4月30日来自北京市的统计表明，北京市可售期房项目共计1512个，面积2608．41万平方米，但其中未售住宅面积占可售商品房面积59.09%；已取得房屋所有权证正在现房销售的项目855个，可售面积440.17万平方米，未签约住宅17815套，面积289.14万平方米，占可售面积的65.69%。
业内人士认为，漠视房市过剩的风险是危险的，因为这种风险假如得不到及时化解，其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益，无疑考验着各级政府施政能力和开发商们的经营管理水平。
空置率缘何急剧攀升
近年来，在房价一路飙升的同时，房价收入比呈快速拉大趋势，居民购房能力也随之急剧下降，七成以上的市民面临买不起的尴尬。在此背景下，空置率这一衡量房市泡沫的重要指标也呈几何级数放大。据江苏省统计部门透露，2005年全省商品房空置面积增速明显，前三季度增长达35%。苏州市去年商品房空置面积达325．7万平方米，其中住宅空置面积为224．3万平方米，分别为2004年的2．5倍和3倍，均创下历史新纪录；在扬州市去年商品房竣工面积为155．3万平方米，同比增长11．4%，同年商品房成交面积则为136．7万平方米，同比下降了0．68%，空置面积有所扩大。
据分析，由于受宏观调控政策的影响，消费者的购房信心遭遇"打击"，尤其是高档房滞销成为"空置房"的主力军。虽然，来自有关政府主管部门的解释说，空置房增加实属"情有可原"，空置面积增多尚处于可控范围之内，但这一数据若持续增加，房市风险则不能等闲视之。
来自国家发改委、国土资源部的消息，国家在2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单，住房过剩反映的是与其相关的供地过多、用地结构性失衡，所以"地荒论"不成立，促进未开发土地的开发和再利用，以及适量增加低价位住宅用地供应，应成为房地产用地调控的当务之急。然而，从目前房地产市场的反应情况来看，显然并没有把这种潜在的风险当回事。尽管近期国家调控包括加息的政策陆续出台,但一些城市房价涨幅仍然居高不下。如今年一季度，深圳特区内商品住宅价格平均为10313．89元/平方米，首次突破万元大关，同比上涨35．46%
不久前，国家统计局公布的三个房地产数据显示，国内正面临着潜在的住房过剩风险。除了存量土地过多、施工面积增大，尤其是商品房空置面积增加格外引人注目。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积；住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0%，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。从2005年开始，国内商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况，同时，商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小，这就导致了商品房空置面积的严重扩张。
2006年4月1日，建设部下发紧急通知，要求北京、上海、天津、重庆等40个城市的房地局、规划局、建设局提供商品房供应和空置情况数据。业内人士称，此举是为全面掌握商品房、商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势，为国家决策提供依据。建设部将对40个城市商品住房供应结构和商品房、商品住房空置情况进行调研、分析和评估。此前，国内有多名学者表示，中国的住房空置率已经到了危险的边缘。
该如何正视空置率
综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房成为抢手货，高价位的则成为空置积压的主要对象，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了高价房过剩，中低价房短缺的现象。而商品房供给结构的失衡，造成居民可负担房价的房屋总供给量不足，背离绝大多数购房者负担能力的商品房不断增加，极易产生房屋供给"总量"不足之下的结构性泡沫。
商品房空置率是房地产开发的"红绿灯"。2005年底，国内有1.14亿平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居国内各行业不良资产之首。由于国内商品房开发商多以银行贷款为主，房子销售不出去，必然威胁金融业的良性运行。保守的估计，中国当前的"商品房空置率"约在26%左右。美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%。而空置率10%是国际公认的房地产开发红灯。"如此高的空置率肯定不正常，表明房地产市场存在问题。"北京大学城市与区域规划系博导、教授董黎明认为，商品房市场有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是过高的商品房价格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城镇居民对商品房的需求，后者制约了城镇居民购买商品房的需求。
