房地產(圖片來源:Getty Images)
【看中國2023年1月20日訊】突然間,一大批城市的財政,都窮的幾乎揭不開鍋了。
因為口罩影響,因為核酸花費太多,因為收入在收縮。
1、賣不上價、賣不動了
揭不開鍋的最主要的原因在於:地方財政裡佔大頭的土地,賣不上價、賣不動了。
從2017年開始,中國土地使用權出讓金佔地方財政總收入的比例連年上漲,從沒低於過30%。
尤其是近兩年,土地財政依賴度達到峰值,佔比超過了40%:
2020年,土地出讓金佔比地方財政43.59%;
2021年,佔比41.81%。
什麼概念?
這意味著,地方財政幾乎全靠賣地收入支撐,而各地賣地收入,又死死捏住了地方財政的命脈。
不幸的是,眾所周知,因為行情、因為房企,過去一年全國賣地情況都相當差。
賣地收入驟降、財政收入大減,窮也就不足為奇了。
2、2022年土地市場差到什麼程度?
2022年土地市場差到什麼程度?全國土地成交量,近10年最低!
來看一組剛剛出爐的全年全國土地交易數據:
2022全年,全國土地成交規劃建面約6.2億方,同比下降31%,降至近10年最低點;
2022全年,土地出讓金收入約3.4萬億,同樣同比下降31%;
其中,一線城市:同比下降19%,二線城市:下降35%,三四線下降31%。
2022年全國土地成交規劃建面,近十年最低!
全年土地出讓金1000億元+的,全國只有6個城市:
——上海、杭州、北京、南京、成都、廣州。
全國成交建面1000萬㎡+的,全國只有4個城市:
——上海、杭州、成都、長沙。
平均溢價率較高的,超過8%的只有2個城市:
——深圳,合肥。
所以你看,全國除了上海、杭州、深圳、成都、合肥、北京外,其餘城市土地市場都不樂觀。
尤其是北方,北方除了北京之外都是重傷地。
比如天津、濟南、青島、瀋陽、長春、武漢、鄭州等,全年土地市場都極冷,溢價地塊不到10%。
3、土地根本沒人要
還有些城市,差到什麼地步?土地根本沒人要。
大動干戈搞一次土拍,組織土地推介會,但很多地塊,還是挂一次賣不出去、挂兩次依舊賣不出去。
2022年全年22個城市集中土拍的供地完成情況:
1、表現最好的合肥:供地計畫完成率全國第一、平均溢價率全國第二。
合肥這個城市,在控地方面一直非常牛,即便在過去行情大好、全國土地價格大漲、各個城市都在瘋狂賣地攬金的時候,合肥的土地供應也一直不多,節奏把握的非常好。
這導致從2017-2021年,合肥主城賣地量一直不多,在售項目一直供不應求,樓市行情也最持久。
2、全年超額完成供地計畫的有4個城市:除合肥外,還有無錫、廈門、上海,供地完成率均超100%。
3、2022年全國供地計畫完成率最差的幾個城市:
青島,供地完成率46%;
鄭州,供地完成率38%;
北京,供地完成率36%;
濟南、武漢,供地完成率35%;
瀋陽,供地完成率25%;
長春,供地完成率16%;
重慶,供地完成率16%;
此外,天津和長春,流拍率都出奇的高,超33%,超過三分之一的土地都流拍了。
4、最慘烈的長春,慘到什麼程度?連地都不敢挂!
來看一組數據:
2022年,長春一共推出5宗地,總面積32.22萬㎡,規劃建面60.63萬㎡,推出樓面價3613元/㎡;
實際成交了3宗地,成交用地面積12.77萬㎡,成交建面25萬㎡,成交樓面均價3130元/㎡,土地出讓金7.8億;
全國22個集中土拍的城市裡,長春處於什麼水平?
全年土地出讓金最低,也是唯一一個不足10億的城市!
全年土地供應量最低、成交量最低,集中土拍只賣了3宗商住地!
成交樓面價最低,也是唯一一個樓面均價只有3130元/㎡的城市!
流拍率最高,高達40%!
這排面,你品,你細品。
別的城市一次集中土拍至少挂十餘宗、甚至幾十宗地,大不了摸底一圈兒,實在沒有房企願意買的地塊,競拍前匆忙中止下架,這種操作也很常見。
但長春到了什麼程度?
別的城市一次集中土拍至少挂十餘宗、甚至幾十宗地,長春一年裡集中土拍就掛出來5宗商住地,其中3宗都是底價成交,其餘2宗都因無企業報名而流拍。
而這些沒人要流拍的地塊,並非遠郊、並非指標不夠好,比如二批次裡的寬城長新板塊土地,周邊地鐵4號線、3號線都能輻射到,周邊3公里範圍內,省重點小學、市重點中學、三甲醫院、萬達廣場等一應俱全,但即便如此,依然沒有房企願意買。
更關鍵的是,長春的土地財政依賴度,放在全國都是數一數二的。
再看一組數據:
2020年,長春土地財政依賴度高達155%,僅次於佛山,全國排名第二。
這一年,長春賣地收入683億元,一般公共預算收入440.4億元;
再回看這四年:
2019年,長春商住土地出讓79宗,面積769萬㎡;
2020年,土地出讓95宗,面積815萬㎡;
2021年,土地出讓112宗,面積886萬㎡;
2022年,土地出讓3宗,面積12.77萬㎡;
如今地賣不出去,錢袋子只能空空如也了。
5、一個更殘酷的事實
——各地真實的土地市場,遠比數據展現出來的,要涼的太多太多。
這裡面,有一個關鍵因素就是地方城投。
過去的一年,很多城市看起來也挂了不少地、也賣出去不少地,但事實上,除了地方城投入場兜底之外,其餘基本就沒有開發商進場拿地。
這才是潛藏在數據表象下,更令人髮指的真相——
因為地方城投拿地不開發,毫無意義。
不信,你看:
2021年,地方國資拿地一共有430宗,入市項目只有42個,入市率只有10%;
2022年1-10月,地方國資拿地公580宗,入市項目只有8個,入市率只有1%;
為什麼拿地不開發?
因為絕大多數城投進場,都是背著任務來的,為了土地市場看起來熱鬧些,為了地方財政收入最起碼數據好看些,更為了……
算了,不多說了。
2022年,真不容易啊,辛苦了各位!
有些內容比較敏感,不宜公開聊,相信大家都懂。
来源:金融五道口
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。