根據金融投資上的演算法，租金回報率就是房子的利率。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2019年7月15日訊】最近，上海易居研究院發布，2019年二季度50城租金收益率報告，數據顯示，50城租金收益率為2.3%，環比下降3%，同比下降10%。進入2019年後租金收益率開始加速下行，而且這次租金收益率下行的原因，並非是房價上漲，而是房租下跌，租金已經連續兩個季度下跌。
租金回報率的公式很簡單，就是一年的房租，除以當前把這個房子賣出去的房價，用來衡量，你一直租這個房子，多少年能回本。根據金融投資上的演算法，租金回報率就是房子的利率，也是房子的市盈率，比如租金回報率是2%，就說明房子這種資產只有2%的孳息能力，對應的市盈率就是100除以2=50倍市盈率。相當於我們買了一個幾乎很難增長，但卻市盈率高達50倍的股票。
買房不一定裡面有人住，但租來的房子，十有八九會住人，所以房租相比房價，能夠較好地衡量一個城市真實理性的住房需求情況，2019年連續兩個季度的房租下跌，其中三線城市房租下跌最明顯。
從租金收益率來看，4個一線城市的平均租金收益率最低為1.7%，環比降低4%，同比降低3%，環比與同比跌幅均擴大；一線城市的問題並非是租金不貴，而是房價太高，所以租金回報非常低，租金已經佔據了我們收入的絕大部分，所以不是大家不想租，而是實在租不起。在北京，這一年的感覺就是，房價基本穩定，租金也沒怎麼上漲。可能是大家實在沒錢了，越是中高端的房子，租金越是不漲，反而是低端的一居老破小，合租房，群租房，因為整治，導致供應短缺，所以這塊租金漲幅較大。
31個二線城市，平均租金收益率為2.4%，環比下降2%，同比下降9%，環比跌幅收窄而同比跌幅擴大；二線城市房價還在上漲，所以他的租金收益率下降是兩方面原因引起的，一方面是房價提高了分母，另一方面是房租降低了分子。
15個三線城市租金收益率為2.5%，環比下降3%，同比下降12%，也是環比跌幅收窄而同比跌幅擴大。三線城市基本價格停漲，甚至開始下跌，那麼也就意味著，租金的下跌幅度更快。
從這50個城市裡來看，租金回報率相對高的是，烏魯木齊，達到3.6%，韶關是3.5%，西寧3.4%，銀川和哈爾濱是3.2%，主要是東北地區的弱二線城市還有西部的三線城市，其實我們聽到這些城市的名字就知道，他們租金回報率高是因為房價漲幅並不高。而租金回報率最低的城市是廈門，租金回報只有1.2%，深圳，福州和三亞是1.5%，青島是1.6%，這些城市房子租不上價，肯定是出現了房子的供給大於需求，二手的房子太多導致的。
我們早就說過，房價短期是由資本和金融槓桿決定的，有經濟學家提出短期看金融，中期看土地，長期看人口，所以我們看到2016年以來的這波房價快速上漲，伴隨的是居民端槓桿率的快速拉升。說白了就是炒房炒起來的，是金融加槓桿的結果。但是房租的波動卻並不是房價決定的，他是由收入決定的，房租的每年漲幅，基本等於這個城市的平均收入增加值。
你為什麼覺得你的收入還跑不過房租，那是因為你在城市的平均收入增速以下。現如今租金回報率連續下降，主要就是說，房租漲幅已經接近承受力的極限，而且隨著供應增加，和其他的一些政策上的原因，租房的需求也在降低。
有人說你總是看空，其實並非如此，12年前我也是投資房子的，我買房的時候，還沒多少人敢貸款，但那會北京的租金回報率高達5-6%，一套100萬的房子一年能租5-6萬，比貸款利率還要高，而且那會20%首付就可以。所以在這種情況下，買房是划算，是個典型的投資，一套房產的真實價格其實就是他的首付，也就是說房價雖然標價100萬，但其實只有20萬。買來後把他租出去，就能以租養貸，租金還能漲，貸款不會漲，慢慢的他就會產生正向現金流。
然後用產生的現金流，再去首付買房，再出租這才是房產投資之道。但現在這個投資的基礎顯然不存在了，別說4.9%的貸款基準利率了，就連2%的存款利率現在租金都達不到，這就已經是一個賠錢的生意。現在反而是把買來收租金的房子，統統變現的時候，你一把賣出，相當於一次性回收50年的租金，很多房子恐怕都未必再立50年。賣出後隨便買點什麼理財，也是收房租的2-3倍收益。顯然更加划算。
所以房子是不是資產，取決於現金流的流向，12年前房子是資產應該加槓桿投資，風險非常低，但那時候卻沒人敢這麼幹，因為看不到現金流流向自己。12年後的今天，房子已經是負債，現金流在不斷遠離自己，卻敢於大比例的加槓桿炒房。不但要付首付，還得每月拿出2倍的租金來償還貸款，相當於這套房子是房客和房東，向銀行合租的，房客出三分之一，房東出三分之二，這就讓自己置身於博傻的陷阱當中。
