港府今年2月宣布樓市撤辣後，樓市短暫反彈後又再度下跌。在樓價跌勢未止下，市民寧租不買。圖為香港城市風光。（攝影：龐大衛/看中國）
【看中國2024年6月20日訊】（看中國記者張信燕、李淨瑤採訪報導）港府今年2月宣布樓市撤辣後，樓市短暫反彈後又再度下跌。在樓價跌勢未止下，市民寧租不買。《看中國》就此採訪經濟學家羅家聰博士。他表示，許多港人移民後，港府敞開大門讓大陸人進來香港，但大陸人大多趨向於租房，所以租房的需求才會上升。租金處於高位將導致房子難以出租，他預測將來租金和樓價會慢慢接軌。
香港樓市在港府2月底撤辣後，出現短暫「小陽春」，上升近2-3%，成交宗數倍增。但反彈勢頭後頸不足，中原指數在4月開始下跌，創了七周低位。
樓價指數連跌六星期，撤辣之後的反彈升幅幾乎全部蒸發，樓價是2017年以來最低，由高位計跌幅逾24%。
據悉，香港去年售出了1.1萬個單位。截至去年底，發展商的一手房存貨有2.3萬個，創下20年新高。加上今年的2.8萬個新盤，存量高達5萬個單位。
根據摩根大通的分析，今年預計可出售約2.2萬個，需要2年半時間才可以消化完潛在的庫存。
羅家聰表示，撤辣是政府刺激樓市的一個措施。之前，地產商不滿樓市的辣招，但辣招撤掉後，樓價的方向也不見得有大改變。始終資產價格有其背後的因素，這些因素和行政措施的關係不是很大。「你可以在制度上改變遊戲規則，你也可以摧毀市場，但價格的運行，背後有一些基本因素，這和撤辣沒有關係。」
撤辣之後，市場的發展都在我們的掌握之中，沒有很大的變化。地產商最關注的是賣不賣出，這和價格有關係。「價格在上升，個個都追著買；價格在下跌，就很難吸引人買。我們可以估計，接下來地產商會要求政府托市，希望政府有新的干預。」
如今香港樓市出現一個現象，市民寧租不買。根據香港差估署統計，香港的樓價指數和租金指數在過去大致相同。但2020年過後，樓價指數和租金指數漸漸脫軌。今年4月份樓價指數較2020年1月下跌18.7%，同期租金卻微升0.7%。在過去，樓價和租金本應同步下跌，但租金卻微升，這顯示部分人轉買為租。
對此，羅家聰認為這現象有點怪異，「有一段時間我們看到租金在上升，但樓價卻下跌。」
他分析指，香港有一批人離開了，而港府也敞開大門讓大批內地人進來香港。對一些大陸人來說，香港很有吸引力，因為香港是第一步離開大陸的地方。
「這將托住香港的租金，所以租房有需求。大陸人不想買房子，因為他們未必想長期留在這裡。有些想留在這裡，但卻沒錢買房；有錢的卻覺得現在的市價買不過，很多原因使到入市興趣減低。
人們想住這裡卻未必付得起租金，這個問題令香港出現一個情況，租房的需求很大，但未必付得起租金。香港的通脹其實不高，租金不升，通脹就會低。如果付不起租金，租金最終將下跌。我想慢慢地租金會跟樓價接軌，一起下跌。」
香港自2020年實施《港版國安法》後，基本自由與人權受到壓制。如今加上23條，香港的法治更加受到挑戰，預計移民潮將持續。香港的政治環境變化，也是導致大量投資撤出，經濟進一步衰退的因素。港人都對前景感到不樂觀。
據《自由亞洲電台》報導，美國投資銀行摩根史丹利前首席經濟學家及亞洲區主席羅奇（Stephen Roach）再次評論中國及香港的現況。
羅奇說，在過去一週曾在北京和香港度過，與大陸的企業家、大學生、前港府官員，以及恒隆集團董事長陳啟宗等人見面，觀察到兩座城市「火花消失了」（the spark is gone），瀰漫著越來越沉重的氣氛。北京和香港兩地年輕一代幾乎陷入絕望邊緣，昔日的積極進取的正能量已被一種「放棄感」（sense of resignation）取代。
