圖為香港密集的商業和住宅大廈（攝影：Ruby Tang/看中國）
香港的財團，大多數都是以地產業務為主，甚至全港最大的公營機構港鐵，表面上是公共運輸事業，實情也是香港商住地產的重要一員。為何地產在香港如此重要？世界各地大城市，其實一樣都有高房價的現象；而這個現象，既是經濟繁榮之下的結果，但亦同時是小資產階級的價值支柱。尤其在 1980 年代之後，香港主流的價值觀相信，擁有一個自置自住的物業，是一個家庭由脫離基層生活的標誌。亦由此可見，當年「居者有其屋」這個政策定位，定位是如何精準細緻。
事實上，居屋政策的背後，更主要原因是要處理公營出租房屋造成的長遠可持續問題。要知道，俗稱「廉租屋」的公營出租房屋，每租出一個單位，就多一分財政負擔。由1970年代起，港英殖民地政府大幅度擴張公共房屋，也就是所謂的「十年建屋計劃」，到了1970年代中後期，漸漸對政府構成潛在的財政負擔。當時的港英政府就提出，房委會可以不用補地價，興建出售房屋，一來可以騰空出租公屋單位，增加流動性，二來亦可以讓房委會從出售房屋賺取收入，三來更可以滿足市民置業願望。最重要是，居屋政策不像出租公屋般，對公營部門帶來長遠負擔。
1990年代末亞洲金融風暴以及往後的幾年，是香港面臨過嚴重的「樓災」。雖然長遠來講，香港的物業價格整體是上升的，但並不是所有的業主都可以守得過每場金融危機的衝擊。當時，不但私樓市場進入寒冬，居屋亦一樣滯銷。另有人認為，政府為了托市，索性將居屋計劃也終止；房委會亦因此失去一個重要的收入來源，後來要以將商場和停車場打包成領匯上市，以彌補財政上的缺口。
主流輿論認為，居屋是德政，而領匯上市則相反。當然，也有少數人明白，其實居屋政策也一樣有代價，而領匯上市至今，亦帶來不少正面的改變。但始終大多數人對政策，都是以主觀直覺去判斷，總之是覺得對自己有利，就等於對整個社會有利，但背後的代價，有時卻不易察覺，政工作者，亦往往借群眾這種思想盲點，影響政策。
2021年9月路透社獨家報道，北京向香港下旨，要一眾地產財團擁護支持解決房屋問題。但如果解決所謂的問題呢？難道將一手樓賣便宜點？這豈不是製造機會讓炒家從中得利？結果香港的財團亦乘機主導輿論，曝露香港城市規劃程序的問題；言下之意，就是只要有足夠的土地供應，問題自然迎刃而解。
香港經歷過由1997年底開始，持續到2003年中的樓市低潮，六年的教訓卻不足以改變群眾對地產信仰，最主要原因是世界各地自1970年代起，都面臨鈔票購買力不斷被削弱的現象。在這種環境下，儲蓄的人是被剝削的，而得益者往往是負債的人。對一般人而言，唯一可以用槓桿購入的資產，就是房地產。自自然然，房地產就成為了長遠升值的保證。
曾幾何時，香港因為經濟有實際的增長；而在高增長的環境下，置業是早買早享受；甚至乎買回來的是業權不完整的居屋，感覺也是有賺的。但在周期中短期的逆轉，槓杆亦足以將抗逆能力最弱的一群人淘汰。1997亞洲金融風暴的一次，確實也令一部分六零、七零後大失預算。另外，八零、九零後的一群，亦因為是低增長時間的第一代人，所以在他們年齡群中，財富差異亦比過去幾代人更明顯；其中一個重要因素，就是家庭有沒有擁有物業。
香港在過去廿幾年，以至目前，真正的問題是：「大多數人的收入，既追不上消費物價膨脹，更追不上地產、股票等資產價格。」其實在中國大陸，甚至世界各地大城市，都有類似情況。按照目前的發展趨勢看來，環球低增長時代的新常態，仍然會維持好一段日子，而似乎絕大多數人，亦未接受這個事實。
中央和香港特區政府，將問題聚焦在房屋供應和價格，忽略需求側的基本問題，可以大膽預言，結果輕則是浪費資源，重則破壞經濟基調，埋下另一次金融危機的伏筆。
（本文為《新貨殖列傳》之六）
利世民
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（編按：利世民是香港時評人、財經專家，現為香港《看中國》專欄作家。）
