【看中國2022年9月12日訊】大家都知道，最近一段時間，中國各地的房價都不怎麼漲了。
為啥呢？
在這裡，希望用最直白的一些話給大家說清楚這事兒。
首先，我們都知道，不論什麼漲價，總得靠資金的不斷進入而推動。
大家從小接受「價值理論」的洗腦，但這套理論，本質上是個負反饋體系。負反饋的意思，是商品價格上漲引起價格下跌，而商品價格下跌引起價格上漲。這就是「價格規律」，被奉為圭臬的市場經濟的基石，全世界商品價格的萬有引力定律。
負反饋機制示意圖（網路圖片）
更進一步，為啥會有這樣的負反饋理論呢？
傳統的經濟學也解釋得很好：對商品消費者來說，存在「邊際效用遞減」；對商品供應者來說，存在「邊際成本遞減」。
所謂「邊際效用遞減」，就是你餓了，作為消費者買饅頭，買1個不夠吃，買2個剛剛好，買3個有點撐，買4個及以上，不能給你帶來任何好處；所謂「邊際成本遞增」，就是你作為生產者，把鐵棒磨成針，磨1根針，成本極高，磨100根，單根的成本就會下降很多，要是磨10000根針，那成本就會降到一個很低的水平上。
但是，完美的價值規律，卻無法解釋中國房價過去長達20年的牛市（2001-2020年）——過去20年，房子肯定是越來越多的，但價格卻一直漲一直漲，供應增加並沒有引起價格下跌，反而刺激了需求，房價越來越貴……
為什麼中國房價能逃脫「萬有引力定律」呢？
答案很簡單——這是因為，人們把房子作為資產、而非消費的商品，這樣一來，「邊際效用遞減」理論就會失效。
真要是做到「房住不炒」，作為消費品的房子，買1套夠住，買2套換著住，買3套以上，那純粹是累贅。但，作為投資品，買者的心態，會完全不一樣，拿1個房本，拿2個房本，拿100個房本也不嫌多啊，只要將來能以更高的價格賣出去就行。
是的，根據人們總結的邏輯，在資本市場，資產價格並不存在「價格負反饋」定律，反而遵循「價格正反饋」效應。也就是說，任何脫離了基本生產和消費的資產，都存在著如下規律：
資產價格的上漲，不僅不會導致價格下跌，反而會導致價格進一步上漲；資產價格的下跌，不僅不會導致價格上漲，反而會導致價格進一步下跌。
畫成圖，是下面這樣的：
資本市場的「價格正反饋」效應（網路圖片）
當房子從消費品變為「資產」，它就開始遵循資產價格的邏輯。
一旦進入價格正反饋的階段，資產價格就會一直漲，一直漲；一旦進入價格正反饋的階段，資產價格就會一直跌，一直跌。
但請注意，任何資產價格每一輪上漲，都一定是該市場有了新的外部的資金進來，持續上漲的本質，是依靠新錢的不斷湧入和推動，特別是到了後期階段，會有大量的人借債買入，將價格推升至極端的水平。
反過來，當願意或能夠進入這個市場的新錢，開始變少，甚至進入的新錢，還沒有流出的老錢多的時候，價格就開始逆轉。
房地產作為一種資產，其最特殊的地方在於：它是唯一連接全國幾乎每一位民眾的資產，也是普通人唯一能夠借債買入的資產，其他如股票、債券、黃金什麼的，其市場規模和影響，都遠遠不能和這個市場相提並論。
因為參與的人最多、參與的錢也最多，所以，只要把房地產視為「資產」，並且允許「按揭」的國家，都一定會發生房地產泡沫，而且，這個泡沫，一定是該國某一輪經濟增長的終極泡沫。
另一方面，任何一個國家的房地產市場，只要居民部門的借債能力到達極限，沒有更多的「新錢」進入市場的時刻，就是房地產價格開始下跌的時刻。
大家應該經常聽說：房地產週期，就是經濟週期；10次經濟危機，9次都是房地產；房地產泡沫是所有資產的終極泡沫……
之所以有人會這麼說，就是以上講到的原因。
