槓桿項目進入寒冬，最可能的就是房地產了。（圖片來源：chungking/Adobe Stock）
【看中國2020年1月23日訊】從2018年中以來，汽車行業寒風凜凜，車企降價、賣房自救、裁員重組等新聞不斷，而從2019年中開始，新能源汽車也開始冷了下來。事實上，這並不僅僅是境內的現象，在境外主要經濟體也基本雷同，只不過輕重有所差異。其中，最寒冷的是印度，汽車銷量數據在部分月份甚至接近腰斬，這已經是工業化失敗的現象。
無論手機、服裝還是其它消費行業，都與汽車行業有一個明顯的不同，那就是購車是可以使用槓桿的（即使用車貸），這說明需求市場的問題已經開始波及到槓桿消費，這是居民部門加不動槓桿的一種現象。如果下一個槓桿項目進入寒冬，最可能的就是房地產了。
舉例來說，廣州是一線城市之一，廣州過去一段時間的房地產市場已經發生了深刻的質變。
過去一年來廣州市二手房掛牌均價（來源：貝殼研究院）
一線城市緯房指數（定基：2018年1月房價=100。來源：住房大數據）
第一張是2018年12月至2019年11月廣州二手房掛牌價格走勢。從第二張圖又可以看到，雖然同期廣州新房價格指數（綠色線）是沖高回落的走勢，但總體的價格還算是基本平穩的，2018年12月的指數是101.45，2019年11月的指數是101.21，幾乎沒有多少變化，這與二手房價格出現的連續下跌有明顯不同，也就是說兩者的價格走勢開始出現了背離。廣州這種現像在北京、上海等一些城市都有不同程度的體現。
造成這種現象的原因在前面已經說過，二手房交易與一手房交易具有很大的不同。銷售一手房的是地產公司，地方政府控制了土地資源，也掌握了房地產交易的預售（含價格）備案過程和網簽過程，進而也就可以在很大程度上調控地產公司的銷售價格，也就是說，地方政府在形成新房價格的過程中具有支配性的影響力，這就讓一手房價格更為穩定。但二手房的賣方則十分複雜，包括居民因各種原因出售，因經營陷入困境需要賣房以改善財務狀況的企業，法院的法拍房（這背後一般都是銀行），地方政府無法掌控這些銷售行為，也就無法掌控二手房市場的價格，這就使得二手房價格更能體現房屋市場的真實價格水平。
可現在問題來了：一手房和二手房價格走勢出現背離，當同區域的二手房價格與一手房價格出現比較大的價差之後，會出現什麼情形？
2018年西南財經大學研究中心發布了一個《報告》。《報告》顯示：2018年三季度全國城鎮家庭新購房人群中投資用途佔58.2%，而首次購房的剛需僅佔了15.1%，這說明在現在的房地產市場中，投資性購房是房屋交易的主體。以今天的房屋租售比，如果說這部分投資性購房最終的目的是用於出租，估計沒多少人相信。換句話說，這些人都是炒房客，目的是博取價格上的收益。
當同區域的一手房與二手房價格出現很大的價差之後，炒房客就逐漸喪失了退出的價格空間。當喪失了退出通道之後，炒房客就會被擠出市場。
大領導曾經說過「房住不炒」，希望房地產市場為居民的居住服務，而居者有其屋是人們自古至今的願望，所以，無論你對房地產市場持有任何看法，都必須贊同、支持這種提法，這是政策的層面；但當二手房價格明顯低於一手房、炒房客的退出機制被封閉之後，炒房客的購房行為就被擠出去了，這就是市場機制下的「房住不炒」。前一個「房住不炒」是不讓炒，推動房地產為民眾的居住服務，後一個「房住不炒」是沒法炒，散了吧散了吧，炒房時代過去了。
其實，這是一個國家發展過程中的必然現象，房地產從根本上來說是人口現象（當然需要經濟發展相配合），用房地產驅動經濟增長就只能是階段性的，無論不讓炒還是沒法炒都是必然的結局。但當把炒房行為擠出房地產市場之後，新房銷售量就會出現下挫，對財政收入增長形成壓力，當然也是通脹的壓力所在。
這實際為希望投資房地產的人指明了未來，無論房屋價格漲跌、流動性高低（即是否能快速脫手）都是不重要的，商業價值（即可以實現多高的出租收益率）才是唯一需要關注的指標，只有具備滿意的租金回報的時候，才具有投資的價值。
2020年，將成為中國經濟去房地產化的第一年，當然也是經濟增長方式轉型很關鍵的一年。希望中國經濟能邁過這個坎，積累未來可持續發展的動能！
