中共政治局再次定調房地產。（圖片來源：Hong Wu/Getty Images）
【看中國2024年5月1日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中共政治局4月30日會議聚焦去庫存、防風險，再次定調房地產，守住不發生系統性風險為首要任務。但是，許多地方政府無力兌現購房補貼，房地產衰退可能持續更長時間。
中共政治局會議再次定調房地產
4月30日，中共政治局召開會議。會議強調，要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，做好保交房工作。要統籌研究消化存量房產和增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式。
有消息稱，房地產政策將在「五一」假期前後迎來重大調整，有望進一步放開限購和價格限制。
綜合中國大陸媒體5月1日報導，中國鏡鑒諮詢創辦人張宏偉表示，從上述定調來看，本次會議關於房地產的內容，主要聚焦在去庫存、防風險方面。
多位專家表示，此次對於房地產的政策表述，再次提到「要持續防範化解重點領域風險」，這意味著防範風險是首要任務，所有的工作都要圍繞如何守住不發生系統性風險來開展。
與此同時，此次會議提出統籌研究消化存量房產和增量住房的政策措施，引發各方廣泛關注。
張宏偉認為，「這意味著政策層面將從需求端出發，去庫存等新的系統措施，在接下來幾個月中會逐步落地。」
中國易居研究院研究總監嚴躍進指出，消化存量房產和增量住房措施，可以更好將二手房和一手房的去化工作結合起來，由此預計「以舊換新」等政策會持續。隨著存量房產得以消化，將有助於真正帶動購房者賣舊換新，成為新一輪市場提振的重要動力源。
多位分析人士認為，會議提出的消化存量房產，指的是二手房房源。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，「當前，二手房掛牌量、交易量都大於新房，而且二手房去化週期比新房更久，熱點城市普遍在3年以上。另外，二手房價格下跌幅度大於新房，已經對新房定價體系形成一定衝擊，因此，當務之急是讓大量的二手房實現去庫存。」
李宇嘉進一步表示，現在要將二手房去庫存與新房銷售對接起來，這是穩定市場、穩定行業體量的關鍵。
中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢稱，「我們認為，前期在部分地方針對存量房產的消化，已經出現了很多有益的探索，未來有望在全國層面進一步拓展，有利於對房地產市場形成積極支撐。」
多位分析師表示，近期40多個城市啟動的「以舊換新」等政策或可化解當前剛需二手房去化難問題。
值得關注的是，各地的樓市支持性政策還在持續發布。其中，天津進一步放鬆了限購，南京買房可以落戶，成都取消限購令等。
專家預計，北京、上海等一線城市的樓市限購等政策有望進一步定向寬鬆，例如，郊區取消限購，二手房交易增值稅減免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的標準等等。
「從不同城市的去庫存的節奏來看，只有一二線城市的房地產市場政策寬鬆了，市場逐步復甦了，才有可能帶動其他城市市場復甦，才有可能實現進一步去庫存，二三四線城市樓市下行的壓力才會減輕，」張宏偉稱。
樓市以舊換新 官方割最後一波「韭菜」？
房地產研究人士認為，在存量房源足夠多，供求關係發生重大變化的形勢下，政府低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房作為保障性租賃住房人才房。政府授意國企大規模收購，一方面受限於財力和債務約束，另一方面也沒有比市場有更大的優勢來匹配供需，可能會出現收購的房源消化不出去的情況，使得樓市以舊換新這項工作難以為繼。
有房地產分析人士以江蘇省無錫市房產「以舊換新」政策為例：無錫梁溪區有一套舊房子，但是現在想換個新的、大一點的房子，政府就跟業主說，業主先去鎖定一套指定小區的新房，鎖定以後政府先收購這套老舊房子，然後舊房子可以抵最多60%的新房購房款。
問題是：1、把房子賣給城投和政府前，公貸和商業銀行的房貸必須結清。那麼，有這個錢幹嘛不拿這錢直接去買新房，還需要以舊換新？
2、舊房子最多只能抵扣新房房款的60%，剩下的錢必須自己補足，沒錢就只能貸款。
3、這個就是60%抵扣封頂，多了不退。
比如舊房子值300萬，想買的新房子如果是500萬，正好60%抵扣--300萬。但如果你舊房子值300萬，想買的新房子是400萬，那舊房子只能抵扣400萬的60%，也就是240萬，多出來的60萬就不退了，也不會以現金或者其它方式補償。
結論是，中國官方想要割最後一波「韭菜」。
地方政府無力兌現承諾 房地產持續衰退
為刺激陷入低迷的中國房地產市場，中國很多地方都承諾向購房者提供各種各樣的購房補貼。但來自中國的許多消息顯示，這些補貼政策由於地方政府遭遇多種實際困難而無法落實，這勢必會影響到人們對中國房地產業復甦前景的預期。
據美國之音5月1日援引路透社報導，中國東部城市山東濰坊居民埃米·王（Amy Wang）兩年前買了一套公寓，原本指望拿到地方政府承諾提供的10萬元人民幣的購房補貼之後對這套公寓進行裝修，但因購房補貼遲遲不能到位而一籌莫展，目前還沒有入住。
濰坊是一個有著900多萬人口的城市，論經濟規模可能超過東歐國家克羅埃西亞。它像中國其它幾十個城市一樣為刺激疲弱的房地產業而向購房者承諾會提供多種購房補貼。
龍洲經訊中國研究副總監克里斯托弗·貝多爾（Christopher Beddor）表示，「家庭可能會開始認為地方政府資金過於緊張，無法兌現補貼承諾.....這肯定會影響到人們購房的決定。」
美國研究機構榮鼎諮詢合夥人洛根·賴特（Logan Wright）表示，「在中國房地產市場低迷中，被低估的一點是，真正的影響落在了地方政府身上。」
中國媒體《中房報》4月也報導了河南、安徽、四川等許多地方都有類似的問題。報導提到的地方有河南中牟縣、汝州市、濮陽市和濮陽縣，安徽舒城縣和淮北市，四川富順縣、資陽市樂至縣等。
報導說，近幾年，尤其是去年以來，很多地方陸續出臺了購房補貼政策，包括吸引人才落戶的購房補貼，以及二孩、三孩家庭購房補貼政策，這在一定程度上吸引了很多購房者，但補貼資金的發放卻成了亟待解決的問題。
