徵收空置稅，操作起來難度極大。（圖片來源：xb100/Adobe stock）
【看中國2018年10月17日訊】最近，一個講話引起了熱議，這就是前住建部的副部長仇保興說中國房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十。並提到，房地產稅應該分為四個稅徵收，分別為消費稅、流轉稅、空置稅和物業稅。從而化解空置率高的問題。
國際上的空置率標準是多少呢？大概是5%，如果北京的空置率都到20%了，那麼其他的地方空置率就更不敢想像，仇保興也提到，鄂爾多斯這種鬼城，空置率達到70%。所以他建議，遏制空置率已經刻不容緩，物業稅也就是我們狹義理解的房產持有稅可以先暫緩，其他三個稅可以率先開徵。
有人說這個數字靠不靠譜呢？其實還是比較客觀的，之前我們很多高校和科研機構調研的數字比這個還高，有一個科研機構通過國家電網，測試電錶是否轉動來調研，半個月電錶都不轉的就被視為空置，結果數據結果顯示，北京空置率高達27%，當然這個方法肯定並不精確，正好趕上人家出差出國也是有這種可能的，所以扣掉一些損耗，也還有20%。這是在沒有處罰規定的情況下調研出來的數字，是一種沒有遮掩的狀態，所以可信度算是比較高的。
而早在2014年，西南財經大學做過一個研究，說2011年的時候全國空置率就達到20.6%，2013年快速上升到了22.4%，城鎮地區空置房屋將近5000萬套，三線城市的空置率達到23.2%，一線是21.2%，二線是21.8%。當時住建部的人還否認過這些數字，說對於空置房還沒有標準，而現在顯然也接受了這個事實。
空置率已經顯示，目前中國的房子絕對是夠用了，人均40平米的面積，已經達到發達國家的水平了。但是現在大家還鬧著買房，一個是金融屬性在作怪，覺得買房是投資，不賺就當虧。二是囤積居奇，存量結構不合理。表現出來就是有人手裡大把的房子，而有人卻一套房都沒有。所以從貪婪轉而變成恐慌。
那麼該怎麼解決房屋空置的問題，讓存量效率最大化呢？徵收空置稅，說的非常簡單，但操作起來難度極大，對於空置房的認定很困難，我們也曾經給過辦法，說可以先通過用電量，網路流量，還有上下水的數據來判斷是否有人居住，數據可疑的，再通過物業安裝人臉識別，虹膜識別，指紋識別進行驗證。還可以通過鄰居舉報來判定，當然你要不嫌麻煩，你就每天到空房子裡，開會空調，上會網，沖個馬桶。這套方法可以解決一定問題，但實屬下策，因為判斷空置的成本太高，太麻煩，裡面還有很多的灰色腐敗空間，比如可能很多人會去行賄物業，企圖修改數據等等。
上策是什麼呢？就是增加房屋的持有成本，而且是按不同的套數給出懲罰性稅率，比如我有5套房，只有自住的那套不交稅，其他都按照懲罰稅率2%交稅，要知道北京的房價平均500萬一套，也就意味著剩下4套房，每年各交稅10萬，總計40萬。而你有2套房，自住的不交稅，多餘的一套可以少交稅，只需要每年0.2%的稅率，一年也就1萬的稅，有人問了，為什麼對2套房的這麼溫柔，因為多持有一套房是正常的需求，如果沒有人多持有一套房，那麼整個租房市場就不存在了，租金一定會大幅飆升。所以這麼做是為了降低房產稅對於租賃市場的衝擊和影響。就是要刻意把2套房，和3套以上住房的稅率空間拉大。
於是，我們可以繼續推理，這多餘空置的五套房，原來業主可能不想出租，就握在手裡等他升值，現在每年的成本太大，要想降低持有成本，你就只能出租出去收租金！所以增加了市場上的租賃房源供應。那麼有人說，他能轉嫁給租戶嗎？
即使轉嫁，也非常有限，有兩套房，拿出1套出租的，顯然更有優勢，因為他每月成本只增加了800多，分攤到每個房間，也就是每月300-400！而有5套房的就慘了，他的每月成本增加了8000多，所以他們同時爭搶租客，你覺得結果會怎麼樣。
有5套房的肯定沒辦法競爭，因為你的成本高了10倍，你要租出去，就只能跟別人一樣，用同樣的價格出租，那每年還是虧的。所以持有房屋數量越多，就越是噩夢。屆時大量囤積多套房的人，就會主動賣房出來，晚賣一年，就要多交一年懲罰性房產稅。但到時候，所有人頂多持有2套房，對第三套房都會心有餘悸。
樓市的問題，已經從增量的供需矛盾變成存量結構的矛盾，如何讓存量房利用效率更高，同時產生一筆穩健的政府收入，這才是長期的樓市調控機制。從世界來看，十次危機九次房地產，目前中國已經把自己逼到了懸崖邊上，能不能穩下來，就看自己的智慧了。有些事還是要盡快做的，晚了可能就沒機會了。