現在的問題是——如何判斷，中國房地產價格是否到達頂部？
根據上面的邏輯，我們需要觀察的是「新錢」進入的能力，更準確地說，是居民們的借債能力，有沒有到達極限？
在經濟統計領域，恰好有這麼一個指標，統計各國居民部門的負債水平——這就是宏觀債務分析中的居民部門債務槓桿率。具體來說，就是居民部門債務/GDP。
最近30年，全世界主要經濟體中，最著名的2次全局性房地產泡沫，分別是日本房地產泡沫和美國房地產泡沫。
日本房地產價格到頂時刻，是在1990年底，居民債務/GDP比例達到了71%；美國房地產價格到頂時刻，是在2007年底，居民債務/GDP比例達到了97%。相比之下，中國居民部門當前的債務/GDP是62%。
看起來，似乎還有相當的安全空間——可惜，這是一個錯覺。
因為，各國居民部門承擔債務的能力，不僅與該國的GDP規模有關，更與該國居民部門的可支配收入在GDP中的分配佔比有關。只有居民部門的可支配收入，才能夠用來支付房款以及貸款本金、利息，所以居民們真正的債務負擔比例，應該是將分母的GDP規模，換成居民部門的可支配收入。
在美國，可支配收入一直佔GDP的70%左右；而在日本，國民可支配收入只佔GDP的60%左右；至於中國，居民的可支配收入，只佔GDP的45%左右。這意味著，美國居民能承擔的債務比例更高，而中國居民能承擔的債務比例會偏低。
我們把居民債務/可支配收入作為觀察指標，就可以看到各國居民真實的債務負擔：日本的房地產價格，1990年在居民債務/可支配收入接近120%的時候開始逆轉；美國的房地產價格，2006年在居民債務/可支配收入超過125%的時候開始逆轉。相比之下，截止2021年底，中國居民部門的債務/可支配收入，超過了140%……
正如前文所強調的「負反饋」發生之後的結果一樣，不管日本還是美國，其房地產價格逆轉開始之後，哪怕政府多次出手救市，但在中短期內，其房價卻再也沒能起來。以日本為例，1991年泡沫經濟崩潰之後，GDP差不多有30年沒怎麼增長，而可支配收入相比於GDP的比例，甚至還出現了持續下降，由此導致此後很多年裡，日本居民部門債務/可支配收入的比例，長期維持在120%以上。高債務的基礎上，疊加日本的老齡化，由此導致了日本的房地產價格一蹶不振，再也沒有起來——一直到今天。
美國的情況稍好，為了挽救房地產，美聯儲在2008年不僅迅速將利率降低到0，而且祭出QE印鈔大法，美聯儲直接上陣，購買無人問津的房地產抵押債券，以此支撐房地產價格。不過儘管如此，自2007年開始，美國的名義房價指數還是連跌5年，直到2012年之後才開始再度上漲，10年之後的2017年，名義價格才恢復到2007年的水平。至於經通脹調整的美國房價指數，更是一直到2021年初才恢復到2007年的水平。
而中國的現在，140%的居民債務/可支配收入比例，再疊加深度老齡化的人口結構前景——房價，又怎麼可能繼續上漲呢？
過去幾年來一直有人在鼓吹，諸如北京、上海、深圳等「核心城市」的房產，就是所謂的「核心資產」，未來無論怎麼樣，這些「核心房產」，都不會跑輸其他資產。
深入瞭解了日本和美國的房價調整數據之後，只能這樣想——
東京，在日本肯定不是核心城市，所以在1990年之後的房價下跌中，一點兒也沒少跌；紐約，在美國肯定不是核心城市，所以當2017年美國名義房價整體超過2006年的時候，只有紐約的房價還一直在那兒趴窩，全靠2020年疫情以來的暴漲才得以恢復……
所以，中國人買房的能力，實際上是用得差不多了……
