【看中國2018年8月25日訊】本文將要講述的，是川普(特朗普)在地產開發領域的經歷以及他的行事特徵，這些特徵或許有助於我們理解他擔任美國總統之後的行為邏輯。
川普是地產世家出身，1968年在沃頓商學院本科畢業後加入了父親的公司，從最基層的工作開始幹起。他的父親是紐約的小地產商人，主要的業務方向是為中低層的普通居民興建廉價公寓樓，以出租為主。這種廉價項目最重要的經營特徵有兩點：建設時控製成本，建設完成後能夠順利的從租戶手裡收到錢。在川普的各種自傳中，關於青年時期的回憶，也集中在這兩點上。在房地產項目來說，要控制的成本的最重要的手法當然就是拖欠工人的工資，乃至偷偷雇佣外籍非法勞工。川普對父親的崇拜就源於他父親擅長控製成本，想必這些剝削工人的手段，他父親也沒少用過。至於收租，川普在各類自傳或者演說中，多次繪聲繪色的描述過自己如何在1970年代初期的紐約街頭敲開租戶的門：最重要的技術要求是站在門側，這樣從門裡射出的子彈最多隻會擊中自己的手臂，丟掉一隻手也還能活命。
從1971年開始，時年25歲的川普全面接手了父親的房地產事業，他對父親那一套靠節省成本掙點小錢的平民公寓業務不感興趣，轉而投身於高檔公寓和酒店度假村建設。1974年他幾乎是以賭博的心態購買了紐約曼哈頓區中央鐵路公司破產後的地塊，原本計畫興建高檔公寓，但原本計畫整體收購該公寓的資金方撤資，川普買回來的這塊地眼看就要砸在手裡，搞出他人生中的第一次破產。不過天無絕人之路，川普跑去反覆遊說紐約政府，在地塊上興建一個市立會議中心，也就是他打算把項目賣給政府。到1978年，紐約市政府終於同意了川普的項目計畫，並由川普的公司負責工程修建，紐約市以財政資金分期支付收購款項。川普因此掙了一筆大錢，並走出了人生的第一個困境，他的第一場商業豪賭取得了成功。後來川普吹噓說，如果紐約市政府不同意這個計畫的話，他還能想出其它辦法給項目解困。這當然是吹了。但凡當時的川普有任何B方案的話，也不至於孤注一擲的苦等四年。
位於紐約市的高聳入雲的川普大廈（圖片來源：Getty Images）
終於翻身的川普在紐約中心區陸續投資興建了「凱悅酒店」和「川普大廈」等項目，算是在美國打出了高端地產商的名號。一直到今天，這兩個興建於1980年代的項目，都是川普地產公司的代表性項目，從外觀設計到內部功能布局再到裝修等各方面，一直到今時今日都不顯得過時。這裡必須說明的是，凱悅酒店項目在當時屬於爛尾樓改造，整個紐約地產界都不看好川普的高端酒店定位，而川普頂著壓力，一心要走最高端的路線。他幾乎是完全依靠個人魅力說服了銀行給予項目以優惠利率貸款，又說服紐約政府給予項目以稅收優惠，並最終取得了成功。酒店開業後客來如潮，給川普帶來了豐厚的回報。
從1980年代中期開始，在商場酷愛賭博決勝的川普直接進入了賭場開發領域。在美國大西洋城，川普投資先後開設了三家賭場：川普廣場（1984年開業）、川普城堡（1985年開業）和川普泰姬陵賭場（1990年開業）。這幾乎可以算是將雞蛋擺在同一個籃子裡了。日後這三個項目也都成為了川普的滑鐵盧，時不時就把他拖進深淵。這裡需要著重強調的是：川普在這三個項目上都使用了超高的資金槓桿：幾乎所有的建設資金都由借貸而來，借貸利率達到14%。酷愛賭博的川普為這三個項目的借款簽下了連帶擔保條款，因此他個人同樣深受其害。
1991年7月，大西洋城第一大賭場泰姬陵賭場首先扑街，由於無從償還債務，賭場宣布進入破產狀態。1992年，另外兩家賭場也陷入破產狀態。三家賭場合計的債務規模超過20億美元，其中川普個人擔保的債務規模合計高達8億美元。即便他被迫賣掉自己的豪宅遊艇飛機還債，也依然陷入個人破產的境地，個人債務依然高達5億美元。不過川普總有辦法，他跟銀行談判，必須要維持賭場經營才能有還錢的希望。一旦把賭場關停拍賣，這筆借款就成為了壞賬。當然，為了抵償銀行的損失，川普提出了「債轉股」的建議，願意讓出三家賭場各一半的股份。銀行沒法子，只能接受川普的條件。
