開封決定取消新房3年限售的命令。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年7月21日訊】傳來了重磅消息，河南的古城開封，發布文件，為了統籌房地產調控，提振信心，所以決定取消新房3年限售的命令。至於取消限售的原因，開封市給了如下回答，說開封市出臺限售政策的初衷是遏制炒房現象。經過兩年來的調控，開封市房地產已經過度到平穩發展的階段，炒房現象基本得到遏制，所以限售政策並無存在的必要。
有媒體扒出來，河南開封的限售令是2017年5月15日發布的，當時除了限售還出臺了其他的措施，比如原則上房價半年不許上漲超過5%，一年不得超過10%，土地溢價高於150%的項目主體完工後才能取得銷售證，而溢價超過200%只能現房銷售，這就增加了開發商的資金成本。
但是從安居客提供的數據來看，這些措施並未起到什麼作用，這個限售令頒布的時候開封的房價基本上6,000多，而現在房價已經接近9,000了，也就是說這個調控措施的出臺，還是讓當地的房價漲了50%左右。如果要從趨勢上來看，也確實是逐漸企穩，因為這個巨大的漲幅基本都是2017年漲出來的。如今開封已經基本恢復平靜，今年到7月，土地出讓43.9億元，樓面成交價也就3,000多一點，當地的開發商認為，今年樓市越來越慘淡，各種打折促銷已經是越來越多。比如開封恆大文旅城一降價就是40%，引發了樓鬧事件。
那麼限售令放鬆，會對當地產生哪些影響呢？之前我們也提到過山東菏澤的限售放鬆，確實限售令取消之後，樓市成交開始有所上升，但是基本都是新房買賣，二手房市場依舊低迷，換句話說增加的交易量都去買新房了，二手房並沒有任何起色。菏澤的房價基本上退回到了2017年的水平。而且今年新房大量供應，棚戶改造帶來的增量出來了，市場庫存也是越來越多。未來價格十有八九會繼續下跌。大家都去買新房了，而二手房也就更難賣了。
所以綜合來看，限售令本身就是增加資金成本的東西，其作用就是限制市場炒作，防止資金快進快出，如果市場恢復平穩，甚至市場預期已經轉向悲觀了，那麼限售令其實也就沒什麼用了，而且在一些地區，房子的問題確實對當地政績影響很大，所以上漲的時候不太願意管，而下跌的時候，則比誰都著急，急忙取消各種限制措施，來穩定房價預期也是正常的。
但是取消限售其實也是一把雙刃劍，正面作用是給資金鬆綁，讓資金自由進出，但是負面作用也同樣明顯，那就是大量資金已經在裡面套了2年多，一旦重獲自由，勢必引發這些游資加速出逃，況且這兩年以來，開封房價有了不小漲幅，獲利空間已經出來了，所以現在是到了這些曾經的炒家，把房子獲利變現的時候，那麼二手房市場供給必然增加。這就有可能引發價格不升反降，更進一步打擊市場預期。我們從菏澤可以看到，限售取消，反而房價降了。
其實這半年來，很多三四線城市的樓市已經逐漸涼了，棚改的風一過，自然也就鼓聲停止，手裡有房子的，就成了那個最後的接盤俠。未來再想變現越來越難。現在新房還在不斷供應，而且新房有限價，和二手房有明顯價差，所以好像看起來樓市還行，大家也都在熱衷買房，但是你賣一下就知道了，在這些三四線城市，房子越來越難賣，有的掛上半年連個看房的都沒有。
未來隨著人口爭奪戰，絕大部分特別是北方的三四線城市會快速收縮，最脆弱的其實就是二手房的房價，別看現在市值還很高，這都是假的，你家的小區，只要有一個打折賣房，整個小區的價格就都會被拉下來。而且這個市場並沒有流動性，有一個急用錢的，可能就會把價格打到很低很低。最後大家一起搶跑道，先跑的吃肉，後跑的恐怕就得斷胳膊斷腿。最後還得有絕大多數人跑不出來，對於投資房產的朋友來說，絕大多數錢都是回不來的。
有人抬槓了，說我都賣了好幾套房了，怎麼會回不來，你想想，你賣了之後，是不是又加錢買進去了。你之前沒有收手，之後也一定收不了手，這就跟我們講的十賭九輸是一個道理，有人確實在賭場裡賺過錢，但是賭場老闆一點都不著急，因為賭場都有一個凱利公式，也就是偏向莊家的一套演算法，賭博的人是可以賺錢，但賺錢只是為了給你一點甜頭，而最終你只要一直玩下去，一定會賠光為止。所以我們的建議是，在三四線城市，特別是北方的三四線城市，手裡有投資類房產的，盡快變現。不要在乎最後的那段漲幅，跑得快你還有錢可賺。走晚了，還抱有幻想，那麼最後必然悔之晚矣。
