【看中國2024年1月3日訊】2022年年末，在北京開完會，宇宙房企碧桂園的核心管理層回到公司宣揚：未來十年形勢一片大好，繼續干！
那場大會後，房地產行業出臺了金融十六條政策。開發商確實緩了一口氣。市場開始對2023年，充滿期待。
果然，一進兔年，市場便自發完成了一次小陽春。2月，成都賣了19061套二手房，歷史最高；上海二手房賣了19280套，8個月以來最高；就連深圳也賣了2509套二手房，18個月新高。
暴雷民營房企的銷售額降幅收窄。一位央企開發商摀住嘴巴告訴說：「這是我司有史以來賣得最好的二月。」
一夜間，好像過去三年什麼也沒發生，房地產輕輕一推，徹底活了過來。一家已經暴雷的開發商，在公司內部提出目標：年底前恢復正常經營。
大家都以為接下來會春風不斷。但等了很久，並沒有。
樓市開始emo（emotional的縮寫，原意為「情緒硬核」，是一種獨立的搖滾風格，後來在網路上被大家用來形容各種負面情緒，比如抑鬱、不開心、悲傷、失落、不如意等）。北京四月份二手房成交少了將近60%，到五月又降數千。
那家宣稱要在年底前恢復經營的企業，迅速改掉了目標。再後來，這位老闆不再做預測了。
「形勢一片大好」的碧桂園，在2023年夏天「暴雷」了。然後，半國企的遠洋、金地，甚至萬科，也都被各種悲觀情緒包圍了。
8月份，一家頭部央企在一次壓力測試後，開啟了全國範圍的打折去庫存。9月份之後，認房不認貸、三個不低於等新政出臺，但市場只回溫一兩週，便草草收場。消費者們，開始對政策脫敏了。
2023年歲末，有機構對2024年進行預期。房地產仍然是支柱產業，是最重要的經濟話題。他們討論房地產下一步如何走，討論到最後：大家感覺快哭了。
一
12月底，看了一場中金公司董事總經理蔡雪珂的演講。中金這幾年深度參與了很多開發商的化債重組。蔡總總結經驗時說，第一條就是：認清形勢，為過去各自的過失承擔責任。中金認為政府承擔了自身責任，他們拿出了很多政策工具、專項借款、行政資源注入，來支持保交付；金融機構也承擔了相應的損失，債務展期，債權損失；企業方面：實控人得有主動投入和表示。
2023年房地產的主線，是民營房企為過去的瘋狂買單。
2023年上半年，曾跟大家劇透了融創兩位高管——遲迅和商羽失聯的消息。自此開始，職業經理人重新定義。易卜生說過，每個人對於他所屬的社會都負有責任，那個社會的弊病他也有一份。
之後，又拆解了恆大通過財務造假、為股東博取巨額分紅的過程。9月末，許老闆在妻子逃港、財富停止兌付的風波中，深陷囹圄。作為這輪調控裡第一個失聯的頭部房企老闆，這件事震懾了一批企業家。剛把一部分財產轉移到香港的碧桂園楊氏家族，立刻召開會議稱：砸鍋賣鐵支持公司保交付。
房企要承擔的責任，核心還是保交付。
保交付的全民普及，是由鄭州融創城的亮亮麗君夫妻完成的。鄭州融創城一共五期。2022年交付了一期，2023年交付了二、三、四共3期，亮亮夫妻購買的是項目五期，到2024年9月才到交房時間。也就是說，他們的房子，其實還算不上完全爛尾。
融創暴雷後，鄭州融創城確實一度停工，但很快被列為保交付重點項目，項目通過追回挪用預售資金、剩餘貨值再抵押，拿到了一部分錢。鄭州政府也因項目滿足剩餘貨值重組、不存在股東糾紛等申請條件，提供了保交樓紓困基金的支持。
