【看中國2022年7月27日訊】1950年代，香港還未推行公共房屋制度，許多人棲身於木屋或者其他臨時住宅，住房的需求是相當高。不過，大多數居民的儲蓄很少。當時樓宇買賣多數以一整棟樓為單位，需要雄厚的資金實力才能購買。雖然樓宇出租是香港地產行業盛行的方式，但有著轉讓難、出租資金週轉期長等問題。針對這一系列問題，不少地產商開始探求新的方式，如把樓宇契約切開，即「分契」，然後將樓宇分層出售。這模式一經推行，購買樓宇的市民數量有所增加，開發商資金週轉加快。
在分層出售的基礎上，將「按揭」模式引入房地產銷售，霍英東創造了「賣樓花」模式。1953年底霍英東創辦立信置業有限公司，憑藉商業直覺和多年經營雜貨鋪、海上駁運業務的經驗，對於商品流通、資金週轉有著獨到的見解，在努力尋求方法加快自身資金週轉。當時其在購下九龍的一塊地盤後，除了分層出售、還印發售樓說明書，上有文字詳盡說明樓宇的地勢環境、建築材料、分層價格、訂購方法等。此外，「賣樓花」是另外一個亮點，即先收取買家的訂金，採用類似租金的分期付款形式，等新樓落成時，收齊買家的錢，買家就擁有了自己的房產。這種方式減輕了民眾購房的資金壓力，加速了房屋的建造和銷售，也解決了製造商的資金問題，降低投資風險，在當時可謂是「雙贏」的舉措。「預售樓花+分期付款」的銷售模式成為當時香港房地產市場的一大特色，縱觀香港房地產市場的改革，「賣樓花」模式高效率地解決了核心的住房供不應求的問題，使房市發展進入新階段。
預售樓花模式推動了香港樓市幾十年繁榮，但期間也出現過「爛尾樓」的情況，但監管部門不斷完善、規範化，建立健全的監管機制，促進市場健康發展。例如，1960年，位於大角咀的一個樓盤因建築費用超支停工，出現「爛尾」情況。在1961年後，香港管理部門提升了對於預售樓花制度的監管，即要求開發商在預售前，確保地價款已經全部支付，還要證明自身有資金等能力把項目完成，資金需放入律師所託管，支取時需律所和建築師的核准。為了防止開發商、律所、建築師等造假，套取監管賬戶資金，香港要求律師行在銀行開設的信託賬戶（監管賬戶）、開發商操作等採取全透明化機制，且銀行的責任上升，如出現房屋「爛尾」情況，銀行將成最大風險方，後續需自身推動項目完工。隨著監管體系逐步完善，出現「爛尾」的現象較少。
1949年以來，中國內地優先發展重工業，強調基礎建設，這一導向使前期發展工業化的進程大於城市化進程，唯有解決住房基礎等城市化配套問題，才能進一步推進城市化。但當時推行的是「統一管理，統一分配，以租養房」的福利分房制度，住房市場發展起步較晚、增速較慢，福利分房制度也出現了分配不公、效率低、配套差等問題，因此福利分房制度不再適用於當時的國情。疊加房地產市場面臨商品房的需求量大，而社會缺少大型房地產開發商，商品房供應量小的困境，此時引入香港的「賣樓花」模式無疑是對內地房地產市場的一針強心劑。
港版「賣樓花」引入中國大陸後形成了中國地產行業最盛行的商品房預售制（圖片來源：Getty Images）
1990年代，中國南方的廣東等省份也面臨住房需求大和供給量短缺問題，遂蜻蜓點水式地引入了「賣樓花」制度。從1994年起，中國內地也逐步引進香港預售商品房制度，先後出臺多項文件，支持國內房地產市場改革。例如，1998年，中國國務院出臺《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》文件，決定停止住房無償實物分配，逐步實行住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制，從計畫經濟下的福利分房轉向市場經濟的商品房。
房地產市場採用預售制，允許開發商賣期房，解決了房企缺少資金和開發時間週期長的兩大難題，開發商以預售款撬動下一個項目的開發，形成滾動開發模式，住房供應速度加快。自此，中國內地開始房改貨幣化，中國央行等多方也迅速出臺相關的信貸政策，支持購房者，極大作用推動了房地產市場的發展。
引入香港「賣樓花」模式後，經調整形成了契合當時中國內地的商品房預售制度。其初衷是為了緩解房企資金壓力，加快城鎮住房建設。具體來說，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者支付定金或房款的行為。區別於香港，在中國內地實踐過程中，商品房預售流程為：房地產開發商辦理預售許可證-簽訂商品房買賣合同-進行備案登記和預告登記-交付房屋。在購房過程中，購房者需要一次性付清首付款，並採用銀行貸款的形式一次性付清剩餘房款，換言之，房屋未建成，開發商可能已拿到了全部購房款，這點與香港的按照工程進度付款有所不同。對中國內地的開發商而言，預售制商品房開啟了高週轉、高槓桿的運作模式。
然而不可否認的是，預售制背後潛藏的風險確實存在，而當前的負面效應愈發凸顯。
責任編輯:宇真
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