中國央行發布文件，允許經營性物業貸用於償還存量房貸。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2024年1月25日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國央行發布文件，允許經營性物業貸用於償還存量房貸，被輿論視為救樓市又一舉措。不過，房地產業內專家指出，房地產已經進入買方市場。
中國央行允許經營性物業貸用於償還存量房貸
中國央行辦公廳、國家金融監管總局辦公廳1月24日聯合發布文件，明確經營性物業貸款可用於償還房企存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。
據中國央行網站發布的「做好經營性物業貸款管理 滿足房地產企業合理融資需求」，細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確到2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。
經營性物業貸款是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書並投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。
商業性房地產包括但不限於商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。
目前，大型房企多持有一些優質的經營性物業資產，但可獲得的抵押貸款規模有限，且不能用於償還房企債務。
文件還明確經營性物業貸款可用於承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，不得用於購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業貸款在發放前應明確貸款用途。
並且，商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年。
從文件表述來看，簡單來說，給房地產開發商擴寬了融資渠道，以及給予長期貸款。
房地產正式進入買方市場
中國房地產業內專家馬光遠1月24日發文稱，整個房地產市場從過去的賣方市場，正式進入買方市場。
文章認為，小城市房價低，首付比例高一點，首付總數沒那麼大。小城市首付比例應比大城市高一點，但現實恰好相反。另外，包括稅費可以降一降，增值稅、契稅、印花稅都是有下降空間的。而且需要把老百姓的消費穩住。2023年，中國經濟某種程度上呈現有效需求不足。最重要的是老百姓不敢消費。物價不上漲，起碼說明大家不消費。如果所有價格都下降，對整個經濟大循環是有問題的。
馬光遠認為，因為房地產對整個市場信心的影響非常大。所以，2024年房地產的政策要到位，一定要下決心盡早取消沒有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到今天為止還沒有看到鼓勵性的政策。過去只是在放鬆政策而已，而且還放鬆得不夠。因為現在整個房地產市場已經調整到位了，而且超調了。
樓市仍沒有觸底跡象
中國國家統計局日前發布2023年度經濟數據，其中，房地產開發投資下降9.6%。全國商品房銷售面積111735萬平方米，下降8.5%；商品房銷售額116622億元（人民幣，下同），下降6.5%。
2023年12月，中國房地產銷售額年降17%，與2023年11月份年降9%相比，降幅擴大。同時12月房地產銷售量也進一步惡化，下降了13%。
房價也持續下跌，2023年12月，一線城市的二手房價格也較11月下跌1.1%。
數據低於預期，在中國大陸和香港上市的中國房地產商股票遭到拋售。追蹤中國房地產商的恆生中國內地地產指數本週下跌9.5%。
雖然中國最近推出一系列刺激房地產市場措施，例如，北京及上海上月下調購房的首付款。同時中國央行淨新增抵押補充貸款3500億元，該貸款可用於建設保障性住房和城中村改造項目。
但是，目前仍沒有跡象顯示房地產業的基本面已經觸底，需要持續的政策支持才能實現房地產市場軟著陸。並且越來越明顯的是，中國對陷入困境的房地產業推出的刺激措施，不足以在今年產生提振作用。令人失望的每月銷售數據顯示，房地產市場復甦尚需時間。
野村(Nomura)分析師董季舟和Riley Jin在一份研究報告中指出：「沒有跡象表明房地產行業的基本面已經觸底。」
據《華爾街日報》1月18日報導，華僑銀行(OCBC Bank)大中華區研究與策略主管謝棟銘(Tommy Xie)補充說：「儘管政策有所放鬆，但住宅成交量仍處於較低水平。」
謝棟銘說，雖然需求仍然弱於預期，但供應激增也拖累了房地產市場。他補充說，由於收入預期惡化以及股市帶來的負財富效應導致房屋止贖上升，今年的市場前景可能依然黯淡。房地產市場的發展軌跡表明，在止贖週期見頂之前，市場形勢可能不會有徹底好轉。
匯豐環球研究(HSBC Global Research)分析師在報告中寫道，用於衡量未來房地產投資的關鍵指標住宅新開工面積同比下降了21%，預示該行業的需求持續疲軟。
展望未來，匯豐分析師認為，更多的貨幣政策工具可能會支持房地產市場的轉型。房地產仍是最具挑戰性的行業，需要持續的政策支持才能實現軟著陸。
國際評級機構標普此前發布的報告認為，中國樓市的下行已經演變為一場只有政府才能化解的信心危機。要保證開發商出險之後預售住宅能夠完工交付，如果銷售的下降導致更多開發商出險，情況會更加嚴峻。企業出險會導致更多預售樓盤停工，進一步打擊消費者信心。化解樓市問題事關政府兩大目標——經濟及社會的穩定。樓市若持續下行，則有可能成為一個系統性的問題，打擊各資產類別、各行業消費者和投資者的信心。