12月，融創還有不少項目要趕在年底前交付。一位鄭州融創的員工說，自己這兩年全部心思都扑在了保交付上，現在，各個項目包括城市公司：都在各個交付項目上蹲著趕工。
過去一年半，鄭州這座爛尾之城，在有限的資金條件下，幾乎把所有民營企業的樓盤都納入了保交樓範疇：甚至包括一些外界認為早已無藥可救的項目。
房地產最大的一個傷口，似乎正在慢慢癒合。
二
一家河南龍頭房企的朋友說，2023年，他們交付了很多項目：但沒有保交樓基金，我們一套也交不了。
2022年初，鄭州房管局保交樓重點清單上，大概有200個項目。他們當時唯一的指望，是國開行資金。全國保交樓專項借款分兩批，共4000億元。河南說爭取到了453億元，全國最多。鄭州年初上報的融資總需求，是760億。
保交樓資金怎麼分，現實是冰冷的。去年十月，鄭州喊出「大干三十天」保交樓口號時，筆者的一位好友就寫過救助規則——先輕後重，最後抬屍。
首先獲救的，是資能抵債、股權清晰、有抵押物的。審核這一步，鄭州非常嚴格。一個河南小開發商告訴說，他的項目獲得保交樓資金前，公司從註冊起至今的工商資料、所有設計圖紙、合同被全部列印帶走：一共一萬多頁。
之後，整個保交付過程都被強力推進。平臺公司為項目匹配專項借款和銀行，資金進入平臺公司，項目與總包單位協商復工，先撥付兩三百萬啟動資金，按工程節點匯款。每完成一個節點，提交報告，街道辦和房管局實地查驗覆核。資金從平臺公司匯入施工單位賬戶，不經開發商。保交付小組每個月都要梳理進展，負責部門間協調、督查、拍板的：是紀委。
一家本地房企，在市內有5個保交樓項目，資金缺口約7億元。保交樓專項借款填補了缺口的25%，剩餘配資。5個項目裡面最後有4個可交付。永威在市區有3個盤拿到了專項借款，加上原來的監管資金，再加上銷售資金回籠，據說都能做到保質交付。
開發商撐不住的，就讓國企和省管企業接手。信達接了康橋的部分項目，河南鐵建投前前後後給建業投了40億。
2023年到尾聲時，像鄭東龍湖一號這樣爛尾快十年的項目，也拿出了救助方案。當年項目團購價太低，連建安成本都覆蓋不了，保交樓資金實在無法滿足准入條件。區政府開常委會決定讓平臺公司全權介入，將房款退了，追加投資後銷售，回籠資金。
退款或補錢，只要業主肯選其中一項，都能讓事情變得簡單。
北龍湖一號沒有土地證的地塊，開始退房。已經封頂的部分，業主還是堅持不退也不補錢，還讓鄭州又上了頭條。拉鋸期間，鄭州默默掛牌了這個項目的後續開發用地。12月，進度最快的一期發了通知，可以領鑰匙了：不用補錢。
不僅核心城市在努力完成保交樓，連三、四線城市也找到了自救辦法。比如，恆大在一座邊遠省份的項目，如果只保省會，保交樓一定能完成，但三、四線的樓盤就要爛尾了。於是，全省開始統一保交付。政府給恆大在省會城市的項目，配學校、配醫院甚至改規劃，之後再出售。這樣，省會城市保交樓還能有盈餘，把下轄三、四線城市的損失補上了。最後，這個省成了恆大全國保交樓的標桿，算了算：還盈利了三個億。
在大多數人看不到的地方，在罵罵咧咧的聲音中，還有人在努力縫縫補補這個破爛的世界。
三
這段時間，很多專家學者，通過日本反思中國地產行業，提出了很多好建議——比如政策越早出，救市成本越低。
日本失去的二十年，分為兩個階段。第一階段開始於1992年，日本政府通過收緊信貸政策捅破了樓市泡沫。整個房地產價格大幅下跌，就像過去三年中國樓市發生的事。
