前不久，曾经在中国建设银行总行从事过近十年投资研究工作的李清明，经过大半年的调查分析，抛出了房地产暴利论，在业内外引起强烈反响。昨日，他接受了本报记者的专访，大曝房地产开发暴利黑幕，认为房价完全理论上具有下调的空间。
李清明1986年毕业于华中科技大学，研究生毕业在中国建设银行总行从事近十年投资研究工作之后，现在某大型民营企业集团任副总裁。李清明告诉记者，凭借近20年的工作经历，经过大半年潜心研究透析得出结论：房地产业的确存在暴利现象！房地产成了聚宝盆李清明说，自上个世纪80年代初期实行改革开放政策后，我国的国民经济持续高速发展，房地产业率先向民营开放。20世纪90年代后期取消行政事业和国营单位的福利分房制度，极大地刺激了房地产业的快速发展，个人买房比例从不到1%上升到95%以上，同时全国的平均房价也从每平米的几百元上涨到现在的接近2800元，房地产业成为目前中国最大的盈利行业。从统计数据看，世界房地产业的平均利润率一般都在5%左右，而我国却在10%以上，中高档房地产的平均利润率更达到30%甚至40%。在房地产最火爆的北京，地段较好的二三环之间平均利润率为20.4%。
在短短的20年内，中国的房地产业以超乎常规的速度催生了众多的亿万富翁。其中很多富翁都是从"一穷二白"状态起家的，而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。最近三年公布的中国100名富豪榜中，从事房地产的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。
李清明大致算了一下：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20%的利润率计算，该行业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。广州、上海等也是如此。2004年广州房价飙升18.8%，一手商品房交易金额增长了26.2%，达到560.2亿元。按20%的利润率计算，广州房地产年利润高达112亿元，约三天产生一个亿万富翁。
提防房价新一轮疯涨李清明认为，目前一方面房价高企，百姓不堪重负，而另一方面，房地产开发商却在享受30%-40%的暴利。从这个意义上讲，房价完全具有下降的空间。
为什么房价不但没有大幅下降，去年全国商品房均价反而大幅上涨了14.4%呢？他认为，这主要是供求关系不平衡所决定的。目前我国城镇化步伐不断加速，人口流动更加频繁，城市特别是大中城市的集聚效应使大量人口涌入，客观上增加了城市商品房的需求，拉动房价上涨。随着经济的进一步发展，城镇化步伐还将加速，还有8亿多农村人口希望住上好房子，想方设法往城里钻。因此从长期看，房地产的需求将越来越大，在供求失衡的情况下，房价也会呈不断上升的趋势。如果在个别地方出现小幅下降，也只是升幅后的一个调整，下降幅度不会很大。
至于目前过高的房价，李清明认为，政府有义务也有责任出面进行干预，可以通过宏观调控等手段对房价进行调控，避免出现过高的上涨。在目前召开的两会上，吴菊仙等全国人大代表也呼吁，政府应制定相应政策法规，限定建筑企业一个合理的利润率空间，运用市场和行政手段，综合调控房价。
事实上，目前许多地方的政府部门已经开始关注房价问题，并出台了相应的措施。广州市国土管理局在春节期间展开巡查，并严查预售证；春节之后广州市房协又公开炮轰十大发展商，目的就是杜绝发展商联盟哄抬房价，打压房价增长过快的势头。
与此同时，上海市也开始了对上海楼市的整顿。从3月1日起，上海市房地资源局将严查违规销售情况，到3月3日，短短3天之内，查封了7个因涉嫌合同作假、违规售房、抬高房价的楼盘。
不过，即便如此，李清明还是深表忧虑。他说，房地产业在中国应该是一个商品化程度较高的行业，用行政手段来进行调控力度相当有限。而百姓关于房价过高的呼声，恰恰又反映市民购房的强烈愿望和旺盛需求。很可能在经过行政手段的短暂打压控制之后，房价将展开新一轮疯涨。
暴利手法揭秘
