專家提醒，儘管美聯儲近期降息，但不意味著房貸利率會立即大幅下降，購房者仍需謹慎對待當前市場形勢。（圖片來源：Pixabay）
【看中國2024年9月24日訊】（看中國記者高芸編譯）近日，美聯儲宣布大幅降息，並暗示未來可能有更多降息措施，這一消息讓許多購房者歡欣鼓舞。然而，專家提醒，儘管這是積極信號，但並不意味著房貸利率會立即大幅下降，購房者仍需謹慎對待當前市場形勢。
據美聯社報導，房地產網站Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾．黑爾（Danielle Hale）表示，今年的大部分寬鬆措施已經實施，利率可能會先小幅上漲，然後再次下降。
抵押貸款利率情況如何？
回顧過去兩年多，30年期房貸平均利率經歷了劇烈波動。從2021年9月的不到3％攀升至去年10月的7.8％（創23年新高），目前已回落至6.09％。
即便是小幅的利率下降也能為購房者帶來可觀的長期節省。以美國上月41萬6700美元的房屋中位價為例，在洛杉磯購房並支付20％首付的買家，相比5月時每月可節省約312美元。
現在是買房的好時機嗎？
儘管利率下降增強了購房者的能力，但對許多美國人來說，6％左右的利率仍然偏高。主要原因是過去五年房價飆升了49％，遠超工資增長。由於多地房源短缺，房價仍維持在接近歷史高位的水平。
除非利率回落到三年前的超低水平，或房價大幅下跌，否則許多人仍難以負擔房屋。但這兩種情況短期內都不太可能發生。
經濟學家和抵押貸款行業高管預計，至少在今年，房貸利率將維持在目前水平附近。房利美（Fannie Mae）預測，30年期房貸利率在今年第四季度（10月至12月）將平均為6.2％，明年同期可能降至5.7％。
房貸利率受多種因素影響，包括債券市場對美聯儲決策的反應。發現家庭貸款（Discover Home Loans）副總裁羅布．庫克（Rob Cook）表示，未來的經濟數據將決定利率下降的速度。如果經濟放緩超出預期，美聯儲可能會更積極地降息，從而帶動房貸利率下降。
現在買房，還是等待更低利率？
美國二手房市場自2022年以來持續低迷，上月銷量下降2.5％。目前，利率下降尚未引發明顯的市場反彈。
面對當前市場情況，潛在買家和賣家陷入兩難：是現在入市，還是等待可能的更低利率？以尼克．楊（Nick Young）為例，這位律師今年從鳳凰城搬到科羅拉多州常青城，選擇先租房觀望。他和妻子的購房預算在100萬至150萬美元之間，正在尋找適合三個孩子成長的五居室房屋。除了關注利率，他們還考慮通脹、整體經濟狀況和總統選舉等因素。
從鳳凰城到佛羅里達州坦帕，許多房產經紀人表示，不少購房者在等待利率降至6％以下。有些人甚至希望利率能回到三年前的低點。
「嘗試做的是讓他們回到現實，」芝加哥Re/Max Premier的經紀人邁克．奧皮德（Mike Opyd）說，「如果真心想買房，現在就應該行動。」
等待明年利率可能進一步下降可能會讓買家面臨更激烈的競爭。同時，潛在賣家可能仍然按兵不動。
eXp Realty的首席執行官利奧．帕雷哈（Leo Pareja）說：「76％的現有抵押貸款持有人的利率低於5％，這可能導致短期內供需失衡進一步加劇。」
再融資熱潮
近期，首次置業者德魯．亞伊（Drew Yae）夫婦在華盛頓州貝靈厄姆購入了一套兩居室帶1.5浴室的聯排別墅，他們的經歷頗具代表性。
亞伊是一名薪酬分析師，今年2月初次接觸時，獲得的房貸利率報價高達7％。到最終成交時，利率僅微降至6.63％左右。
他希望未來能以5％或5.25％的利率再融資，但不確定這一目標何時能實現。亞伊說，若能將他的40.7萬美元房貸再融資至5.5％的利率，每月還款額將減少約300美元。
業內普遍認為，考慮再融資時，新舊利率之差應達到0.5到0.75個百分點才值得操作。
目前，房貸再融資需求呈上升趨勢。據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）統計，上週再融資申請量激增24％。
面對約一年前利率創記錄攀升至8％左右的情況，貸款機構紛紛推出創新產品。他們採用「利率與時俱進」策略，將原始貸款與再融資激勵捆綁，為購房者提供未來擺脫高利率的途徑，以緩解買家的顧慮。
MBA首席經濟學家邁克．弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）說：「這種做法正受到越來越多關注。對首次購房者而言，永遠被鎖定在7％的利率確實令人望而卻步。」
海軍聯邦信用社（Navy Federal Credit Union）於2023年推出了廣受歡迎的「無再融資降息」服務。購房者只需支付250美元費用即可降低利率，同時保持原貸款其它條款不變。
科羅拉多州萊克伍德CrossCountry Mortgage分行經理達里克．托爾內（Darik Tolnay）觀察到，許多購房者正青睞臨時利率回購和免費再融資方案。
托爾內說：「大家都渴望擁有自己的家。如果有人提出能讓房子更容易負擔的方案，考慮到當前普遍情緒，人們會迫切地尋求這樣的選擇。」
