來自鏈家的數據，北京租房市場的成交節奏也在放緩。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年6月1日訊】最近，很多媒體都在說，房租降了，比如北京，來自鏈家的數據，北京租房市場的成交節奏也在放緩，2019年4月貝殼房源7日內出租率為21%，同比下降18個百分點，環比下降3個百分點，租賃市場的成交難度增加。而2019年4月，北京鏈家租賃房源中共發生12224次調價，其中83%為下調報價，同比增加19個百分點，且下調報價的佔比在近半年呈現趨勢性增加。自如也都表示，今年的收房價，要明顯低於去年，如果房東不降價，只能空置更長的時間。
當然這種事只是數據和平均，放在個體上，很多人是不服的，也有不少人說，我剛剛給房客漲完租金，也有租客表示，自己被漲了租金，所以這就是宏觀跟微觀的區別，整體與個性的不同，雖然整體房租趨於下降，但是你的房子未必就會降，甚至不降反升。
越是低端的房子，越是小房子，越是合租的房子，他的租金反而越貴，也越容易上漲，而且基數低，所以一漲幅度還不小，比如一個合租房2000漲到2200，這就是漲了10%，如果是那種拼床位的群租房，500漲到800，就漲了60%。所以越是外來人口聚集的地區，這種房租就越是容易上漲。
但是從總體來看，我們也反覆強調，房租是由城市收入決定的，所以除非有資本在裡面興風作浪，推動借貸付租金，或者燒錢高價收房低價出租擾亂市場。除此之外，租金不太可能產生泡沫。也就是說，房租跟房價不一樣，房租上漲是有天花板的，而這個天花板就是一個城市的平均收入。從這個意義上來講，有些城市的房租已經高到了極限。
比如諸葛找房的數據，在一線城市若想一個人整租一居室，房租佔收入已經達到了六成以上，而北、上、深更是高達九成以上。在北京一居室的房租收入比已經達到了97%，也就是說，如果你要想有個獨立的房子住，那麼一個月的收入，基本都要交給房東，即使是退而求其次選擇合租，在一線城市的租房成本也達到收入30%以上。
如果按照城市劃分，高收入高租金的有北京，上海，深圳，這三個城市絕對高人一等，而廣州，杭州也算是高租金城市，但是其實跟北上深的租金比，還是要差了一個水平，相反他們的租房負擔，更接近低租金組的南京，而高收入低租金的還有蘇州，廈門，長沙，青島，和濟南，這些城市房價漲了不少，但租金還算過得去，除了南京，其他城市基本租金收入比低於50%。
其他絕大部分城市都在低收入低租金組，這個組也分兩部分，像瀋陽，太原，石家莊，昆明，合肥，武漢，則租金相對較低。那有人問了，有沒有低收入高租金的城市呢？重慶，哈爾濱，大連，長春，天津，沾一點邊，但整體上租金收入比也沒有超過60%。這也再次證明了我們之前的觀點，房租是由一個城市的收入水平決定的，不是房東仁慈，而是房客實在租不起了。
所以，一旦租金接近了收入的天花板，那麼基本就不可能再漲了。一個月賺的錢，都交給房東了，這就完全成為了房東的奴隸。相信沒人會甘願成為奴隸，更不會倒貼錢，到大城市打工。所以租房成本太高，必然會造成人口離開。從而平抑房租。
其他沒上榜的城市，大部分租金收入比就更低了，也就是說在那裡租房，只佔收入的很小一部分。租金上不來，最主要的因素還是供需，說明需要租房的人很少，而房屋出租的供給很多，替代性很強，說的更直白一些就是房屋過剩了，所以租金上不來。房東如果不降價，租客就會去找其他房源替代，所以房子就會空置的時間更長，而此時房東就會算賬，我是讓他空2個月呢，還是降價10%？顯然降價10%比空2個月更划算一些。於是那些迫切產生收入的房東，就會主動降價，爭取租客，市場租金也就下來了。
現在房價，房租，收入，這三個指標非常的混亂，如果從房價看房租，房租極低，如果從收入看房租，房租又極高，按照慣例，房價應該是一年房租的20倍，是年收入的10倍，而一年用於租房的錢，差不多是收入的一半，這樣一切就合理多了。現在來看，北京上海深圳，已經遠遠偏離了這個合理的範疇，形成了房價、租金雙高的情況。房租已經達到極限。而其他的城市，房租基本合理，但房價至少高了一倍，這就是目前我們的住房市場現狀。
那麼未來會怎麼樣，有2條路，要麼房價降下來，要麼租金漲一倍，但租金漲一倍，收入也得先漲1-2倍。當然還有第三條，那就是讓他一直這麼扭曲下去，這其實就形成了房東補貼租客的情況，你交給房東的租金，大概只是房東還貸款的二分之一到三分之一。那有人說了，房東人家買的早，根本不貸款，收房租就是純賺，這是只算了絕對成本，而沒有算機會成本，別忘了他現在賣了，隨便做個理財，也是房租收入的3倍以上，那房東傻嗎？房東確實傻，但是他們堅信會有一個更傻的傻子，將以更高價把房子從自己手上接走。
