地方政府真想管住房價其實只需要兩招！（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年8月4日訊】就在中國經濟最高決策層定調，不拿房地產刺激短期經濟之後，馬上就有城市站出來表忠心了，比如大連就第一時間發布了樓市限漲令，對房地產市場調控繼續加碼，明確限制了商品房的出售價格，要求商品住房不能漲價、只能降價，但是也有一個要求，房價跌幅不能超5%。
大連規定，在售商品住房包括公寓項目在內的價格監控指導，所有房地產項目均須申報商品房預售價格，審核通過後，將申報的預售價格錄入網簽系統，實際網簽備案價格不得高於申報價。這裡還沒什麼特別的，新鮮的地方在後面，他還說，發布前取得預售許可證的項目,5、6月份已發生網簽備案行為的，申報價不得高於5、6月份最低價格；在5、6月份未發生網簽備案行為的,申報價不得高於5月份之前最近成交月份的最低價格。
這就有意思了，5、6月份的大連房價將成為一個基準，之後再賣房，不能高於這個價。而且還規定，分期預售項目,其未售房源按照同質可比原則,申報價格不得高於前一期已售房源的價格。也就是說，你以後甭管有多少期樓盤，哪年建成，也得參考現在的價格申報，你要是不同意也可以，那我就不發你預售許可證，和網簽備案資格。同時各相關部門將開展專項檢查,打擊房地產開發企業和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控、惡意炒作、簽訂「陰陽合同」、哄抬房價等違法違規行為。
這基本上就是一個態度，一個堅決擁護組織決定的應該有的態度，僅此而已。雖然我們一直以來都不再看好房地產的投資機會，認為房價不應該再漲了。但也覺得這種行政管控限制，起到的作用應該不會很大。他只能夠噁心噁心開發商而已。因為老百姓心中的房價，其實並非是新房價格，而是二手房價，新房價格只是買入價，二手房價格才是賣出價，所以你新房限制再多，二手房你還是限制不住。
如果二手房持續上漲，那麼在老百姓心中，房價還是上漲的，之前我們看到那些排隊搖號搶房的，其實都是這麼回事，是新房價格和二手房出現了剪刀差，新房價格由於政府限價，所以明顯低於周邊二手房價格，這就給大家造成了一個買到即賺到的心裏感覺，在金融上這叫做套利機會，甚至感覺像無風險套利，所以大家會不顧一切的瘋狂去買，反而製造了樓市火爆的假象。
那麼有人說，二手房也限價行不行呢？比如有聰明人提出，二手房不允許超過新房的價格，房價是不是就能跌了？但這也只是美好的願望而已，這是客戶端之間的買賣你很難限制住，雖然網簽交易的時候價格很低，但是其他地方我會私下商量好了補償，你可以規定這個房子只能買100萬，但是如果買的人多了，大家就會在補償上競價，這個說我私下多給10萬，那個說我私下送您輛車，還有說我每月付1萬，3年付完。最後房東肯定會賣給一個條件最優秀的，即使他自己不直接收錢，也會找中介收錢。所以這就是市場經濟的價格形成機制，你很難直接管控價格，必然會有各種方式，各種黃牛在裡面抹平差價，最終讓價格回到均衡。
相反，房價上漲你限制不住，房價下跌你也限制不住，面對你5%的下跌限制，但是他可以用黃牛，用中介，把巨大的銷售折扣返給房產中介。現在北京，上海等多個城市就是這樣，開發商很想降價，但是害怕樓鬧，不願意惹麻煩，所以他們就通過房產中介給出折扣，有的折扣力度相當大，某知名地產商的樓盤，11萬開盤，沒過半年，中介手上的優惠價格就變成了8萬5一平米，未來這種事會越來越多。有人說違規嗎？開發商說不違規啊，樓鬧也找不著我，我賣還是11萬，只是給中介很多的銷售費用，他們不願意要都返給客戶了而已。
所以限制價格根本就是徒勞的，唯一有效控制房價的手段只有兩個：
一個是金融管控，俗稱降低購房槓桿，讓進入樓市的資金少了，需求就降低了，你現在把所有二套房的貸款都停了，他肯定會降價。二是增加供給，別老總想著以房控人，根本控制不住，像房子緊缺的大型城市，就要敞開供給土地，供給增加了，房價自然也就平抑了。物以稀為貴，在房地產上肯定是適用的。那麼反過來說，那些房價過高而且瘋漲的城市，無非就是兩個原因，一個是金融出問題了，比如之前棚改貨幣化安置，一下就造成了資金大規模集中投放。要麼就是房屋供給不夠。造成的供給短缺。金融出問題的地方，只要銀行的手一緊，馬上就會有反應，而相對難辦的是供給不足的地方。
二手房和人口比值大的地方，就是供給相當充足，肯定是金融鬆了，房價才漲，這樣的城市有大連，重慶，武漢，這幾個城市只要金融開始趨緊，房價估計就很難維持。所以有多套房的，盡量早出手，賣晚了，就賣不動了。而比值相對小的是北上廣深，大概在0.3-0.4，這四大一線城市，還需要進一步增加供給才能平抑房價。所以未來一線可能仍然以平穩為主，雖然漲不動了，但是也不太可能大跌。