空置房面积骤增，房价仍然我行我素上涨，究其原因有两个方面，一方面，信息严重不对称，消费者对潜在的风险一无所知。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息，也可以借助广告声张虚势、误导大众。从而造就了房产市场的"卖方市场"。在一些被追涨的楼盘，购房者常常遇到房屋已经售馨的情况，这无疑加剧了他们的"买涨不买落"心理。如北京市高达6成以上的空置率经权威部门披露，购房者才突然发现，许多过去供不应求的楼盘，竟然还有不少房屋并没有销售出去。
对于住房过剩的风险，地方政府并非一无所知，但他们却处于一种矛盾的尴尬境地。各级政府是土地的拥有者，决定着土地的供应量、供应类型及转让价格，一旦房价下跌，势必会减少政府的收入，除了土地转让的收入外,还包括税费收入等。同时，政府又是管理者，面对由于房价上涨引发的公众的质疑和批评之声，面对中央稳定房价的政策,各级地方政府又得有所表示。一边是责任,一边是利益，地方政府在极其矛盾和复杂的心态中很难作出正确选择。这决定了地方政府在稳定房价中的责任不能充分展现，这一点很容易被开发商加以利用。
寻找化解房市泡沫的良方
中国社会科学院金融发展室主任易宪容认为，国内空置率已经到了危险的边缘。按照国际通行的的惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于房地产业健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，就必须采取一定措施，加大商品房销售力度，以保证房地产市场正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，国家有必要采取强制措施，以使商品房空置率在一定时期降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。SOHO中国董事长潘石屹也认为，中国的房地产现在的确面临着一些问题，有些问题还非常严重，一是空置率高，二是要购买商品房，普遍家庭收入和房价之间的差距非常大。从逻辑上看，上述两种现象的并存是相互矛盾的，真正的原因是没有完全市场化。
的确，现在问题是，尽管商品房销售量下降，开发商却"捂盘惜售"，目的是为谋求超额利润。由此必然造成空置率继续攀升。如北京市今年一季度房价高达17．3%的涨幅中，开发商"惜售"的"贡献"到底有多大？尽管难有准确的数据，但开发商采取"捂盘"控制并放慢销售速度抬升房价的不在少数。因此，从根本上来讲，要想降低商品房的空置量，出路只有两条--要么降低房价，要么提高居民住房的消费能力，两者必居其一。
尽管房地产业仍是中国目前为数不多的暴利领域之一，北京、上海等城市的房地产市场这些年更是国内房地产业投资者提供暴利的翘楚，当宏观调控尤其是消费者购买力因过高的房价导致下降时，持币者的暴利期望值就发生了波动，观望气氛浓厚，于是空置率攀升就成为水到渠成事情。值得警惕的是，在商品房空置率大幅上升的同时，房价也继续保持上涨态势。照理说，面对房地产市场预期风险，开发商理应忍痛割爱，降价销售。但开发商并不这样做，甚至还要大造"房价只涨不跌"的怪论，究其原因是房地产开发企业不同于一般企业，一旦房价停滞不前，就会使开发企业的生命面临终结。由于房价最终应该由消费者的消费者的消费能力所决定，而对于开发商来说，最终产品的价格却是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的，所以，当开发商取得高价位土地后，开发商必须将成本转嫁到购房者身上，并竭力抬升房价。
虽然，目前国内商品房空置率计算方法与国际通行的计算方法并不一致，硬要照搬国际警戒线对比分析和宣传，会对国家的宏观调控产生一定的负面影响。但空置率达到一定界限时，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。面对房市如此危局，让人惊诧的是，一些房地产业的既得利益者们，却仍在不停加油鼓噪，什么中国的房地产业将会红红火火一百年，房价只会涨不会跌云云。面对有价无市、日趋冷清的房市，他们采取"捂盘惜售"的策略，以图度过"寒冬"，期望来年获得更多"收成"，然而，他们恰恰忘记了房地产暴利时代已经渐行渐远。其实，世上"只有卖不出的房价，没有卖不出的房子。"应该说，谁首先抛弃"捂盘惜售"的损招，抢先打出降价牌，谁就会成为死里逃生的幸存者。要知道，一次胜利大逃亡的收获不亚于一场大胜仗的战果。
