【看中國2023年6月9日訊】1985年，有個尖銳的問題被經濟學家劉樹成提了出來：「社會主義經濟有沒有週期？」
他真正想拷問的，其實是更重要的一個問題：1949-1985年35年間中國經濟發展的起落，在多大程度上受到決策的影響？
經濟的波動，是決策者干預的結果，還是週期的自然規律，這個問題經濟學家們遮遮掩掩地討論了好多年。到了1992年，南開法學經濟學院副院長還發文《社會主義存在經濟週期的理論觀點應予否定》……直到2003年11月的中央經濟工作會議，第一次使用「經濟週期」這個詞，爭論才算結束。
一個週期有多長，倒是有很多說法。康波週期長達50年，是最長的一個波；芝加哥地產中介霍伊特說一個週期是18年；得了諾貝爾學獎的庫茲涅茨則說，週期大概是15-25年——誤差度高達十年，也不知道諾貝爾獎評委是怎麼想的。
房地產的週期更短些，北上廣深大約五年為一個輪迴；很多三四線城市的人們，其實剛剛經歷了第一個完整的樓市週期。
經濟週期更像是一種自我實現的預言。凱恩斯認為，人類大部分的經濟活動都源於自發的樂觀情緒，而並非是是數學上的預期。從樂觀到悲觀再到達觀，就正好是一個週期。
中國有兩個城市，週期一度失靈了。
一
上週，杭州未科未來悅一套89平的房子過戶網簽，網簽價只有320萬，折合單價僅3.6萬/平米。這個價格，已經和未科核心區新房限價持平了。而一年前，有人是以6.5萬/平米買入未來悅的。那位高位接盤的業主在社交媒體發言：鄰居已經跑路了，留下他在風中凌亂。
很快，這張截圖傳遍了全國人民的微信群，杭州樓市在輿論中已經崩盤了。兩年前，一張成交截圖可以帶火一個小區；現在同樣也可以帶崩一個小區。
2022年初，和一位前阿里P9吃飯。前P9手裡有三套杭州房子，他問我怎麼看杭州樓市，我對他說，趕緊賣房吧。回去後，他把阿里園區對門的房子，降價賣了一套，一個月後500萬成交。他還想賣其他兩套，但被老婆嚴厲喝止了。前幾天，中介打電話給他，其他兩套是一樣的戶型，中介張口就給他報價380萬。一年多時間，同樣的房子，總價降了一百多萬。
這兩個月成功套現的杭州房東們算了下，只有把掛牌價調低15%-20%，才可能有人來看房。和房東相比，開發商就更慘了。政府不讓降價，他們只能送金子。
去年年底開始，杭州遠郊臨安的華髮峰薈推出黃金返現活動，只要買六號樓的房子就送黃金，最高可送50萬。今年，所有房子都開始送黃金。年初，119平最高送1000克黃金，現在100平就送1050克。
這可是實打實的2斤多寧波銀行的金條。1050克，相當於返還購房者47萬元！
臨安優惠力度最大的還不是華髮，越秀歸悅裡送雙車位、送裝修、送家電、送十年物業費，房價還打9折，算下來，優惠差不多有60萬。綠地柏源晶舍備案價95折，返現20%、優惠稅點9個點，層層優惠折算下來，房價相當於打了76折，首付最低只用付：1.75萬。
一番騷操作猛如虎，臨安花樣打折後，房價基本回到了2019年的水平。
沒辦法，一週前，官方統計的臨安可售房源有10131套，按照5月一週差不多百套的去化速度，要25個月才能賣完。而這些項目還是是屬於資質好的。華髮峰薈距地鐵僅100多米，2公里內有幼兒園、小學、初中、高中，還有醫院和公園。
一位購房者今年2月剛在臨安核心區買了次新毛坯房，入手價格是216萬。4月底，同小區一套房子送精裝、送雙車位只要200萬。稅費、精裝、車位都算進來，兩個月時間已經血虧近50萬。
從遠郊到近郊，再到主城區，杭州的限購正在一點一點鬆綁。此前看起來很確定的板塊，比如筧橋、運河新城、崇賢，現在也都開始迷茫了。
