香港房屋民生問題到達空前瓶頸，積極「覓地」是否港府的唯一的出路？(圖片來源：Getty Images)
【看中國2018年6月27日訊】(看中國記者鐘靈綜合報導)今年七一將近，也是林鄭月娥政府上台一年之時，香港社會在這一年來出現了甚麼變化？解決房屋需求是林鄭月娥上台後提出的一大施政重點，也是香港民生方面長期存在的問題，不過單從最新數據來看，問題持續惡化，私人物業價格再創高峰、公屋平均輪候時間也創下最長5.1年的紀錄。
林鄭月娥在競選時承諾上任後會重新檢視土地供應問題，以長遠規劃作目標，並成立專責小組進行討論；另一方面，林鄭推出以置業主導的房屋政策，建立五層置業階梯（依序為公屋、綠置居、居屋，「港人首置上車盤」和私人樓宇），包括推出綠置居讓持有公屋人士置業，並推出「港人首置上車盤」，最終以市民購買私人發展樓宇為目標。
林鄭提出的政策當時就受到社會各界質疑，並形容「遠水不能救近火」，不少專家及民間組織均認為港府的當務之急應該是撥出更多政府土地興建公屋，以壓抑因公屋供應不足而繼續推高的私人房產價格。
根據政府統計數字，最新公布的今年4月私人住宅各類單位售價指數為375.9，比去年7月上升11.4%，雖然比起前特首梁振英上任初期的升幅較低，但仍創下18年來最高峰。
在公屋供應方面，至今年3月底共有27.23萬宗公屋申請，平均輪候時間為5.1年，也創下2000年來高峰。港府早前亦承認，未來5年內均難以做到「減少至3年輪候時間」的目標。
為何新政府上台一年，房屋需求問題似乎迅速惡化？綜合各方意見，香港房屋問題似乎並不只與需求增加、供應少的自由市場機制有關，更多的是政策失誤。
《明報》報導，房委會委員、城市大學公共政策學系特約教授劉國裕表示，港府其實不缺發展私人樓宇的即時土地，但卻未儘量撥地興建公營房屋，反而以未能即時開發的土地劃作公屋發展，令建屋需時更長；另一方面，因供應不足，發展商藉此推高私人樓價。
劉國裕形容，政府一定要下定決心興建更多公屋，將公私營房屋的比例打破「六四比」，因發展商手中囤積的土地足以發展私人樓宇，政府毋須擔心。對於「首置上車盤」計劃，劉不抱太大期望，因為項目牽涉公私營合作、涉及發展商利益，難以受控，寧願港府擴大居屋計劃。
高密度又擁擠的公營房屋，卻是不少香港市民的依靠。(圖片來源：維基百科)
香港真的是地少人多？
「地少人多」是港府以至人人經常掛在嘴邊的話，但這是否只是無力解決問題的藉口？多年來私人發展商大量囤積土地，特別是在新界地區囤積大量農地。香港4大發展商中，恒地以擁有4490萬平方呎新界農地居首位，新地、新世界及長實分別擁有2800萬、1740萬及1330萬平方呎。發展商以「擠牙膏式」策略興建並供應房屋，使房價越來越高，以獲取最大利潤。
港府不能直接管控私人機構，因此只可在政策策略上增加房屋供應，以緩解需求並利用市場機制降低房價，過往港府推出「居者有其屋（居屋）」與公營房屋（公屋）政策，都曾是有效的方法。但到了2000年初，港府停建居屋，公屋落成數目亦逐漸減少，促使私人住宅價格持續飆升，而基層市民輪候公屋的難度越來越大、時間越來越長。市面更出現劏房這一類呎租高、環境惡劣、沒有獨立水電表而經常被業主剝削的居所「劏房」，目前已有超過20萬人蝸居其中。
此外，港府多年來奉行「高地價政策」，以拍賣與投標方式高價出售土地予發展商，變相使發展商成本增加，繼而推高房價。年前中資企業海航在香港西九龍啟德拍得4幅天價地王，月前以160億港元出售其中2幅以度過財務危機，撇除當中可能涉及的「政治因素」，接手的香港發展商恆地表示，由於地價高昂，預料私人住宅建成後，呎價將超過30000港元，即一個500平方呎單位，售價將超過1500萬港元。
土地專責小組屬意開發的郊野公園
香港面積達1100多平方公里，當中75%土地屬於郊野地區，即為了保護生態環境而不准許開發的土地，當中大部分是陡峭山體。從數字上來看，不難明白梁振英政府2014年公布「長遠房屋策略」提及向郊野公園出手。不過，上述4大發展商手握超過逾億平方呎的土地，加上市區重建、娛樂短租用地、綠化帶、工業用地的紅、藍、綠和棕地。前天文台長林超英曾指出，香港除開發郊野公園與填海外，可以釋放的土地潛力仍然巨大。
但為甚麼兩屆港府均屬意開發郊野公園用地呢？因為紅、藍、綠和棕地涉及到其他「較難處理」的持分者，包括駐港軍隊的用地、新界原居民、閒置或破壞但被霸佔的土地、服務上流社會的高爾夫球場等娛樂用地等，所以最簡單直接的方法就是打不用收地賠償的郊野公園的主意。
開發出來的郊野公園土地，港府可以循2種途徑轉換成房屋用地，包括自己發展成公屋或居屋等福利房屋（最有效舒緩房屋問題），或出售予私人發展商（由發展商決定）。據過去多個發展地區例子，例如規畫中的新界東北、九龍啟德地區，港府發展公營房屋與出售私人發展商的土地比率約為一半半，但實際執行時出售私人發展商的土地會再多一點，即約60%劃予私人發展商、40%由港府自行發展，其中又能進一步批出予私人發展商。開發用地的最終受益者可見一斑。
在城市中保持大片青山綠水的郊野公園聞名海外，一直是香港人的驕傲。(圖片來源：Getty Images)
「置業主導」才能帶來幸福？
特首林鄭月娥上任後首份《施政報告》，沒有計畫大量增加公屋供應，卻提出以「置業」為主導的房屋策略，亦首次提出以公私營合作模式推出「首置盤」，即由地產商提供土地，政府以優惠價讓地產商補地價，然後地產商發展樓盤後再劃出一部分單位作為「首置盤」。此舉使多年來地產商忌於昂貴補地價而遲遲未有開發的農地可以大舉釋出，使開發新項目的機會及利潤大增，突破目前開發新項目的瓶頸。消息一傳出就有眾多地產商紛紛表示歡迎政策，並指願意提供手中土地作「首置盤」用地。
另一方面，林鄭月娥亦提出興建更多「綠置居」以取代興建公屋，計畫讓本來住在公屋又有一定能力的基層人士，購入政府的福利房「綠置居」。公屋的本質是福利廉租屋，每月只要少量租金就可以居住；「綠置居」的本質則是置業，而港府劃定「綠置居」的房價，約為「市價」的60%，但在私人主導的樓價市場屢創新高的情況下，不少公屋住戶坦言無力購買「綠置居」，加上公屋數目不足，使大批輪候公屋的基層市民需住在租金昂貴、環境惡劣的「劏房」，令他們的生活百上加斤。
