【看中國2023年3月27日訊】3月15日，越秀地產開了2022年業績會。大家討論最多的，還是越秀進京拿地的事，董事長林昭遠被一群媒體簇擁著講幾句。林董說一線城市肯定是加大力度去拿的，北京有機會還會繼續拿。至於是不是拿地的好時機就無需考慮了，林董說：拿地的好時機時刻都在，儘管去年市場不好，越秀也......
越秀的好時代似乎真的來了。
去年年中，越秀就標榜自己是TOP30中唯一正增長的房企，到了年底一看，還真做到了：2022年越秀銷售額1250億，增長了8%，一躍成了20強房企。接著就是開年進京，用60億把兩塊核心地塊拍到頂，一時風頭無兩。
上個時代，廣東最有名的房企是恆大、富力、碧桂園、雅居樂、合生，業界稱為華南五虎，現在五虎不是暴雷了就是元氣大傷。低調的越秀，成了代表廣東房地產行業的：新華南虎。
廣東房地產業的「新華南虎」開始放衛星了.（圖片來源：Getty Images）
不管誰當華南虎，面子和裡子似乎都很難兼得。2022年業績報顯示，越秀營收724億，同比增長26%，淨利潤只增長了2%。剛在北京觸頂搖到的石景山地塊，有其他房企進行過測算，搖搖頭就放棄了。現房面積1.5萬方，三年後再賣，資金成本壓力很大。
疫情這幾年，越秀都是這麼虎虎生威的。集團增加了1000萬方的土地儲備，一年拿地投入四五百億。就是負債越來越多，毛利率越來越低。
越秀集團是廣州資產規模最大的市屬國企，金融、地產、金融、交通基建什麼都做，使命感和責任感兼具。但這麼多年，房地產確實做得不太好。越秀的朋友說，越秀產品水準大概要落後頭部房企十年。不僅因為國企要求招標選擇最低價，還因為他們不太尊重產品：比如一些項目外立面，設計院說了不算，得集團董事長親自看過。
前段時間有位「深度投資者」在雪球上舉報越秀，在各大排行榜上的權益銷售額注水。過往只有6成拿地權益的越秀，今年前兩個月實現了95%的權益銷售佔比。後來越秀回應，從沒有向第三方提供權益銷售額數據。
看完差點笑出聲。先不說賣榜的克而瑞是不是活雷鋒，就在越秀2021年的業績報裡，越秀自己還採信了克而瑞的數據：根據克而瑞排名，本集團的全口徑銷售金額和權益銷售金額均為廣州市場第一名。
越秀地產最大的銷售市場和一半的土地儲備都在廣州。2021年越秀在廣州賣了價值606個小目標的房子，但奇怪的是，去年越秀總銷售額增加了100億，但在廣州只賣了531億。
買走這堆好產品的，應該是杭州人。
2021年還在杭州20強銷售房企裡看不到名字的越秀，2022年就在杭州實現了236億銷售額，這個數字超過了杭州本土房企坤和。比如，杭州天瀾海岸，去年賣了85億；濱萃悅府，三個月賣了27億；杭州翠攬雲鏡賣了48億；天樾園和開盤了三次，首次入市一週賣了30億，第三次加推一週賣了20億。
好消息是，這些項目基本都是合作開發的，越秀大多是個資金方的角色。
以前，越秀也在杭州試過自己開發項目，比如2020年交付的越秀星悅城，一場大雨過後，業主說走在積水10公分的地下車庫，看著無法使用的電梯，非常無助。
後來越秀就學乖了，像翠攬雲鏡，只有19%的股份，就讓中海開發。中海賣房子的時候也不好意思提越秀。
沒多久，客戶還是發現了越秀的影子，據說中海和越秀溝通，能否只說中海·翠攬雲鏡，要不影響去化。最後，還和業主承諾，小區工程和物業都由中海全權負責：交付後門頭上也不會出現越秀的LOGO。
所以，你以為的房企逆勢增長奇蹟，都是人家「忍辱負重」換來的。
疑問就剩一個了：一家做財務投資的國企，為啥好日子不過，忽然費心思鼓吹這些注水業績？
在2021年業績報裡，越秀還沒有公布除了廣州以外具體城市的銷售額，一副無所謂的樣子。但那年，全國單盤銷售額排名第三、全國九大百億銷售額樓盤之一的杭州錦尚品和府，也是越秀和濱江、保利聯合開發的。
想想看，為何135億的單盤銷售額足以讓越秀早早名聲大噪了。
越秀的朋友解答了這個疑惑。他說，越秀地產的核心人物並非董事長林昭遠，而是越秀集團董事長張招興。
年初，旭輝華北區域總董毅加入越秀，只拿到了北方區域副總裁和北京公司總經理的職位。名聲不顯的金地商置華中區域總經理郭偉智，一個月後才跳槽越秀，就立刻坐穩北方區首的實職，走進了廣州人才有資格的越秀核心圈子。原因，大家翻一翻郭總和張董的履歷就知道了。
張董出生於1963年，一直在廣州各市屬國企工作，業內過去評價他行事低調，對工作熱情飽滿。越秀地產秀業績前幾天，張董還出席過越秀輝山的一場發布會。
輝山這家東北老牌乳企業績造假退市後，2021年才由越秀入股完成重組。去年，越秀集團乳液板塊的業績是二三十億。張董在發布會上說，兩年後，越秀輝山要實現100億營收、30億利潤，然後籌劃上市。
從30億到100億，飛鶴用了5年，澳優歷用了6年，廣州乳企燕塘上市十年了，銷售額都沒超過20億。越秀輝山要用兩年完成這一跨越。所以越秀內部一直說，很想要業績的似乎是張董。
