2020年，已有453家房地產企業破產，平均每天1.5家房企被清算。（圖片來源：China Photos/Getty Images）
【看中國2020年12月4日訊】（看中國記者丁曉雨綜合報導）這兩年，最痛苦的企業莫過於房地產開發商了。隨著政策的收緊，融資環境的改變，居民收入降低、消費銳減，房產企業躺著賺大錢的日子一去不返，每天琢磨的都是如何找錢，如何活下去。據媒體報導，2020年，已有453家房地產企業破產，平均每天1.5家房企被清算。
自2002年5月9日，中國國土資源部簽發11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》之後，商業、旅遊、商品住宅等各類經營性用地被推向市場，房地產正式進入槓桿紅利時代，房產大佬們只要融到錢，就可以從公開市場上拿地建樓。
利用資金槓桿，融創、碧桂園、恆大、泰禾、富力等地產公司，都在這一時期成功實現規模擴張，銷售額從百億躍進到千億。
隨後的20年間，房價、地價被越炒越高，致使地產全行業負債率水平居高不下。
據《財經》雜誌報導，2020年，房企債券到了還本付息高峰期，全年房企債券合計到期約8365億元，比2019年增加1880億元。
據《財經》記者不完全統計，截至2020年10月31日，全國已有453家房企發布破產公告，平均每天約1.5家房企被清算。
2020年初，受疫情影響，工地停工、售樓處關門，房企日子越發艱難。開發商們一邊降價、打折、促銷、回款，一邊等待政府的救市政策，希望重新回到「正軌」，能繼續融資擴大規模，拿地建房。
雖然2020年以來，中國央行三次降准釋放流動性1.75萬億元救市，但「三道紅線」徹底擊碎了房地產企業的夢想。無奈，房地產業只能加大發債力度。
據貝殼研究院統計，今年三季度，房企發債規模刷新歷史記錄，中國境內外債券發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%。
萬科董事長郁亮認為，「三道紅線」徹底給地產金融紅利時代畫上了句號。兩年間，槓桿率過高的華夏幸福已經分了半壁江山給平安集團，而至今無人明確接盤的泰禾，股價從最高點跌去了近八成。
所謂 「三道紅線」是指：1.剔除預收款後的資產負債率大於70%；2.淨負債率大於100%；3.現金短債比小於一倍。依據觸線條數，房企被分為「紅橙黃綠」四檔，若全未觸線，則有息負債規模年增速不超過15%，每觸碰一條，年增速上限降低5%，全部踩線，則有息負債規模不得再增加。
這一從未形成正式文件的「窗口指導」政策讓整個房地產業陷入寒冬。
一邊是房企拿地成本一路走高，另一邊是房地產企業因急需回籠資金降價甩賣，進一步壓縮了利潤空間。各大房產企業只能在融資成本及管理上要利潤。
而融資成本的高低，直接決定企業經營績效。中國房地產銷售三十強企業的有息負債動輒千億，融資成本差一個百分點，一年就能差十個億。
《財經》雜誌報導稱，政策、融資環境變化背後，房地產市場的供需關係也悄然改變。隨著居民收入增長放緩，城鎮化進程過半，房地產正在從賣方市場向買方市場轉化。有房不愁賣、賣房就掙大錢的時代一去不返。
