房貸首付比例不斷降低。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2024年6月13日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國央行6月12日召開保障性住房再貸款工作推進會，要求加快去樓市庫存。在官方的要求下，各地銀行增加對房地產市場放款，但房貸首付比例不斷降低，極限槓桿的高風險顯現。
中國央行稱加快去庫存
據中國央行網站發布的新聞稿，6月12日在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計畫試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作。中國央行行長潘功勝出席會議並講話。
會議提出，房地產業發展關係經濟運行和金融穩定大局。設立保障性住房再貸款，支持地方國有企業收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，「加大保障性住房供給，助力保交房及‘白名單’機制。」
會議強調，加快推動存量商品房去庫存。避免新增地方隱性債務，防範風險。
本次會議以視頻會議形式召開。中央金融監管部門，濟南市、天津市、重慶市、鄭州市等地政府官員、政策性金融機構和全國性商業銀行的負責人參會。
各地推出購房優惠 加槓桿到極限
綜合中國大陸媒體6月12日報導，目前，各地政府相繼推出「極限優惠」政策，讓低首付名正言順。事實上，在很多地區的中介和開發商做法更為激進。開發商或中介宣傳的低首付模式從本質上可歸納為以下三類：
第一類是開發商變相降價促銷或墊付。開發商會通過各類渠道將首付款直接打入購房者賬戶內，購房者再將這部分金額轉入開發商監管賬戶中用於支付首付款。例如，目前總價90萬元（人民幣，下同）的房產，現在首付最低為3萬元，換算後僅為3%。開發商會將剩餘12%成的首付資金打入購房者賬戶。樓盤客戶經理透露，這種方式主要是為了隱蔽補貼購房者，防止促銷力度過大，引起前期業主的抱怨。
第二類則是利用備案價和實際銷售價之間的價差，進行高評高貸，變相降低首付門檻。購房者只需付一成（10%）首付，會有第三方將一成首付對應的資金打入購房者的賬戶。以在售的82平米戶型舉例，目前該戶型總價約700萬元，打折後實際售價為618萬元。但樓盤會按照700萬做合同網簽，並向銀行貸款。按照80%的比例，可貸款金額約為560萬元，變相實現了約一成首付。
第三類風險更大，是通過嫁接第三方金融機構（或自身的金融機構），做首付消費貸。以華南區域某樓盤為例，銷售人員會向購房者推薦合作的金融機構，向機構借出部分資金用於首付。
銀行推房貸「先息後本」
在中國社交媒體上，有些人發文稱，一些地區的建設銀行、興業銀行存量房貸可申請調整還款方式為「先息後本」，短期內緩解還款壓力。
興業銀行回覆媒體稱，存量房貸客戶可申請「先息後本」還款，建設銀行、中信銀行則稱，廣州地區新辦理房貸業務的客戶方可申請此還款方式。
例如，有IP地址顯示為上海的網友發帖稱，客戶可在建設銀行APP上申請「降低月供」，還款方式變為「先息後本」。該網友選擇了24期「先息後本」，最低每月需還1元本金，之後再恢復為等額本息或等額本金的還款方式。
平安銀行此前在宣傳該行按揭貸款業務時，便提到了特色還款方式——二階段還款：客戶可在前三年內按月付息，無需償還本金，在剩餘貸款期限按月等額本息還款。其中要求，貸款期限不少於十年，不超過三十年。該業務已覆蓋上海、廣州、成都、杭州、重慶、大連、廈門等地區。
某銀行貸款經理表示，「若想前期還款壓力小，可以考慮‘先息後本’，貸款期限是3年。我行大多會批10年，每三年可做一次無還本續貸。也就是說，如果您徵信保持良好，最長可以10年不用還本金。」
然而，財經分析人士指出，「銀行套路真深，先息後本，那個本還會產生二次利息，不是利息還了，只剩下本，還有二次利息」。
例如，按當前廣州地區房貸新政調整後的首套房利率3.4%，以貸款總額100萬、時長30年、等額本息的還款方式來計算，共需596533.09元。若使用了先息後本的新還款方式，前三年總利息共需101999.88元，三年後，共還款利息529580.42元，共需還款631580.3元，較常規還款方式多了35047.21元。
上海易居研究院研究總監嚴躍進測算，按照目前的月供情況，類似模式下，至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負和緩衝效應。不過，前期本金還得少，意味著後期利息會增加。因此，申請人需要更好籌劃存量房貸減負成本。
另外，媒體從多家銀行總行處獲悉，「目前未有下調存量房貸的相關舉措」，更有銀行人士坦言，若下調將對銀行息差帶來更大的壓力。
嚴躍進坦言，銀行作為商業機構，其決策出發點在於維護自身利益和風險管理，下調房貸利率意味著銀行收益的直接減少，除非有政策引導或市場環境變化促使銀行作出調整，否則銀行缺乏主動下調利率的動力。
樓市去庫存壓力加大
「現在去庫存是頭等大事，個別項目打出零首付也不奇怪。」一名頭部開發商營銷埠人士告訴媒體。市場低首付營銷聲勢漸起背後，是樓市的持續低迷，房產去庫存壓力增大。
即便有官方新政，剛過去不久的端午假期，銷售數據仍表現平淡。中指研究院數據顯示，端午假期期間（6月8日∼6月10日），30個代表城市新房日均銷售面積同比下降16%。
根據中國國家統計局數據，2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。
樓市低迷下，開發商去庫存壓力逐漸攀升至頂點。上海易居研究院近日發布的報告顯示，2024年4月全國百城新建商品住宅庫存規模為50020萬平方米，環比增長0.2%。全國百城新建商品住宅庫存去庫存週期即存銷比為26.5個月。
根據歷史數據和房地產「開發-預售」的工程建設關係，存銷比合理值界定為12-14個月。這表明當前去庫存週期明顯偏高，按13個月合理值計算，去庫存壓力已經增加了一倍。
