樓市做為大類資產，在經濟中起到舉足輕重的作用。（圖片來源：daizuoxin/Adobe Stock）
【看中國2019年4月14日訊】樓市做為大類資產，在經濟中起到舉足輕重的作用，即使不投資也要時不時聊一聊。如果這波樓市大週期從2000年開始算起，現在已經18年牛市了，這18年發生了什麼，大致回顧一下。
1、2000年人口12.6億，2018年人口13.9億，增加了1.3億人，差不多10%人口增量。
2、2000年城市化率36.4%，2018年59.6%，提升了23.2%。
3、基於1和2，中國城鎮人口從2000年的4.56億增長到2018年的8.28億，人口增長82%。
4、2000年統計局計算城鎮人均住宅面積21平米，大約對應城鎮住宅面積96億平米。過去18年統計局的住宅銷售面積計算，大約18年賣了140億平米，年均銷售7.8億平米。
5、如果用（96+140）億平米/8.28億計算，2018年人均城鎮住宅面積28.5平米，而統計局是人均35平米，這部分數據對不上，一種可能是統計局沒計算流動人口，第二種可能是差額的54億平米住宅是小產權房，沒統計到商品住宅中。
6、2000年商品房平均銷售價格1900元/平米，好像也挺貴，應該是當時主要建設在一線和二線城市。2018年商品房平均售價8600元/平米，增幅450%。
7、2000年人均GDP 8000元，2018年人均GDP大約6.4萬，增幅大約800%
總結，過去18年樓市大牛市是依靠人口增加，城市化率大幅提升，人均GDP大幅增加，疊加住宅建設強度不足造成的，也就是供不應求。
展望未來20年
1、人口，每年增長小於500萬人，可能10年後開始負增長，20年後估計人口數量和現在接近。
2、城市化率，預計從60%增加到80%
3、人均GDP，估計20年後到人均15萬人民幣，疊加人民幣升值估計在人均3萬美元。
4、住宅建設強度，預計未來20年年均住宅建設不低於10億平米，超過過去18年平均住宅建設強度。
所以供需逆轉是必然的！