然而，這三家賭場的經營情況都沒有改善，此後長期處於現金流淨虧空的狀態，收入低到恨不得連正常的經營支出都無法覆蓋。川普為了這三家賭場的經營整年都處於焦頭爛額的狀態。2004年，這三家賭場第二次進入破產重組狀態。川普故技重施，將自己的股份降到27%，自此不再是項目的實際控制人，僅保留了賭場的經營權。這算是川普人生中的第二次重大受挫。唯一的好處是：從這個時候開始，川普的個人責任被解除了，他終於算是從個人破產狀態中解脫了出來。再到2009年，這些賭場第三次進入破產狀態，川普不願意追加任何投資，只能將自己的股份稀釋到10%，變成了無關緊要的小股東，也喪失了賭場經營權。到這個時候，川普才算是跟這幾個渣項目切斷了關係。2014年，這幾個賭場陸陸續續的又陷入破產狀態，其中兩個算是重組成功，泰姬陵項目重組失敗，於11月份關門大吉。
這段反覆破產的經歷，是川普人生中最重要的經歷。毫無疑問，他酷愛在經營中賭博，而一旦賭博失敗，他又能做到壯士斷腕，果斷抽身，轉出股份以止損。好賭而有決斷，贏得起也輸得起，這就是川普商業生涯的典型特徵。
說回2005年的川普。這個時候他剛剛從長年的個人破產狀態中解脫出來，雖然手裡的錢還不夠豐厚，但是勝在「川普公司」這個名號所代表的高端地產這個商業品牌價值還在，自己不夠錢拿地開發，就做個總包好了。在這裡必須解釋一下，美國的總包的含義比國內的總包含義稍微大一點。國內的總包商只負責工程建設，美國的總包商，要提供從設計施工到後期銷售招租經營的全套服務。川普公司此後作為總包商，在美國興建了大量的高檔酒店、公寓以及城市綜合體。此後，川普與中國進行了大量的商業談判，試圖進入中國的房地產開發領域，並與中國的多家知名地產商們有過深入談判，馮侖和許家印與地產上任川普都有過很深的交集。然而川普的的美式總包模式，與中國的業主自行開發模式直接衝突。剛剛走出破產困境的川普並沒有足夠的資金購入中國的土地併進行開發，他的企業品牌在國內也沒人瞭解。因此他最終未能成功進入中國。
然而，川普家族的這段嘗試進入中國的努力，卻神奇的讓他們深刻的瞭解了中國。他們熟悉了中國地產商的種種操盤手法並將之帶回了美國。比如，在上游拖欠材料供應商的貨款，在下游，則在項目開工之前就提前收取未來主要租戶的誠意金。川普公司自此被公認為美國所有地產商裡最「姦猾」的一位，它幾乎一分錢的自有資金都不花，就能輕易撬動價值數億美元的項目。川普的個人財富在2008年之後迅速膨脹起來，到2016年，川普參選美國總統之時，他的個人財富據估算達到了40億美元。作為一個一直到2004年才從破產境地掙扎出來的人，對中國地產開發模式的模仿，無疑是一個非常關鍵的因素。
川普家族因此對中國一直抱有非常矛盾的感情。他的子女至今都在嘗試在中國開拓商業機會，他的外孫女甚至能講一口流利的中文。然而同時，他們也非常瞭解中國爾虞我詐的商場文化。手上一點錢都沒有就能站出來承接幾十億的大項目，這種中國地產領域常見的「風騷」操作，川普知之甚詳，雖然他自己把這一套也玩得爐火純青，但是他也未必願意和精通這一套的騙徒交朋友。
在瞭解了這一點之後，或許我們就能更加清晰的理解，在目前這場中美貿易戰中，川普對中國的態度了。我只能這麼說，對川普這種屢次從絕境中站起來，風格強硬卻又精通商務欺詐手段的鐵血老闆來說，正面對槓也好，直接無視也罷，都可以；但是想要對他使用忽悠的手段，只能是自取其辱罷了。
