中國官方發布房地產史上最大規模救市政策。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2024年5月17日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）5月17日，中國國務院副總理何立峰針對爛尾樓等風險召開會議，隨後中國央行等部門連續發布房地產市場救市政策，包括取消商品房利率下限，下調公積金利率等。但樓市下跌速度九年多來最快，以舊換新也開局不利。
何立峰：打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰
港臺時間5月17日，據新華社報導，全國切實做好保交房工作視頻會議17日在京召開，中國國務院副總理何立峰出席會議並講話。
何立峰稱，「深刻認識房地產工作.....政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。」
何立峰表示，當前要全力支持應續建項目融資和竣工交付，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
中國央行等部門連續發布救市政策
在會議結束後，為提振樓市，中國央行17日中午連放三個「大招」：取消商品房利率下限，下調公積金利率0.25%，首套首付比例降至15%，在市場引發熱議。
17日下午4點，中國住房城鄉建設部（住建部）和自然資源部、中國央行、國家金融監督管理總局齊聚國務院新聞辦召開會議，介紹保交房工作配套政策有關情況。
中國央行表示，將設立3000億元（人民幣，下同）保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
中國住建部副部長董建國在發布會上表示，「對窮盡辦法仍然無法交房的，該走司法途徑走司法途徑。」
中國金融監管總局副局長肖遠企表示，對不同所有制房企的「白名單」項目一視同仁，在控制風險的前提下，可採取新增貸款、存量貸款展期以及發放並購貸款等方式，予以融資支持。
中國自然資源部副部長劉國洪表示，按照做好保交房工作要求，在廣泛調研的基礎上，準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。
中國住建部主管媒體《中國房地產報》發文稱，2024年5月17日，注定是中國房地產史上最濃墨重彩的一天。
具體政策方面，5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。
對此，多位業內人士對媒體表示，新的通知除適用於新購房且用公積金貸款的購房者外，也同樣適用於已購房且用公積金貸款的購房者，即在重新定價日，已購房且用公積金貸款的購房者的住房公積金貸款利率也會相應下調，至於具體的重新定價日期，還要依據各地政策及貸款合同而定。
有消息稱，中國住建部、國家金融監督管理總局、國有商業大行等各部委及機構已分別抽調各自在房地產領域內的骨幹人員，成立聯合工作組；「保交房」救助範圍將進一步擴大，收購存量住房的辦法也在醞釀中，杭州此前已經發布收儲政策措施，在全國先走一步。
房地產投資、銷售、融資各項指標繼續下滑
當前，中國樓市仍處於深度下跌中。5月17日，中國國家統計局發布了2024年1∼4月份全國房地產市場基本情況，房地產投資、銷售、融資各項指標繼續下滑。
「從4月份房地產領域主要數據情況看，房地產繼續處於調整期。」中國國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華在當日該局召開的新聞發布會上表示。
從投資端來看，1∼4月份，全國房地產開發投資30928億元，同比下降9.8%，降幅比1∼3月擴大0.3個百分點。
從銷售端來看，1∼4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1∼3月擴大0.8個百分點；新建商品房銷售額28067億元，同比下降28.3%，降幅收窄2.4個百分點。
從房價來看，1∼4月份，全國商品房銷售均價9595元/平方米，環比上漲1.8%，但同比降幅仍高達9.2%。全國房價出現一定增長，這在業內人士看來，主要是一些城市高端項目銷售不錯，客觀上帶來房價企穩表象，但基礎並不牢固。
房企新開工及投資意願均處於低點。1∼4月份，房地產企業房屋施工面積同比下降10.8%；房地產新開工面積同比下降24.6%，該指標已出現連續31個月的下跌態勢。
資金端也不樂觀。1∼4月份，房企到位資金34036億元，同比下降24.9%，降幅較1∼3月收窄1.1個百分點。房企融資環境依然較弱。
4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。去庫存任務進一步加大。
從4月份房企到位資金來源看，個人按揭貸款、定金及預收款下滑幅度最大，分別同比下降39.7%和37.2%，這兩大指標是銷售回款的主要組成部分，佔房企資金來源的40%以上，為開發商提供主要造血功能。這兩個指標的大幅下滑，正說明居民購房意願仍然偏低。
中國央行數據也證明了這一態勢。4月份，新增人民幣貸款7300億元，同比多增112億元；但社會融資規模減少了1987億元，出現罕見負增長。實體信貸需求不足再次得到印證。人民幣貸款中，住戶貸款減少5166億元，其中，住戶短期貸款減少3518億元，中長期貸款減少1666億元。其中，住戶部門中長期貸款主要是受兩方面因素影響，新發放（購房貸款）和償還，目前看最新的兩個指標數據都在下降。
4月份，企業債券融資新增規模僅493億元，同比少增2447億元，背後是城投新增融資受到嚴格限制以及地產債發行依然困難。
房地產研究機構克而瑞的數據亦顯示，4月份，65家典型房企的融資總量為280.07億元，環比減少29.5%，同比減少56.5%；前4個月融資總量為1247億元，同比降幅達58%。這其中，又以央企國企的發債量佔多。
與此同時，2024年仍處於房企償債高峰，債務償還壓力以及債務置換需求均較大。機構數據顯示，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規模均在1500億元以上，上半年房企債務壓力依然較大。
「一個月內，東原和雅居樂兩家房企債務違約，反映出以弱二線、三四線城市布局為主的房企在市場超跌背景下所面臨的經營困境。此前大部分違約房企也和上述因素關聯度非常高。因此，建議強二線城市應該有更大力度救市政策出臺，以盡快激活樓市需求去化樓市庫存。只有這些城市樓市基本面好轉了，整體樓市才算真正的好轉，企業經營壓力才會降低，才有可能降低企業違約風險。」鏡鑒諮詢創始人張宏偉建議。
商品房以舊換新開局不利
中國的房地產業2021年年中陷入債務危機。自2022年以來，一波波的政策措施都未能扭轉房地產業的頹勢。房地產業是中國經濟的支柱產業之一，佔經濟的五分之一，全行業的低迷狀態仍在持續拖累消費者支出及信心和整體經濟復甦。
據路透社5月16日報導，中國官方鼓勵民眾以舊換新、用新住房置換老舊住房的呼籲，吸引了許多人的興趣，但是卻面臨一個主要的障礙：參與以舊換新的購房者很難變賣現有的住房。
分析人士、房地產經紀人以及開發商都表示，民眾購買二手房的興趣非常有限，令人對「以舊換新」去庫存方案的成功產生質疑。這表明，中國房地產業的下滑會進一步惡化。
中共中央政治局在今年4月底一次重要會議上推出的以舊換新行動計畫，旨在幫助中國各地的城市清除不斷增加的未售住房的庫存，並向陷入債務危機的開發商提供關鍵的現金流。
報導說，據中國指數研究院（China Index Academy）的一項調查，截至5月6日，全國50多個城市啟動了各自版本的「以舊換新」方案。
但是報導援引一位經紀人的分析說，最大的問題是，有興趣以舊換新的買主無法賣掉現有的住房，因此，儘管有夠人打聽，但很少有人能置換新房。