勾莊翠宸裡開盤，竟然有271組家庭棄選，愣是剩下一套房子沒人選；運河新城河映雲集去年8月開盤，現在還沒有賣完；崇賢已經開始送軟裝了，也不好賣。
二
另一個熱衷炒房的城市深圳，五月二手房成交同比減少了13%，新房減少了20%。
深圳樓市比杭州早冷了兩年，房東們已經進入自救模式。為了快速賣房，龍崗一小區業主拉了一個500人的群，裡面都是中介。他還推出獎勵措施：帶看獎勵51.8元；談判獎勵888元；隨手禮以及免費飲料和礦泉水。
海月花園有位業主自己做了賣房宣傳單，印得像燒烤店開業大酬賓，上面寫著開放日發福利，他誠邀集中帶看，賣掉房子可得2023款120iM運動版寶馬一輛，或者20w高佣。
萬科臻山海女業主把賣房廣告包裝成徵婚啟事，說自己身高168，魔鬼身材，天使面容，陪嫁臻山海127平房產一套。她的徵婚對象有兩個條件，年滿18歲和彩禮1270萬。試婚期內不滿意可隨時分離：房產歸男方，彩禮歸女方。
對於中介來說，業主發紅包已經見怪不怪，現在比的是誰發的多。比如,桂香園的業主只發28元，就被中介鄙視了。他們說南山、福田帶看，紅包都是100、200的。
眼下深圳大部分二手房價格回歸到2018年水平，相比2020年高峰時期，單套房源總價普降50萬至100萬元左右。華潤城潤府三期150平米的三房，2021年的成交價是3288萬，今年2月的成交價是2380萬；跌去了908個W。
現在，深圳的在售二手房有效房源已經超過五萬套，創下了近幾年來的新高。而年初時，掛牌量還不到3.5萬套。
推崇打新的深圳人也在消失，今年深圳推出40多個新房項目，整體去化不到三成半。10%佣金的住宅樓盤也出現了，是龍崗的縉悅城。中介賣一套79平米的三房，能掙到將近30萬的佣金。
前幾天，有深圳中介說，羅湖有套評估價570萬的回遷房，業主房子太多打算低價賣，賣520萬：你負50萬買羅湖。
活久見，這輩子竟然還能碰到負首付，而且還是在深圳--當年那個不驗資不給看樣板房的深圳樓市，一去不返了……
三
浙江，尤其是杭州，其實是撥弄週期的高手。
從2016年到2022年，杭州房子的成交量和成交價連續7年保持高位運行。天量土地，源源不斷地供入市場，似乎購買力不會枯竭。過去四十年，這種事情還是第一次發生。「需求決定供給」這條規律，早就被杭州市場推翻了。
期間有三四年，杭州的賣地收入，一直是全國第一。房地產的玩法，也幾乎被杭州人玩到頭了：人才、搖號、限售、倒掛……
後來，這座城市出現了第一個萬人搖號的樓盤，然後是第一個兩萬人搖號。收集鄉下親戚的房票，成了很多杭州人的愛好。連院士都受不了誘惑，投身於這場遊戲中。
朋友說過，人才就是VIP通道、搖號是刮彩票、限售就是營造稀缺感、倒掛就是營造性價比。營銷人愛用的逼定、催單手段，都能在杭州見到，每一招都把客戶拿捏得死死的。
賭性深扎於中國人骨子裡，這事連芒格都知道。現在人們不用去澳門金沙廳，在杭州樓市就能體驗一把。融合了積分排名+搖骰子+刮彩票玩法，為杭州樓市續命了很長時間。
但週期總會來臨，用朋友的話來說：技巧總有用盡的時候。
前幾天，羅永浩開始在杭州直播賣房了。他賣出了杭州一套精裝修公寓，原價332.1萬元，以6.18折的折扣售出。房子賣出後，底下高讚評論是：壓垮杭州樓市的最後一根稻草，終於出現了……
任何市場都有週期。弗裡德曼過，經濟週期是一種自然現象，它們會來臨，然後又消失：人為干預只會加劇波動。
深圳去年到了，杭州牛市週期六年了，現在也無可阻擋地即將迎來自己的週期。那些試圖延長週期的努力，都有暗自標好價格的結局。