北京最出名學區房太陽公元，從18萬降到12萬，上海樓市的標桿翠湖二手房最高超過30萬，現在最便宜的賣15萬；深圳前海15萬以上的豪宅，最近開盤價已經不足10萬。
現在，想賣掉房子最有效的辦法就是：挂出小區最低價。
去泡沫，是樓市恢復健康的必經階段。
日本經濟的第二個階段，其實是在1997年之後。亞洲金融危機爆發，日本爆發銀行業危機，金融機構破產，影響到全社會信貸，進而影響全社會的購買力。這個時期，經濟下行的嚴重程度，是更嚴重的。
引發危機的導火索是亞洲金融危機，金融機構暴雷的根源，卻是銀行隱瞞了大量房地產不良貸款。因為銀行業遮遮掩掩，監管也不知實情。政府低估了不良資產的規模，以為銀行能通過收益對沖損失，其實不良規模已經遠超銀行可處理的範圍。
所以，當三洋證券、北海道拓殖銀行等日本金融機構在1997年後相繼倒閉，日本政府是花了十多年，處理比房地產危機更複雜的金融危機。
中國樓市的故事，和日本其實還有一些不一樣。
2017年2月，中國房地產行業的吹哨人主政金融街15號。很快，銀監會便部署開展「三三四」專項治理行動。「三三四」之後又升級為「三三四十」，十就是「十亂象」。
監管的重新梳理，讓製造業貸款增速由負轉正，銀行同業資產減少了2.8萬億，也把銀行資金違規流入房地產的通道，切斷了。
今年年初，官方公布了一組很有深意的數據：過去五年，中國銀行業累計處置不良貸款約15萬億元，超過此前12年總和。
這15萬億不良資產中，有約12萬億是在2021年以前完成的。中國的金融機構發生金融危機的風險因此降低了很多。
四
但不得不說，三年出清後，房地產似乎已經有觸底跡象。比如，鏈家的數據說，9月到11月，上海二手房成交價一路下跌，均價從6.1萬，然後是5.8萬，又跌到5.5萬。與此同時，成交量趨於平穩。10月上海二手房成交1.3萬套，11月成交1.4萬套。12月，上海二手房預估可以成交1.6萬套。12月份，上海二手房成交均價恢復到了：5.8萬。
北京也類似。二手房價從三月份的6.7萬一路下跌，但最近三個月下跌曲線已經非常平滑，成交價穩定在了六萬左右，成交量連續兩個月維持在1.25萬套。
深圳的曲線，也差不多。哪怕是那些跌得很慘的三線城市，想花100萬買一套心儀的房子，還是不太可能。下跌曲線很平滑，已經是現在最好的消息了。
一家頭部房企的董事長判斷，保交樓高峰將在2024年上半年結束，交付帶來的用錢高峰，跟銷售下滑的剪刀差2024年中期結束：整個行業將迎來另外一個局面。這兩年，這家房企每年都交付30萬套房子，2024年會變成15萬套。
這個剪刀差結束後，未來房地產還是以銷定產，賣一棟蓋一棟。供應量會減少，開發商的壓力將小很多——市場信心應該也會恢復一些。
2023年12月31日，房地產的年度榜單都出爐了。開發商已經完成了一輪大洗牌。一輪週期下來，很多人、很多公司像一片羽毛飛出窗外。詩人艾略特說過，世界從來不是砰的一聲結束的，而是悄悄耳語一般地淡去。心理大師榮格說：你們要對這殘缺的世界保持耐心，也別高估自己的完美。
之前說過，前幾年大家活得太累了，大到國家小到個人，都活成了公司；生活的中心，成了一張張資產負債表。
還是祝願看完這篇文章的人，2024年春天都會有一大筆錢。契科夫說過：沒有錢，就是快有錢了。
但願真會是這樣……
