就是非法的土地转让性质，拿地的是一个公司，建设和销售的是另外一个公司，严格来讲变相的土地买卖严重影响房地产的正常发展，对于其他企业是有失公平的。”
2、北京中鼎房地产开发有限公司（据悉现在已经更名为一家商贸有限公司，下称“中鼎”）中鼎从已知144位真实购房者处实收4900多万元，加之支付宣开的“转让”金1.3亿元，中鼎资金实力有限是造成后期非法骗取银行按揭贷款的原因，银监会已经证实的中鼎在建行开发区支行办理的88笔假按揭贷款就达亿元，据第一财经日报深度调查假按揭业主后披露，中鼎公司涉嫌在建行开发区、朝阳、西单、房山、丰台、东四等各个支行做了4百多户按揭贷款总额高达近5亿元亿多元，如果这些资金用于建设东华金座楼盘完全可以完工交房。东华金座烂尾的迷雾或许只能从立案调查中鼎帐务往来和经营中拨开了。而中鼎的更名或许已经对此做好了充分的准备。中鼎通过自己的渠道取得宣武区政府某副区长的担保，使法院长期努力下进入的拍卖流程流产，又一个受骗者“世纪新联”又再次踏入陷阱。中鼎成功阻止拍卖后，由于资金的紧缺，加之由于土地和项目两项抵押在银行，致使无法再通过预售按揭的方式回笼资金，因此把黑手再次伸向了受害长达六年的东华金座真实购房业主，下发了强硬的收款通知书，要求所有业主交齐房款，否则单方面解除合同。就在通知下发不到一个月就被曝光了巨额假按揭。至此东华金座业主对开发商彻底失去了信任和信心。
3、中鼎在一部分业主退房后，又将房屋非法出售，致使又有一部分新业主将加入维权队伍，这种明目张胆的欺骗竟然屡屡得手？难以置信！
宣武区政府：
1、“东华金座业主跳楼”事件后，最被东华金座由衷感谢的宣武区副区长税勇同志积极协调各方，强制让开发商交出业主的合同原件，因此拿到合同原件的业主得以顺利进入司法诉讼阶段，而遗憾的是“东华金座业主跳楼”事件发生时，很大一部分业主不知道消息，致使这部分业主的合同至今还扣押在开发商手中，成为了开发商要挟业主的一个手段。
2、“东华金座业主跳楼”事件后，宣武区政府积极协调各方举行了“六方协议”会议，六方为“工行、建行、北京市宣武区宣开房地产经营开发公司、北京中鼎房地产开发公司及两家承建单位”。而2006年底宣武区法院的拍卖公告中却未发现债权人有“建行”的身影。这个过程显示宣武区政府对于开发商在“建行”的债务是清楚和知情的。既然是知情的为什么不通过司法程序彻底解决问题，而今假按揭的曝光，将使宣武区政府陷入十分尴尬的局面，难道开发商这个巨额欠债单位绑架了区政府吗？
3、宣武区政府通过一纸保函，致使仅有十天就马上进入拍卖程序的拍卖流产，在对开发商真实债务不查实情况下就不负责的引进了“世纪新联”。致使“世纪新联”又被套资金亿元。
世纪新联：
世纪新联以团购方式购买的东华金座剩余住宅部分不具备法律保证，原因如下：
1、楼盘查封始终未解封；
2、开发商五证不全，规划审批成为不可能，原因是东华金座绿地被“房开”非法占用，此违章建筑必须拆除，而行政许可法赋予东华金座108户业主的权利使开发商和业主之间存在巨大矛盾，业主的正当权益不得到保证，规划委员会是不敢于承担这个责任的。
3、世纪新联不清楚中鼎和房开的巨额债务，如此即使按现在现状完工楼盘，土地使用证和产权证难以保障，与东华金座108户业主面临的同样问题。
4、建设部、监察部、国土资源部于二○○六年八月十四日下发了《关于制止违规集资合作建房的通知------ 建住房[2006]196号》严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。因此世纪新联已然面临严重的局面。
5、世纪新联应该通过司法程序诉讼开发商尽早拍卖楼盘，收回1亿元的资金。
银行：
1、工行：开发商在工行的土地和项目贷款1.72亿元是十分优良的土地项目资产，目前处于二环以内的房地产市场处于有价无市的局面，因此工行在任何情况下都能成为赢家，即使爆破拆除现在楼盘继续拍卖土地的方式也能完全收回贷款；
2、建行：据第一财经日报记者透露，假按揭业主起初还收到建行的通知要求还款，而今发展到假按揭业主去建行找相关部门领导却找不到的怪事，而且原先的信用缺失在建行的操作下没有记录了，为了不让假按揭业主起诉，建行是花了大力气。建行期盼中鼎操作成功，最终收回假按揭贷款，因为他们清楚的知道，一旦事情曝光，进入司法程序，这个贷款是难以从楼盘本身收回的，因为开发商完全用虚拟的房源和假备案章进行了欺骗，这个没有真正抵押的楼盘即使拍卖也与建行无关，这就是建行被中鼎绑架的事情真相，而区政府在知情下错误干预是因为没有深入分析事件本身，未清楚债权债务情况下就擅自决策造成了恶劣的影响。
银监会：
1、银监会的职能： 采访时刘明康说：“银监会的监管工作目的有四个：第一，通过审慎有效的监管保护，扩大存款人和金融消费者的利益。第二，通过审慎有效的监管，增进市场信心。第三，通过相关金融知识的宣传教育工作和相关的信息披露，增进公众对现代金融的了解。第四，努力减少金融犯罪，维护金融稳定。”而目前银监会对于各个行业部门事业单位的大力查处说明了银监会建设稳定金融秩序的决心，东华金座事件究竟到了什么日程？是在默默中等待还是尽快决策处理是考验银监会信用的关键时刻，毕竟2008我的奥运已经不远了。
2、假按揭的频发说明银监会的管理有待加强，银监会应该与司法部分中纪委部门彻底打击任何形式的金融诈骗案件，只有这样才能树立银行在百姓心目的信用地位，不要为股价的一时得失而顾虑重重。
北京市规划委员会：
1、东华金座楼盘数次规划更改助长了开发商肆无忌惮侵害业主的胆量，因此今后任何的规划更改均应严格按照程序进行，赋予业主的行政许可法权利不容侵害。
2、规委应切实加强规划审批的管理，让任何不法行为曝光，只有加强和百姓的互动才会有效防止规划审批问题的发生。
八部委对房地产交易秩序的整顿
1、据建设部网站最新公告：2007年4月下旬－2008年1月，建设部等八部委将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为；
2、“京城第一烂尾楼”东华金座事件可谓无人不知无人不晓，甚至引起了美国房地产协会主席的关注，而这样一个集合了楼盘违规案件的综合性侵权大全楼盘竟然始终未被列入整治重点！？
