最高房價的深圳蠢蠢欲動，而房價算是較低的城市長沙卻有點意思。（圖片來源：Andrey Popov/Adobe Stock）
【看中國2019年12月16日訊】最近一段時期，中國很多城市都開始藉著人口政策，逐漸降低了限購的門檻，有的已經無需再出示社保和納稅證明，也就是說，外地人也可以到當地去買房了，而深圳這個房價最高的城市之一，他的做法有點讓人看不懂，先是放開了豪宅稅，又是取消了商務公寓只租不售。雖然官方回應，說是為了增加市場供給，但是對此我們比較懷疑，樓市並不完全跟供給有關，因為樓市已經成了一個金融品，所以他現在跟預期息息相關，你總是釋放鬆動的信號出來，這樣供給會越來越少，需求反而會爆炸。
那些本來觀望的投資者，一看到要放鬆，必然衝進來企圖再漲一波，所以這種情況下恐怕事與願違，你越是這麼搞，供需矛盾就越是失衡。雖然我們也承認豪宅稅不合理，但是在這個特殊的當口，還是北京和上海的做法更正確，以不變應萬變，不能給預期上的變化，否則很可能就又要壞事。深圳現在就有點要控制不住的意思。這都是自己造成的。
最高房價的深圳蠢蠢欲動，而房價算是較低的城市長沙卻有點意思，理論上來說，長沙是有放鬆調控資本的，長沙的房價只有1萬出頭，而房價收入比是所有城市中最低的只有6.4倍，也就是說要給家庭不吃不喝6.4年就能在長沙買一套房，其他的二線省會城市都得是10-20年，深圳三亞買房得不吃不喝超過30年，北京上海也得25年。
所以長沙人民的買房負擔是最輕的，儘管長沙人一直吐槽自己的收入低，但放在房子這個事上，要比全國絕大多數地方幸福的多。按照6.4倍的房價收入比，其實長沙房價就沒什麼泡沫。
但就是這麼一個根本沒有泡沫的城市，卻偏偏在人家都放鬆調控的時候，還要繼續收緊。近日，長沙市發改委官網發布了《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》，進一步加強商品住房價格管理，明確價格由「成本+利潤+稅金」三部分組成，其中平均利潤率為6%-8%。
限制開發商的利潤，這事確實挺絕的，要知道開發商的利潤可不低，從上市的龍頭企業業績報告能看到，淨利率基本都在20%左右，那麼也就意味著長沙的做法，基本上要開發商壓低一半的利潤，往外賣房。舉個例子，1萬塊錢一平米的房子，總共100平米，賣100萬，開發商以前的利潤是20萬，而現在只讓他拿6-8萬，那麼這100萬的房子，就要降價到86-88萬，一下就把房價再打下來10%左右。新房如果一下降價10%，那麼二手房估計就更難賣了，從長沙二手房的走勢來說，這一年也是不斷回落的。
那麼為什麼長沙要這麼幹？前幾年有一篇報導，長沙市住建局房地產市場監管處處長就說「沒有經濟、產業、人口支撐的城市，它的房地產市場是不可持續的。」
長沙房地產市場的整體優勢，概括起來用一句話表達就是：高性價比。也就是說，在其他的城市都在努力搶人支撐高房價的時候，長沙反其道而行之，他用高性價比的思路留住人，雖然長沙收入不高，就業機會不多，但是生活成本低，通過這個跟其他城市去競爭。這種低房價策略，成為了長沙的標籤，確實也取得了奇效，這幾年長沙每年人口流入都在20萬以上，而房價也並沒有怎麼上漲，作為湖南的省會，跟湖北的省會武漢比，長沙房價低了將近一半。
我們也樂於看到這樣的差異化競爭，這也給了年輕人更多的選擇，其實早就說過，控制人口的北京上海，房價已經不太可能上漲，三線以下是有心無力，頭部二線城市，正在竭盡所能爭搶人口，這個成為樓市的一大變數，人口大規模流入的地方，房價還有支撐，但是房價如果上漲，其實反過來也會限制人口的增長。
比如廈門這種地方，產業基礎其實並不強，房價死貴，未來必然會出問題，西安也是如此，人口大量流入，房價大漲，經濟沒見起色，到時候恐怕人口也會反向流出，還有合肥也是同樣問題，這些城市的性價比不高，而湖南長沙就主要打這個差異化，打造平價樓市之城。將生活負擔低，當成自己的核心競爭力，從而反向推動經濟增長。以前這麼做的還有重慶，但很可惜重慶自打軒轅劍被拔出去之後，就已經失守了。現在也就長沙還在孤軍奮戰。建議那些想做媒體的，又或者是自由職業者，不想生活成本太高，又想生活在大都市的朋友，可以去長沙看看，生活質量真的會明顯高於其他的城市。
