【看中國2024年1月3日訊】2023年，由於國內供需關係轉向、房價下跌預期增強等多重因素的疊加，制約著房地產市場以及土地市場的修復節奏，全年交易數據在低谷徘徊。
中國房地產專業監測機構隊數據顯示，2023年全年，100重點城市新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對規模為2016年以來的最低水平；全國土地成交面積為12.8億平方米，同比下降20%，成交總額3.9萬億元，同比下跌了17%。
過去一年，全國各省市出臺支持樓市發展的政策670餘條，政策環境已接近2014年最寬鬆階段。而一系列數據表明，房地產市場供求關係確已發生重大變化，未來，該行業將進入新的發展階段。專家預計在樂觀情形下，2024年核心城市的優質板塊或將率先迎來復甦，而地產行業接下來會經歷企業強存弱汰、產品全面進化、價格回歸理性、交付風險出清的過程。
兩輪「購房小高峰」
目前，中國國家統計局公布的數據更新至2023年11月末，從這一權威數據來源可以看到：2023年1-11月，全國商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，商品房銷售額為10.5萬億元，同比下降5.2%。據中指研究院統計，2023年全年，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對規模為自2016年算起的八年來最低水平。
從全年成交節奏來看，受疫情及樓市政策調整影響，去年出現過兩輪買房小高峰：第一輪出現在2023年2-3月，這次買房高峰的出現主要原因是疫情管控措施基本取消，購房需求集中釋放，房地產市場升溫明顯；第二輪則出現在2023年9-10月，原因是多個核心城市開始執行「認房不認貸」、優化限購和限售政策，因此重點城市銷售面積環比小幅回升。
價格方面，根據中指研究院統計，重點100城的新房價格累計上漲0.27%，上漲原因主要是政策管控以及優質改善項目入市帶動均價上升。至2023年12月，重點100城新房均價已達16220元/平方米。
二手房價格則完全走至反方向。2023年重點100城的二手住宅價格顯著下跌，全年同比降幅達到3.53%，尤其是在下半年「認房不認貸」政策落地後，二手房掛牌量迅速走高，價格下行探底趨勢更為明顯。至12月，重點100城二手住宅均價為15315元/平方米，已經連續20個月下跌，百城中有超過90%的城市二手房價格下跌。
購房者「棄新選舊」
伴隨著二手房價格的普跌，「一二手價格倒掛」現象減少，2023年買房者「棄新選舊」趨勢明顯，樓市熱點城市的二手房市場表現明顯好於新房。根據克而瑞研究中心統計，截至2023年12月25日，該機構重點關注的30個核心城市二手房總量出現明顯上升，達1.8億平方米，成交量同比上升了33%，創近年來新高。
在這30個核心城市中，很多城市的二手房交易量在2023年出現了爆髮式增長，漲幅超過50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青島、鄭州等。除克而瑞數據之外，中指研究院同樣錄得1-11月其重點關注的15城二手房銷售規模同比增長了36%，絕對規模處在2019年以來同期高位。
部分購房者選擇二手房的原因很簡單，首先是能否交付的問題一直困擾著新房市場，所以很多心態偏保守的剛需購房者選擇了買二手房；其次，總體來說二手房的單價和總價都比一手房略微便宜一些，尤其自去年下半年以來二手房掛牌量處於歷史高位，價格呈下跌態勢，導致更多購房需求轉入二手房市場。
交付問題也動搖了部分新房潛在客戶的信心，導致期房購買力不足，2023年許多新房項目也把「現房交付」作為宣傳賣點。根據中國國家統計局數據，2023年1-11月，新房中的現房銷售面積達到2.2億平方米，同比增長17.4%，增幅明顯高於期房，從佔比上看，現房銷售面積佔總銷售面積的比重為21.8%，較2022年末提升4.5個百分點。
土地成交縮水但樓面價上升
據克而瑞統計，2023年全國土地成交面積12.8億平方米，同比下降20%；成交總額3.9萬億元，同比下跌17%。值得注意的是，無論是成交面積還是成交金額，相比2021年、2022年近乎「腰斬」的跌幅，2023年土地市場的跌幅已經開始收窄。
土地成交金額排名前六的城市依次是上海、杭州、北京、成都、廣州、南京，排在首位的上海全年收金2271億元，另外五城土地出讓金額均超過1000億元。
一線城市深圳2023年全年土地成交金額降幅頗大，較2022年同比下降了62%，僅為343億元。南通、鹽城、天津、石家莊的土地出讓金則同比上漲超過了50%，分別為685億元、598億元、551億元、393億元。
在房企投資保持審慎等因素影響下，許多城市最終未能完成年度土地供應計畫。據克而瑞統計，多個城市實際供地計畫完成率不足五成，深圳的供地計畫完成率最低，最終的成交面積僅佔年度供地計畫的9%。
雖然土地成交量減少，但樓面均價卻全線回升。克而瑞統計，因核心區優質地塊成交佔比提升，一線城市成交樓面均價上漲8.0%，二線樓面均價整體上漲4.1%，三、四線部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等在優質地塊帶動下成交樓面均價結構性上漲7.9%。
