【看中國2021年12月17日訊】根據「2021年11月房企銷售排行榜」，在剛剛過去的11月份，幾乎所有房地產企業的銷售額都出現了同比負增長，哪怕是把2021年1-11月的數據加起來，一大半房企還是負增長。
中國房地產的拐點，可能真的來了。
然而，或許是看到房地產下行對中國經濟的不利影響，再加上防止恆大違約風險蔓延，最近半個月裡，央行宣布降准，並且針對房企貸款有所鬆動。而個別城市如深圳，對居民首套房的貸款利率也下降了；而在最高級別的會議中，又提到「支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求」，由此引來了大批自媒體的歡呼：
房地產的春天再次到來了！啥也別說了，抓緊看房！深圳樓市，回暖了！留言都是看空，正代表市場到底了，因為能看準市場的永遠是少數！連天氣都非常配合，2021年的冬至馬上就要到了——冬至到了，春天還會遠麼？……
可惜的是，根據我個人判斷，如果從全國範圍內來說，這一次，房地產的春天，很可能真的不會再來了。
不會再來的原因，初步總結有如下幾條原因：
1，高速城鎮化時代接近尾聲；
2，居民槓桿率到達盡頭；
3，新版房產稅會成為房價的終極大殺器；
4，中美新冷戰開啟，房地產經濟必須退潮；
5，中國的人口結構劇變，再也回不到從前。
今天先說第一個原因：中國的高速城鎮化接近尾聲。
在過去的20年裡，中國實現了全世界最大規模的城鎮化，遷入城鎮的人口持續快速增加，城鎮常住人口從原來的不到5億人，快速增加到了近9億人。
但2020年以後，隨著中國的城市化率接近65%，已經接近發達國家的城鎮化率，中國以後的城鎮化速度將會顯著放緩，再也沒有那麼多人遷移進入城市並產生新的購房需求了。
1949-2019中國的城鎮化率和城鎮人口變化情況（作者博客）
根據相關預測，中國的人口將在2022年前後到達頂點，此後總人口規模下降，城鎮新增常住人口增速也會逐漸下降（見下圖）。
據預測，中國的人口將在2022年前後到達頂點，此後總人口規模下降（作者博客）
再來看下面這張圖，中國商品房銷售增速與新增城鎮常住人口增速、就業人口增速之差。
中國商品房銷售增速與新增城鎮常住人口增速、就業人口增速之差（來源：Wind）
顯然，從2000年一直到2019年，中國的商品房銷售增速，整體都遠遠高於新增城鎮常住人口和就業人口增速。這說明，中國的房子，一直都在補城鎮化的欠賬。
注意看，過去20年，我們的商品房銷售增速減去新增城鎮常住人口增速的差值，一直是在持續降低的——這當然是對的。如果賬還得差不多了，增速就應該趨同，差值就應該向0看齊，未來變成負值也是很正常的。
現在的情況是，中國的商品房，補欠賬補了20年，總共銷售出去的房子，把14億中國人都裝進去都綽綽有餘。實際上，如果不是後來額外政策干預，中國在2014-2015年的時候，房地產就已經發展到了頂點——因為商品房銷售增速與常住人口和就業人口增速都已經趨向了0。
但是眾所周知，因為2012-2014年中國經濟的持續低迷，到了2015-2016年，央行貨幣政策開始轉向，說鼓勵個人住房加槓桿，讓居民部門趕緊借債，為企業的高槓桿「分憂」。另一方面，政府更是推出了「棚改貨幣化安置」的措施，把城市危房改造都納入棚改範圍，且強調實施貨幣化安置，「拆遷致富」成為中國網上的主旋律之一。
央行對居民部門定向放水+政府推進棚改貨幣化安置，這兩大政策，都把貨幣洪水精準遞送給了房地產行業，由此澆灌出2016年中國幾個一線城市房價一年翻番的奇蹟，也為整個中國的房地產行業續命好幾年。此後到了2020年，又因為疫情原因，再度放鬆房地產刺激經濟……
正是靠著從2008年4萬億迄今，一針又一針的強力續命藥物注射，終於讓中國房地產行業走到了今天這個樣子。
在這個過程中，恆大、融創這種激進加槓桿的房地產商，豪賭中國房價暴漲才是永恆。它們以幾十億元這樣極低的自有資本金，撬動了幾千億甚至上萬億元的資金，買地、抵押、蓋房、賣房；然後再買地、抵押、蓋房、賣房……槓桿加到了上百倍甚至更高，像許家印更是讓恆大負債2萬億元人民幣，自己也在一次次的豪賭中，坐上了「中國首富」的交椅……
但是，別說什麼房價下跌，哪怕房價只是停止上漲，或者說，漲得有點慢，這些依賴高槓桿高速運轉的房地產企業，就會開始出問題——這些房企高速運轉的錢，本質上都是來源於銀行的貸款，以及居民們對商品房的預付款，當這個鏈條上任何一個環節出現微小的卡頓，那些最高槓桿的房地產商，就會立即嗝屁。
年初破產的泰禾，現在臨近破產的恆大，都是一樣的原因。
現在，很多人認為，因為恆大違約和接近破產，鑒於恆大負債規模龐大，牽連到中國主要的銀行、基金、券商乃至很多的理財金融機構，類似於2008年的雷曼兄弟，為防止危機蔓延，中國政府將不得不整體放鬆房地產調控。
這種看法真是錯得離譜！
前幾天，恆大一筆美元債違約，由此引發廣東省政府向恆大派駐工作組。而央行、銀保監會、證監會也不得不連續發聲，齊聲譴責恆大集團「自身經營不善、盲目擴張」。另外特別指出，「恆大集團未能履行境外債擔保義務」，這已經是打臉中國政府，會阻礙中國其他打算髮行境外債的企業正常發債……
2020年8月，央行、銀保監會等機構，針對房地產企業的債務風險問題，已經提出了「三道紅線」的風控指標：資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%，現金短債比大於1。
結果是，一年多來，恆大連一條都沒有做到。你一家民營企業，讓一個省政府出面給你派駐工作組，而掌管國家金融最重磅的三大部委，不得不一起出面為你的違約事件滅火，你覺得這件事情，政府出面替恆大擦完屁股，然後「春天就又回來了」？
是的，為了避免恆大的2萬億元負債引發金融市場整體風險，不管是降准，還是給企業居民部門貸款鬆綁，中國政府短期內的確有可能會放鬆房地產行業，但這絕不是什麼春天來臨的信號！
所以，房地產的春天，中短期之內，都不會再回來！
